Тема 9. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

1. Решить задачи:

1). Индивидуальный предприниматель Федоров М.А. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (здание кафе). В качестве документа, подтверждающего права на земельный участок, Федоров М.А. представил договор аренды земельного участка от 14.09.2002 на срок 5 лет. В процессе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что указанный договор аренды земельного участка не зарегистрирован, в связи с чем Федорову М.А. было отказано в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав). Не согласившись с данным решением регистрирующего органа, Федоров М.А. обратился в суд. В обоснование незаконности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прав Федоров М.А. ссылался на следующее: действующая во время подписания договора аренды земельного участка редакция ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривала необходимость государственной регистрации аренды недвижимого имущества и не предусматривала необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Действующая редакция п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, была введена позже Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ.

Оцените ситуацию.

2). ООО «Мираж» 24.04.2005 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.02.2003 сроком до 31.01.2006. Регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации указанного договора по следующим основаниям: согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации; в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации; на момент обращения заявителя в регистрирующий орган до окончания срока договора аренды земельного участка остался период времени меньше 1 года.

Правомерен ли отказ в государственной регистрации?

3). 10.03.2009 МУП «Садовое хозяйство» в лице директора Огурцова Д.Н. и ООО «Цветовод» в лице директора Лучкина Р.Г. обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения от 27.12.2008 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному между органом местного самоуправления (арендодатель) и МУП «Садовое хозяйство» (арендатор). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке. В ходе проведения правовой экспертизы документов регистрирующим органом было установлено, что МУП «Садовое хозяйство» было ликвидировано ещё 18.01.2009, следовательно, полномочия Огурцова Д.Н. как директора МУП «Садовое хозяйство» прекратились до момента его обращения в регистрирующий орган, а договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с ликвидацией ООО «Цветовод».

Возможно ли проведение государственной регистрации соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка?

4). ЗАО «Импульс», являющееся собственником встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже административного здания и состоящих из пяти отдельных помещений, обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации нотариально удостоверенного договора ипотеки двух из пяти отдельных помещений, входящих в состав встроенных нежилых помещений. На момент обращения ЗАО «Импульс» в регистрирующий орган с указанным заявлением ЕГРП содержал запись о праве собственности ЗАО «Импульс» на встроенные нежилые помещения как на единый объект недвижимости.

Возможно ли проведение государственной регистрации договора ипотеки?

5). 19.04.2004 между ООО «Платёж» и Ивановым И.И. был заключен договор займа, на основании которого ООО «Платёж» предоставило Иванову И.И. денежные средства (кредит) в размере 1 200 000 руб. В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанному договору между ООО «Платёж» и Ивановым И.И. также был заключен договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки), в соответствии с условиями которого Иванов И.И. передал в залог ООО «Платёж» нежилое помещение в административном здании (договор зарегистрирован в ЕГРП 21.05.2004). 30.11.2005 между ООО «Платёж» и Петровым П.П. был заключен договор уступки требования, в соответствии с которым ООО «Платёж» уступило Петрову П.П. свои требования к Иванову И.И. по кредитному договору от 19.04.2004. 01.12.2005 ООО «Платёж» и Иванов И.И. обратились в регистрирующий орган с заявлениями о погашении записи об ипотеке нежилого помещения в административном здании, в следствие чего указанная запись в ЕГРП была погашена 08.12.2005. В ходе исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа суда, выданного Петрову П.П. на основании вступившего в законную силу решения суда о взыскании с Иванова И.И. в пользу Петрова П.П. денежных средств по кредитному договору от 19.04.2004, Петров П.П. узнал о том, что раздел ЕГРП, открытый на нежилое помещение в административном здании, не содержит записи об ипотеке, а также о существовании иных кредиторов Иванова И.И. имеющих к нему самостоятельные требования.

Оцените ситуацию (в том числе, правомерность действий участников правоотношений). Предложите Ваш вариант развития ситуации.

6). Романов Н.Б. обратился в районный суд с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в погашении записи об ипотеке квартиры. При рассмотрении дела районным судом было установлено следующее: 30.04.1998 между Романовым Н.Б. (покупатель) и ООО «Нортон» (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, содержащий условие о рассрочке платежа; 05.07.1998 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права собственности Романова Н.Б. на квартиру, а также возникающего на основании ст. 488 ГК РФ залога в силу закона, о чем в ЕГРП была внесена запись об ипотеке (залогодержатель – ООО «Нортон»); 30.09.2006 ООО «Нортон» ликвидировано; 15.03.2009 Романов Н.Б. в связи с исполнением им обязанности перед ООО «Нортон» по оплате по договору купли-продажи от 30.04.1998 обратился в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке квартиры; 15.04.2009 регистрирующий орган отказал Романову Н.Б. в погашении записи об ипотеке квартиры в связи с тем, что запись об ипотеке может быть погашена в данном случае в соответствии с ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Какое решение должен принять районный суд?

7). В связи с поступлением в адрес регистрирующего органа определения арбитражного суда от 21.07.2004 об обеспечении иска в виде наложения ареста на здание строительного цеха, принадлежащего на праве собственности ЗАО «Аллегория», регистрирующим органом в раздел ЕГРП, открытый на здание строительного цеха, была внесена запись об аресте. Позже в адрес регистрирующего органа поступило постановление судебного пристава-исполнителя от 22.07.2004 о возбуждении исполнительного производства и наложении ареста на здание строительного цеха, вынесенное на основании исполнительного листа арбитражного суда, выданного на основании определения арбитражного суда от 21.07.2004. На основании данного постановления судебного пристава-исполнителя регистрирующим органом в раздел ЕГРП, открытый на здание строительного цеха, также была внесена запись об аресте. Впоследствии в регистрирующий орган в отношении здания строительного цеха обратились ЗАО «Аллегория» и ООО «Метафора» с заявлениями о государственной регистрации (ЗАО «Аллегория» – перехода права собственности к ООО «Метафора», ООО «Метафора» – права собственности). Заявителями на государственную регистрацию, в том числе, было представлено постановление судебного пристава-исполнителя от 30.10.2004 о снятии ареста со здания строительного цеха, наложенного ранее постановлением судебного пристава-исполнителя от 22.07.2004. Регистрирующий орган, погасив на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 30.10.2004 записи об аресте, внесенные как на основании определения арбитражного суда от 21.07.2004, так и на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 22.07.2004, произвел государственную регистрацию перехода права собственности на здание строительного цеха от ЗАО «Аллегория» к ООО «Метафора».

Оцените правомерность действий регистрирующего органа.

8). Комаров М.И., получив выписку из ЕГРП по принадлежащей ему на праве собственности комнате в коммунальной квартире, обнаружил, что ЕГРП содержит запись о праве требования со стороны конкретного лица на комнату. На запрос Комарова М.И. о документах, послуживших основанием внесения в ЕГРП указанной записи, регистрирующий орган сообщил, что запись о праве требования со стороны конкретного лица на комнату внесена в ЕГРП на основании поступивших в адрес регистрирующего органа копий документов (исковое заявление, определение суда о принятии искового заявления к производству) по гражданскому делу по иску Иванова Н.Т. к Комарову М.И. о возложении на Комарова М.И. обязанности по переносу комнатных дверей согласно установленным границам комнаты.

Оцените правомерность действий регистрирующего органа.

9). ООО «Корвет» и ОАО «Фрегат», заключив договор купли-продажи нежилого здания, обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации (ООО «Корвет» – перехода права собственности на нежилое здание к ОАО «Фрегат», ОАО «Фрегат» – права собственности на нежилое здание). Регистрирующим органом государственная регистрация была приостановлена на один месяц в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что права ООО «Корвет» на нежилое здание оспаривались в судебном порядке третьим лицом. В сообщении о приостановлении государственной регистрации регистрирующий орган указал, что ЕГРП содержит запись о праве требования со стороны конкретного лица на нежилое здание, и регистрирующим органом сделан запрос в суд о возможности проведения государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание от ООО «Корвет» к ОАО «Фрегат».

Оцените правомерность действий регистрирующего органа (приостановление государственной регистрации, направление запроса в суд).