Затратного (имущественного) подхода

Затратный подход к оценке стоимости земельных участков базируется на том, что инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначения и полезности здания в приемлемый для строительства период.

1) Метод изъятия определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и остаточной (фактической) стоимостью задний и сооружений на данном земельном участке. При этом остаточная стоимость зданий определяется с учетом их износа.

2) Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

К затратам на освоение относятся:

- приобретение земельного массива и оформление документов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончат. подготовки земли;

- устройство дорог, тротуаров, дренажа, инженер. и коммунальных сооружений;

- оплата налогов, страхования;

- расходы на продажу и рекламу.

3) Метод оценки городских земель по затратам на инфраструктуру. Данным методом производится оценка земель поселений.

По данному методу рассчитывается величина затрат на воспроизводство или замещение инженерной инфраструктуры города или поселка с разделением доли затрат на воспроизводство, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и т.п.

Стоимость замещения - это стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

КОРОРАТИВНЫЕ ФИНАНСЫ (ВРЯДЛИ)

1. Базовые концепции финансового менеджмента в корпорациях. Организация единой финансовой, инвестиционной и кредитной деятельности корпораций

Финансовый менеджмент основывается на следующих фундаментальных концепциях: Концепция денежного потока. В основе обоснования финансовых решений лежит оценка денежных потоков, которые с ними связаны. Денежные потоки характеризуются по объему; по продолжительности; по времени. Для их сравнения требуется дисконтирование.

Концепция временной ценности денежных ресурсов. Одни и те же суммы денежных средств, полученные в разное время не равномерны (не равноценны), это связано с инфляцией, риском.

Концепция компромисса между риском и доходностью (эффективностью). Получение связано с риском и между ними существует прямо пропорциональная зависимость (чем больше доходность, тем больше риск). Необходимо выбирать компромисс.

Концепция стоимости капитала. Активы предприятия должны быть профинансированы за счет накопительных источников. Обслуживание различных источников финансирования обходится предварительно неодинаково, стоимость капитала - это стоимость привлечения источников финансирования: для кредита - проценты, для эмиссии акций - дивиденды. Концепция эффективности рынка капитала.

Предприятие выступает на рынке капитала в качестве инвестора, кредитора, заемщика.

Степень эффективности рынка капитала зависит от его информ. насыщенности и доступности информации. Информация влияет на ценовой курс акций. Концепция асимметрии показателей, связана с предыдущей концепцией. Отдельные лица (менеджеры, некоторые собственники) могут владеть информацией, недоступной для других (конфиденциальная информация). Информация может быть использована по разному, в зависимости от того, какой эффект (положительный или отрицательный) дает ее обнародование.

Концепция агентских отношений. Связана с тем, что в большинстве случаев одни лица владеют предприятием, а другие им управляют. Собственники не обязаны управлять, для этого они нанимают профессиональных менеджеров, которые должны представлять и защищать их интересы. При этом собственники несут агентские издержки(зарплата менеджерам). Концепция альтернативных затрат. Управление финансами связано с выбором альтернативных решений. Этот выбор основывается на сравнении альтернативных затрат (оценке упущенной выгоды). Альтернативные затраты - это доход, который можно было бы получить, выбрав иной вариант вложения средств. Концепция времен неограниченной деятельности предприятия.

Предприятие создано на неограниченный срок.