Б-33. Понятие недвижимости в российском законодательстве. Особенности недвижимости как имущества.

Понятие недвижимости в российском законодательстве и в мировой практике Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё начало со времён римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введён Петром I в 1714 г. в указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России (т. 10, ч. 1, ст. 383–400). Так ст. 384 гласит: «Недвижимым имуществом признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, пустые дворовые места, а также железные дороги». В советский период, в связи с отменой частной собственности на землю, деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Оно трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно только по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади). В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтверждён в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». В соответствии со ст. 1 данного Указа «земельные участки и всё, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости». Окончательно законодательно термин «недвижимость» был закреплён Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) 30 ноября 1994 г. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положены два критерия: − прочная связь с землёй, т. е. невозможность разъединения объекта с земельным участком и перемещение его без несоразмерного ущерба назначению объекта; − отнесению имущества к разряду недвижимого в силу закона. В соответствии со ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого строительстваВ состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, к недвижимости относятся как отдельные, так и сложные объекты. Состав объектов недвижимости для наглядности представлен в табл. 1.1. Таблица 1.1. Состав объектов недвижимости Отдельные объекты Сложные объекты 1. Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая его доля после раздела представляетцелую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными. Существенные – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т. п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное. В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и всё, что находится под ним с проекцией к центру земли, и всё, что находится над ним, продлённое в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединённые к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты. Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде 5 блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание (рис. 1.1). + + + + + + Рис. 1.1. Состав недвижимого имущества в международной практике В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объёмом воздушного пространства над землёй, который он может разумно использовать с учётом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т. е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время, владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету. Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок и т. д.). Залежи угля, нефти, руды и т. д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как в соответствии со ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах», недра в границах территории РФ являются государственной собственностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит Земельный участок Объекты над поверхностью участка Имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые Воздушное пространство Комплекс прав на объекты недвижимостиправительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Б-34. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Структура, назначения реестра, порядок регистрации, состав информации.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ – территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации, а также методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные

образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также – федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (далее также – органы по государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав). Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения – объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации. Органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения, утверждаемого федеральным органом исполнительной власти в области юстиции. Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются федеральным органом в области государственной регистрации. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся: − проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; − проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; − государственная регистрация прав; − выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; − выдача информации о зарегистрированных правах; − принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей; − выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина. За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в

простой письменной форме, взимается плата. Размеры указанной платы, порядок ее взимания, зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством Российской Федерации. Финансирование органов по государственной регистрации осуществляется за счет средств федерального бюджета.