Сравнительного (рыночного) подхода

Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения на «открытом» рынке.

1) Метод сравнения продаж: заключается в выявлении недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценка земельного участка путем сравнения может проводиться двумя способами:

- по элементам сравнения;

- с помощью единиц сравнения.

При сравнении земельных участков учитываются элементы сравнения:

- оцениваемые права собственности (отягощение прав покупателя залогом или долгосроч. арендой); - условия финансирования.; - дата продажи - местоположение.

Единицы сравнения используются, если:

- участки различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

- необходима информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: - цена за 1 га: применяется при оценке больших массивов земли сельскохоз. или лесного назначения, земель под промышленное использование;

- цена за 1 кв. м.: при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку (офисы, склады и т.п. объекты).

- цена за 1 фронтальный метр: применяется при оценке земли, предназначенной для торговых и сферы обслуживания предприятий

- цена за лот: цена устанавливается за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

- цена за единицу плотности: соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

2) Метод переноса (метод соответствия) при оценке стоимости земельных участков основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.

Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части:

- стоимость зданий;

- стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе (районе) существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), данное соотношение переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.