Методы определения стоимости земельных участков.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов:

•доходного;

•сравнительного;

•затратного.

Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

•принцип наиболее эффективного использования;

•принцип ожидания;

•принцип спроса и предложения;

•принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

•метод капитализации дохода (земельной ренты);

•метод остаточной продуктивности (остатка);

•метод предполагаемого использования.

Основным недостатком доходного подхода является то, что доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики, и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации. При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные.

Сравнительный подход

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации

о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает следующие методы:

•метод сравнения продаж;

•метод выделения;

•метод распределения.

Затратный подход к оценке земельных участков

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса. Чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. с месторождениями полезных ископаемых – чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина – чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями.

Включает методы:

- Оценка земель населенных пунктов, исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

- Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов