Сущность и субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости.

Рынок недвижимости выполняет следующие функции:

· решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

· отчуждение прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта другому и защиту его прав;

· свободное формирование цен на объекты и услуги;

· перераспределение инвестиционных потоков между различными видами недвижимости;

· перераспределение инвестиционных потоков между различными способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

· локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

· значительно меньшее число сделок купли-продажи;

· владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: крупные единовременные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки с недвижимостью;

· сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка;

· рынок недвижимости несовершенен. Это обусловлено:

o дефицитностью информации вследствие географического разделения рынка, нерегулярностью получения информации о ценах и содержании сделок;

o сложностью и многообразием прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта недвижимости;

o неподвижностью объектов данного рынка;

o ограниченностью продавцов и покупателей, что приводит к формированию практически индивидуальных цен;

o высоким уровнем издержек, которые несут покупатели и продавцы при совершении сделок.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Административные факторы: постоянные и временные ограничения, условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок.

5. Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

6. Национальные и культурные условия, традиции населения.

7. Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, строительство нового предприятия может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для кредитования покупки населением объектов недвижимости и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться: продуктивностью земли; ценой конечного продукта; ценой земли относительно цены на другие факторы производства.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости; за счет изменения типа использования; за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа объекта недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице органов власти (за счет приватизации государственных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные организации – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников.

По виду объекта (товара) выделяют следующие виды: земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений и иных объектов.

По географическому фактору каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах одного города могут существовать различные рыночные условия.

По стоимости: рынок элитной недвижимости, рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: рынок существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По виду сделок, совершаемых на рынке недвижимости, можно выделить рынки купли-продажи, аренды, инвестиций, залога и др.

По функциональному назначению объектов недвижимости выделяют рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости, рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.