Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Изменение стоимости любой недвижимости, зависит от целого ря-да факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень – уровень влияния глобальных факторов

: 1) социальных; 2) экономических; 3) эколого-географических; 4) политических.

Они косвенно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Социальные факторы:

 плотность заселения;  структура населения;  демография;  семейность;

 уровень образования и культуры населения, потребности.

Экономические факторы:

 уровень жизни населения;  предложение и спрос;  финансирование строительства;  налоги в области недвижимости;  состояние и перспективы строительства.

Эколого-географические факторы:

 географическое расположение;  экология;  сейсмология;  геологическое состояние и природные ресурсы;  технологические решения в области землепользования.

Расположение объекта недвижимости может накладывать опреде-ленные ограничения на его использование с точки зрения охраны окру-жающей среды. Политические факторы:

 политическая стабильность;  законодательство об ипотеке;  налоговое законодательство;  закон о кредитной политике.

Второй уровень – уровень влияния локальных факторов (в мас-штабе города или городского района). На этом уровне имеют место та-кие факторы, как: 1) местоположение объекта; 2) физические характеристики объекта недвижимости; 3) условия финансирования.

Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Местоположение:

 транспортная и пешеходная доступность;  размещение объектов в плане города (района);  наличие объектов социально-культурного назначения;  примыкающее окружение.

Местоположение – наиболее важный фактор. Важно сопоставлять размер участка с размером здания и устанавливать, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость недвижимости.

Физические характеристики:

 функциональная пригодность и использование;  привлекательность, комфорт;  наличие коммунальных услуг;  физическое состояние недвижимости;  качество строительства и эксплуатации.

Текущее состояние недвижимости является важным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, как и наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения.

Условия финансирования:

 условия выделения средств;  процентные ставки;  сроки кредитования.

Третий уровень – уровень влияния факторов, связанных с объек-том недвижимости. На этом уровне учитываются факторы, обусловлен-ные его характеристиками: 1) архитектурно-строительные; 2) финансово-эксплуатационные факторы.

К архитектурно-строительным факторам относятся прежде всего объемно-планировочные показатели и др. Недвижимость должна соответ-ствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хо-рошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид. Кро-ме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Финансово-эксплуатационные факторы:

 доходы;  эксплуатационные расходы;  стоимость строительства.

Влияние факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях. Данные факторы необходимо учитывать последовательно в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

9. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова-ния объекта недвижимости отражает использование объекта недвижимости, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое:

 юридически допустимо;

 физически возможно;

 финансово оправдано;

 максимально эффективно.

Юридически допустимо (т.е. правомочно) означает рассмотрение законных способов использования объекта недвижимости, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об историче-ских зонах и памятниках, экологическому законодательству.

Физическая осуществимость означает рассмотрение технологиче-ски реальных для данного участка способов использования.

Финансовая оправданность означает рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, кото-рые будут приносить доход владельцу недвижимости.

Максимальная эффективность означает рассмотрение того вари-анта использования объекта недвижимости, который из физически осу-ществимых, правомочных и финансово оправданных будет приносить максимальный чистый доход. То есть даст оптимальные стоимостные результаты, а именно обеспечит наибольшую текущую стоимость объ-екта.