Б-40. . Затратный подход к оценке недвижимости: сущность, методы, виды износа, оценки износа.

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на восстановление (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли. Основа затратного подхода – принцип замещения, который гласит: «Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участка и строительство здания в приемлемые сроки.» Алгоритм (технология) оценки затратным подходом: 1) определение стоимости земельного участка, как незастроенного; 2) расчёт полной восстановительной стоимости (ПВС) или полной стоимости замещения (ПСЗ); 3) расчёт всех видов износа (физический, функциональный, внешний); 4) определение остаточной стоимости объекта недвижимости (2–3); 5) расчёт стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка (4 + 1 Существует несколько методов определения ПВС и ПСЗ: 1) индексный метод; 2) метод сравнительной единицы; 3) метод количественного анализа (сметный метод); 4) метод разбивки на компоненты (поэлементный метод) и др. Индексный метод. Представляет собой определение восстановительной стоимости путём умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов. В отделах технической инвентаризации имеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки:. Сущность индекса цен на строительную продукцию можно выразить формулой: Итек/баз = Стек / Сбаз, (8.1) где Стек – стоимость строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен; Сбаз – то же в базисном уровне цен. Базисные уровни цен в РФ – это цены 1955, 1969, 1984, 1991, 2000 гг. Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям. Предполагает расчет полной восстановительной стоимости (полной стоимости замещения) на основе стоимости 1 единицы площади, объема и т. д. типового сооружения: ПВС = B ⋅ Vстр (S) ⋅ k, (8.2) где B – сметная стоимость единицы измерения (1 куб. м., 1 кв. м, 1 посадочного места и т. д.) здания; Vстр(S) – строительный объем (площадь) здания; k – поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные решения здания, внутреннее оборудование, территориальный пояс, климатический район. Данный метод предполагает расчёт стоимости строительства В – сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Метод количественного анализа (сметный метод) Представляет собой моделирование сметы строительства, при этом объект оценки рассматривается как вновь строящийся. Этот метод требует детального подсчёта всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топографическая съемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы. Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, а также прибыль застройщика. Этот метод наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок, так как требуются углублённая теоретическая подготовка и значительный практический опыт, поэтому целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков. Метод разбивки на компоненты (поэлементный способ) Отличие данного метода от метода сравнительной единицы заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объёма. Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. В оценочной деятельности износ считается основным фактором для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости. На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Под действием различных факторов здания могут терять свои эксплуатационные свойства и разрушаться, что, в свою очередь, оказывает влияние на стоимость недвижимости. Классификация износа объектов недвижимости представлена в табл. 8.2. Таблица 8.2. Классификация износа объекта недвижимости Износ Физический Функциональный Внешний а) устранимый б) неустранимый а) устранимый б) неустранимый как правило, неустранимый В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов: 1) физический износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем. Выделяют два вида физического износа: а) возникает под воздействием эксплуатационных факторов; б) возникает под воздействием естественных и природных факторов. Износ измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. Физический износ бывает устранимый и неустранимый. Устранимый физический износ имеет место, когда затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объектаДля определения величины накопленного износа применяются следующие методы: − метод сравнения продаж; − метод срока жизни; − метод разбивки и др. При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки. Последовательность действий по методу сравнения продаж: − выявление цен продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым; − разнесение общей стоимости сопоставимых продаж между объектом недвижимости и земельным участком; − расчет восстановительной стоимости сопоставимого объекта недвижимости; − определение величины износа путем вычитания из восстановительной стоимости величины рыночной стоимости, приходящейся на объект недвижимости; − расчет износа в процентном отношении; − определение среднего, сложившегося на рынке совокупного износа, сопоставимого с оцениваемым объектом, путем расчета средневзвешенного показателя. Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении метода экономической жизни накопленный износ вычисляется как доля восстановительной стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни. Данное положение отражено в формуле:, ЭВ ОСЭЖ ЭВ СЭЖ ЭВ ПВС НИ + = = (8.3) где НИ – накопленный износ объекта недвижимости; ПВС – полная восстановительная стоимость объекта; ЭВ– эффективный возраст объекта недвижимости; СЭЖ – срок экономической жизни объекта. Срок экономической жизни объекта недвижимости (СЭЖ) – это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания. Эффективный возраст (ЭВ) – это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет. Оставшийся срок экономической жизни здания (ОСЭЖ) – это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.. 8.2.3. Оценка стоимости земельного участка В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости. Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т. п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки. В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р. Оценка, согласно методическим рекомендациям, – совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкретного объекта, серию расчетов и экспертиз результатов для получения заключения о стоимости земельного участка. Цель оценки земли – это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением. Назначение оценки земли – проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки – это цель заказчика. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка: − купля-продажа, обмен земли, дарение; − передача земли в аренду; − оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т. д.); − оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов; − ипотечное кредитование – оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств; − страхование – оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.); − налогообложение – расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам; − конфискация – в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд; − оценка бизнеса – оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса; − акционирование – этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером; − слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок; − внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия; − инвестирование; − внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия; − определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд; − другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям. В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка. Каждый из перечисленных подходов и методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения. Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов. Среди методов сравнительного подхода к оценке в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнения продаж (при условии развитости рынка земли). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому объекту по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты- аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов. Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. Метод выделения применяется при оценке застроенных земельных участков. Рыночная стоимость участка земли определяется путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения существующих улучшений земельного участка. При этом рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется методом сравнения продаж. Метод распределения основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Применяется при оценке застроенных земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка определяется путём умножения рыночной стоимости единого объектанедвижимости (ЕОН) на наиболее вероятную долю земельного участка в рыночной стоимости ЕОН. При этом рыночная стоимость ЕОН определяется методом сравнения продаж. Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближённой оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Для применения метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынкеВ основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент (ставка) капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Стоимость земельного участка (Рзем) определяется по формуле: Рзем = ЧОДзем / ККзем, (8.5) где ЧОДзем – чистый операционный доход от земли за год; ККзем – коэффициент (ставка) капитализации для земли. Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известны стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений. Техника остатка для земли основывается на применении двух подходов – затратного и доходного. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время, как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: − определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); − определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; − определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; − определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; − расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.