Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой.

К данной группе принципов относятся принципы:

-спроса и предложения;

-конкуренции;

-соответствия;

-изменения.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

13. Процесс оценки недвижимости и его этапы.

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов.

Этап 1. Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

-идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

-устанавливается цель оценки;

-устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

-устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки – это возможность использования заключения об оценочной стоимости.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.

Этап 2. Составление плана работ. На этом этапе определяются:

-график работ по оценке;

-источники и способы сбора информации;

-затраты на сбор и обработку информации;

-оценочная методология, соответствующая цели оценки и из-бранному виду оценочной стоимости;

-вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных.

Этап 3. Сбор и обработка данных. На этом этапе собираются данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах. Могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы.

Этап 4. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. То есть варианта, который юридически допустим, физически возможен, финансово оправдан и максимально эффективен.

Этап 5. Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Этап 6. Выбор подхода к оценке недвижимости. К общепринятым подходам относятся:

-доходный подход;

-рыночный подход;

-затратный подход.

Основа доходного подхода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

В рыночном подходе существует ряд методов, например метод сравнительного анализа продаж, который основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

При затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа (снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов).

Этап 7. Согласование и составление отчета об оценке. На данном этапе проводятся:

-итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

-проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

-проверка правильности всех математических расчетов;

-синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта;

-составляется отчет об оценке.