Стандартное распределение между землей и зданиями

7.01.46. В некоторой степени настоящий раздел является повтором, поэтому следует сделать ссылку на объяснение, приведенное в разделе 11.06 ЕСО. Распределение может понадобиться для того, чтобы можно было правильно учесть износ³⁵, и, таким образом, надлежащим образом составить финансовый отчет. Эту техническую задачу следует отличать от оценки. Как в Директивах Совета Европы, так и в международных и национальных стандартах по бухгалтерскому учету неизменно требуется проведение распределения для определения износа, хотя существующая практика определения износа по установившейся в бухгалтерском учете традиции может быть иной. Имущество может учитываться в соответствии с концепцией исторической стоимости, то есть по фактической цене покупки или производства в совокупности со стоимостью последующих покупок, усовершенствований и модификаций, либо по результатам профессиональной рыночной оценки.

7.01.47. Износ определяется как меры старения, потребления или другая потеря стоимости основных фондов, которая имеет место в результате их использования, или в результате течения времени, или в результате устаревания из-за изменений в технологиях или рыночных условиях. Износ зданий и, в меньшей степени, земли обычно распределяется так, чтобы в течение ожидаемой экономической жизни имущества на каждый учетный период приходилась разумная доля потребления рассчитанной суммы имущества. Это приводит к необходимости оценки полезной экономической жизни зданий для бизнеса, а также доли их стоимости, которую называют амортизируемой стоимостью³⁶.

7.01.48. Обычно износ не применяется к инвестиционной недвижимости или к земле с полным правом собственности, за исключением случаев, когда они относятся к категории истощимого имущества, или когда планировочные или другие рамки ограничивают полезную экономическую жизнь.

7.01.49. Таким образом, здача включает оценку амортизируемой стоимости, остаточной суммы или земельной составляющей, и остаточной полезной экономической жизни. Ответственность за оценку лежит на директорах предприятия или на эквивалентных служащих в других организациях, которые обычно будут консультироваться с их оценщиками и другими советниками. Процедуры оценки в большей части аналогичны описанным в разделе 11.06 ЕСО.

7.01.50. Неформальное распределение для оценки амортизируемой стоимости следует устанавливать одной из следующих процедур, которые необходимо применять последовательно в каждом учетном периоде:

(i).путем вычитания из величины или оценки актива стоимости земли при ее существующем использовании на соответствующую дату. Во многих случаях будет иметь место достаточное количество данных о стоимости земли, в соответствии с которыми можно провести упомянутое распределение. В случаях, когда это невозможно, следует применять метод (ii);

(ii).путем выполнения оценки чистой текущей стоимости замещения зданий для того, чтобы отразить стоимость имущества для бизнеса на дату оценки.

7.01.51. Когда установление суммы уменьшения стоимости при существующем использовании для определения амортизируемой стоимости основано на предварительной оценке земли, расчет выполняется на основе реализуемой стоимости при существующем использовании. Стоимость при альтернативном использовании может использоваться в таком нетипичном случае, когда она отражается как стоимость при существующем использовании вследствие ограничения времени занятия недвижимости для целей предприятия. В исключительных случаях с предприятиями тяжелой промышленности существенной может быть стоимость демонтажа конструкций даже с учетом стоимости возврата материалов, и/или расходы на устранение загрязнения территории с точки зрения возобновления деятельности.

7.01.52. Земельная составляющая рассматривается в виде неразработанного участка в состоянии готовности к развитию для целей предприятия, за исключением всех имеющихся улучшений, таких как дороги, заборы, заасфальтированные участки и все работы на участке, которые относятся к сооружениям и подлежат амортизации.

7.01.53. Когда установление амортизируемой стоимости базируется на чистой текущей стоимости замещения, применим подход, подобный процедуре Остаточной стоимости замещения. Когда оценка выполняется на базе Остаточной стоимости замещения, - проблем с распределением не возникает.

7.01.54. Таким образом, оценщик будет принимать во внимание следующие факторы и все иные уместные элементы для оценки полезной будущей экономической жизни зданий:

(i) экономическое устаревание - учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

(ii) функциональное устаревание - учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;

(iii) стратегическое устаревание - основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство и здания для его размещения. Это может затрагивать часть зданий или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;

(iv) экологическое устаревание - существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного, национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов.

7.01.55. Часто очень трудно, если вообще возможно, точно определить срок жизни здания или группы зданий, и поэтому оценщикам приходится давать возможный диапазон срока жизни. Должна быть доступной информация для идентификации зданий, которые, вероятно, имеют срок жизни менее 20 лет, и, с другой стороны, здания со сроком жизни 50 лет должны быть указаны как имеющие срок жизни " не менее 50 лет".

7.01.56. Широкий диапазон, вероятно, более удобен для оценщика, и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда недвижимость компании представлена некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех них назначать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем высококачественной эксплуатации или надлежащим ремонтом. В то же время, обычно экономически не выгодно проводить ремонт комплекса недвижимости по частям.

7.01.57. Исключением из вышеописанного правила присвоения одного срока службы является случай, когда на предприятии сосуществуют независимые друг от друга производства, в результате чего образуются отдельные функциональные пространства.

7.01.58. Если оценщику необходимо дать консультацию по определению оставшегося срока полезной экономической жизни интереса арендатора, он должен учитывать влияние на продолжительность аренды любых возможностей продления договора или дату следующего пересмотра договора аренды, а также касается ли это всей арендной стоимости или только ее части.