Б-38. Понятия рынка недвижимости. Характеристика рынка недвижимости. Особенности рынка недвижимости, структура, субъекты рынка недвижимости, сегментация рынка.

1. Понятие рынка недвижимости и особенности его функционирования Российский рынок недвижимости практически полностью отсутствовал при социалистическом укладе хозяйствования. Он начал бурно развиваться с момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости. До приватизации вся собственность была государственной, но по распоряжению различали ведомственную, муниципальную, кооперативную. При кооперативной форме собственности квартира считалась коллективной собственностью всех членов кооператива. Некоторое время права любого члена кооператива ограничивались выплатой ему его паенакопления после выхода из кооператива. В конце 1988 г. были предприняты первые шаги по приватизации жилья: были переданы права собственности на квартиры членам кооперативов, полностью выплатившим свою долю средств, взятых в кредит на строительство кооперативного дома. Семьи, живущие в кооперативах, оплачивали большую часть капитальных затрат и расходов на содержание жилья, что по расчётам (по данным за 1990 г.) в 7–8 раз было выше расходов квартиросъёмщиков государственного жилья. После приватизации формы собственности следующие: государственная, муниципальная, частная и иные. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности. Так приватизированные квартиры сформировали массовый рынок жилья. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определённый набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования С учётом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершённых с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 2.1). Таблица 2.1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции Рынок совершенной конкуренции Рынок несовершенной конкуренции 1. Однородные и делимые товары 1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален 2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта 3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках 4. Централизованное ведение сделок 4. Децентрализованные торги 5. Низкие операционные расходы 5. Высокие операционные издержки За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как: − специфика объектов недвижимости; − относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; − воздействие рынка капитала; − невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономики. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Недвижимость в руках собственника может использоваться как для удовлетворения личных потребностей, так и для получения доходов, прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности её собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче её в аренду. Главной целью недвижимости нежилого фонда является её эксплуатация для производства товаров и услуг и, тем самым, получения прибыли или дохода. Это даёт основание для учёта особенностей оборота недвижимости как товара и оборота недвижимости как части движения капитала. Поэтому при изучении рынка недвижимости необходимо учитывать связь этого рынка и с рынком товаров, и с рынком капитала, и с финансовым рынком. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и факторов, определяющих политическую стабильность. Выделяют следующие факторы, воздействующие на рынок недвижимости. 1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости: − нормативные акты, регулирующие сделки с недвижимостью; − налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; − отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 2. Общеэкономическая ситуация: − производство национального дохода; − объем промышленного производства; − занятость трудоспособного населения; − ставки доходности финансовых активов; − платежный баланс страны; − состояние торгового баланса; − притоки капитала; − оттоки капитала; − рост доходов населения; − индекс потребительских цен. 3. Микроэкономическая ситуация: − экономическое развитие региона; − диверсификация занятости работоспособного населения; − экономические перспективы развития региона; − притоки капитала в регион; − оттоки капитала из региона. 4. Социальное положение в регионе: − возможность межэтнических и военных столкновений; − отношение к частному капиталу; − отношение к иностранному капиталу; − устойчивость политики администрации региона; − уровень безработицы в регионе; − популярность проводимой администрацией региона политики. 5. Природные условия в регионе: − экологическое положение в регионе; − наличие развитой инфраструктуры и др.