Практика составления отчетов

7.03.17. Подходящей базой оценки всегда является Рыночная стоимость. Инвестиционная недвижимость должна оцениваться на основе Рыночной стоимости с учетом заключенных договоров аренды, условия которых должны быть представлены оценщику в письменной форме клиентом или его представителем. В некоторых юрисдикциях в качестве исключения разрешается оценивать занятую владельцем недвижимость по Рыночной стоимости при существующем использовании, включая допущение о существовании гипотетической аренды фондом. В таких случаях, если стоимость при альтернативном использовании на основе наилучшего и наиболее эффективного использования существенно превышает стоимость при существующем использовании, данный факт следует отражать в отчете.

7.03.18. Недвижимость, предназначенная для строительства (девелопмента), должна оцениваться на основе одной из нижеприведенных баз оценки в соответствии с представлениями оценщика о наиболее информативной базе оценки для учета всех обстоятельств, определяющих цель оценки:

(a) Рыночная стоимость земли для предполагаемого использования на дату оценки, плюс накопленные на дату оценки финансовые издержки строительства (девелопмента);

(b) текущая Рыночная стоимость - в предположении, что работа уже завершена и от имеющихся договоров аренды поступает доход - минус рассчитанные расходы по текущим ценам на завершение строительства.

Когда оценка проводится для целей финансовой отчетности, в обычной бухгалтерской практике предпочтение отдается пункту (а). Могут сложиться такие обстоятельства, когда больше подходит расчетливая бухгалтерская политика, и в этом случае после консультаций с клиентом и его профессиональными советниками используется более низкая стоимость из двух, полученных этими двумя методами. База оценки (а) не подходит в случае, когда целью оценки является обоснование залогового обеспечения кредита.

7.03.19. При оценке текущей Рыночной стоимости целесообразно делать допущение, что существующие финансовые, строительные и иные соглашения с третьими лицами остаются в силе. За исключением случая, оговоренного в статье 7.03.20 ЕСО, если финансирование предоставляется фондом, оценщик должен использовать либо альтернативную стоимость капитала, либо норму, которая отражает текущее превышение над LIBOR для данного типа и класса девелопмента, принимая " среднюю" стоимость обязательств для всех заемщиков, а не собственную стоимость обязательств самого фонда.

7.03.20. В случае с Пенсионными фондами оценщик должен выяснить, будет ли оценка использоваться для актуарных расчетов, и если да, то существуют ли какие-либо особые требования к оценке недвижимости в зависимости от того, проводит ли актуарий текущую оценку стоимости или оценку платежеспособности. Оценщик должен принять политику фонда в области трактовки финансовых издержек. В случае отсутствия такой политики, рекомендуется использовать методику, описанную выше в статье 7.03.19 ЕСО.