Б-41. Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, методы, понятие и виды корректировок, понятия валового рентного мультипликатора.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цен предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг. Этот подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путёмпроведения корректировки данных. Данный подход требует интуиции оценщика, так как информация по аналогам носит скрытый частный характер и не соответствует действительности. Данный подход основан на принципе замещения, который гласит: «Рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдётся приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами (полезностью)». Сравнительный подход применяется для объектов, по которым существует активный рынок: жилье, малый частный бизнес (небольшие коммерческие, торговые и промышленные объекты), которые характеризуются высокой сопоставимостью и информационной открытостью. Не применяется для оценки крупных, уникальных, особенных объектов. К преимуществам данного подхода относится то, что он: − наиболее простой подход; − статистически обоснованный; − предлагает методы корректировки; − обеспечивает данные для других подходов к оценке. − К недостаткам сравнительного подхода следует отнести то, что он: − требует активного рынка; − сравнительные данные не всегда имеются; − требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; − основан на прошлых событиях, не принимает в расчёт будущие ожидания доходов. При инфляции, резком изменении экономических условий, при недостатке исходных данных, подход даёт некорректные результаты. Алгоритм (этапы, шаги) сравнительного подхода: 1. Изучение рынка, на котором позиционирует объект оценки. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Источники информации: − архивы оценщика; − Internet; − периодическое издание по недвижимости; − риэлтерские фирмы; − страховые компании. Аналог (сопоставимый объект) – объект недвижимости, по потребительским и физическим качествам совпадающий с оцениваемым. Он должен быть конкурирующим по отношению к оцениваемому объекту, должен территориально располагаться в той же рыночной ценовой зоне. Сделка купли- продажи должна быть открытой рыночной сделкой. Цена сопоставимых объектов должна определяться в результате свободных переговоров хорошо информированных продавцов и покупателей. Чем больше сопоставимый объект схож с оцениваемым, тем лучше цена его продажи служит в качестве основы для расчёта стоимости объекта оценки. 2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках. Информация представляет собой: 1) сведения о дате, цене и условиях, о продавце и покупателе, о мотивации сделки; 2) юридическое положение объекта, данные госрегистрации прав на недвижимое имущество, наличие обременений и ограничений (залог, ипотека, сервитут и др.); 3) физические характеристики сопоставимых объектов, включая описание земельных участков, его площадь, рельеф и т. д. Проверка информации о сделках: 1) подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компании); 2) выявление условий продажи, т. е. учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально (сделка выгодна для обеих сторон), финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям (не рыночные, с точки зрения условий, сделки – это сделки: дети – родители, муж – жена, фирма и дочерняя компания). Оценщиком отвергаются поспешные сделки, сделки типа «муж – жена», а также сделки, зависящие от налогообложения имущества. Это необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на вторичном рынке бывает так, что одна (меньшая) величина указывается в договоре купли-продажи, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение величины сделки в договоре купли-продажи объясняется большой величиной госпошлины и значительными ставками на налогообложение имущества. Проблема «двойной цены» – это государственная проблема. В некоторых странах она решается, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, предоставленных в продажу. В этом случае, если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене гораздо ниже рыночной стоимости, они принимают решение о покупке муниципалитетом данного объекта по заниженной цене. 3. Выбор необходимых единиц сравнения. Так как объекты часто различаются по размерам и числу входящих в них единиц (по числу квартир в доме), то необходимо прийти к одному знаменателю и одной единице сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента. Единицы сравнения земли: − цена за 1 га (большие массивы площади – жилая и промышленная застройка); − цена за 1 сотку (коммерческие застройки, многоквартирные дома); − цена за участок (дачное строительство, садовые участки площадью 4, 6, 12, 15 соток); − цена за 1 кв. м; − цена за 1 фронтальный метр; − цена за лот – стандартный по форме и размеру участка в районах жилой, дачной застройки и т. д. Застроенный участок: − цена за 1 кв. м без учета местоположения (цена строительства 1 кв. м); − цена за 1 кв. м общей площади (самая распространённая); − цена за 1 кв. м, подлежащей сдаче в аренду; − цена за склад 1 куб. м; − цена за единицу недвижимости (дом, комната); − цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, гараж, стадион, место автостоянки и т. д.). 4. Внесение поправок в цены сопоставимых объектов. Расчёт стоимости объекта оценки. Так как оцениваемый объект отличается от сопоставимых, то в цену сопоставимых объектов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики сопоставимого объекта к характеристикам объекта оценки. Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому объекту, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый. Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Поправки могут быть «плюсовые» и «минусовые». Если сопоставимый объект в чем-то лучше объекта оценки, то поправка с минусом; и наоборот. Точность оценки зависит от количества поправок (чем меньше поправок, тем точнее), если не используются методы регрессивного анализа. Поправки в стоимость сопоставимого объекта могут вноситься по нескольким показателям в следующих формах: 1) в рублях; 2) в процентах по каждому фактору; 3) в виде совокупности, например: − на независимой основе («плюсовой» и «минусовой»); − на кумулятивной основе (перемножение всех индивидуальных процентных поправок). Виды поправок: 1) процентные (на местоположение, износ и т. д.): − на независимой основе (+; -); − на кумулятивной (если каждая поправка влияет на другие поправки); 2) денежные относительные – изменение цены 1-й единицы сравнения (Пример: косметический ремонт 1 кв. м в Москве – 400 долл.); 3) денежные абсолютные – стоимость полностью дополнительных улучшений к объекту недвижимости (если у дома нет гаража, то его стоимость и есть поправка). Сравнение оцениваемого объекта с аналогом (сопоставимым объектом) проводится по следующим параметрам: − дата продажи (может измениться уровень цен, состояние рынка); − местоположение; − физические характеристики (конструктивные особенности, удобства, качество строительства, качество эксплуатации, износ); − условия продажи (мотивировка покупателей и продавцов, обычная или закладная продажа, наличие давления на продавца); − условия финансирования сделки (процентная ставка в настоящий момент, коэффициент ипотечной задолженности, срок кредита, возврат кредита, плата за финансирование, получение льготного кредита от продавца, цена завышена); − право собственности. Если оценщик использует при оценке цены предложений, то их необходимо скорректировать. Цены продаж отличаются от цены предложения в среднем на следующие величины: − 5–7 % – жильё; − 10 % – промышленные объекты; − 7–10 % – коммерческая недвижимость. Пример. Рассчитать поправки на независимой и кумулятивной основе и стоимость объекта оценки, если имеется следующая информация по сопоставимому объекту (табл. 8.3). Таблица 8.3. Расчет поправок и скорректированной стоимости аналога Параметры сравнения Сопоставимый объект (аналог) Поправки на независимой основе Поправки на кумулятивной основе 1. Цена аналога 100 000 долл. - - 2. Дата продажи на 4 % хуже +4 % 1, 04 3. Местоположение на 5 % лучше, чем у объекта оценки -5 % 0, 95 4. Удобства и др. физ. различия на 10 % лучше -10 % 0, 90 5. Состояние объекта с учётом износа на 2 % хуже +2 % 1, 02 Общая поправка - Сумма -9 % Произведение 0, 906984 Абсолютная величина поправки 9000 100% 100000 9% = ⋅ - Скорректированная стоимость аналога 10 000 – 9 000 = 91 000 100 000 ⋅ 0, 907 = = 90 700 Пример реализации сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Рассчитать стоимость 20-квартирного дома методом сравнения продаж. Оценщиком были выявлены 3 недавние продажи сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями. Исходные данные сведены в табл. 8.4. Таблица 8.4. Данные по аналогам Сопоставимые объекты Цена продажи Количество квартир 1 600 тыс. долл. 25 2 750 тыс. долл. 30 3 450 тыс. долл. 18 Объект 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше. Это различие оценено в 5 тыс. долл. Гараж объекта 1 такой же, как у объекта оценки и стоит 16 тыс. долл. Объект 1 продан 3 месяца назад. Объект 2 тоже имеет гараж, продан 6 месяцев назад при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом. Это добавило к цене 2-го объекта 15 тыс. долл. по сравнению с обычным финансированием. Объект 3 находится в 2 кварталах от автобусной остановки, а объект оценки – в 8 кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает от стоимости 3 тыс. долл. Объект 3 продан 2 дня назад. Нет гаража. Темпы роста цен на данный вид собственности составят 0, 5 % в месяц.