Признаки и особенности объектов недвижимости

Признаки объектов недвижимости подразделяются на родовые и функциональные. Родовые признаки в свою очередь можно разделить на основные и частные.

К основным признакам недвижимости относятся следующие:

Стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность – недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Натурально-вещественная форма – это физические характеристики объекта недвижимости. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Нормативные сроки службы могут составлять от 15 до 150 лет в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий).

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых объектах недвижимости, потому что у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и сторонам света. Поэтому частные признаки определяются видом объекта недвижимости и указывают на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости, то есть это те признаки, которые дают индивидуальность объекту недвижимости, например, ландшафт, архитектура.

По функциональным признакам выделяют:

· производственные объекты, участвующие в создании продукции и оказании услуг;

· непроизводственные объекты, обеспечивающие условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено длительным пользование и тем, что недвижимость не потребляется в процессе использования. Как правило недвижимость обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентированных функций. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске арендаторов и поддержании с ними деловых контактов, контроле поступления платежей и т.д. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

С экономической точки зрения объект недвижимости можно рассматривать как товар и как источник дохода.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно.

Объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источник дохода. Объекты недвижимости как объект купли-продажи и других сделок с ним является прямым источником дохода, а жилищное строительство, например, – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

В качестве источника дохода земля является основой сельскохозяйственного производства, самостоятельным сложным объектом инвестирования (в том числе в экономической связи с построенными на ней зданиями и сооружениями), частью национального богатства, объектом налогообложения, источником природных ресурсов (единственным из всех объектов недвижимости).

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным или непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, поэтому для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения и другие интересы (сервитуты).

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд».

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, поэтому для этой категории объектов введена обязательная государственная регистрация прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.