Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапозонов значений ценообразующих факторов (фсо-3 П. 8ж)

10.1.Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Самарская область лежит в среднем течении Волги, по обеим ее сторонам и занимает площадь 53, 6 тыс. кв. км (0, 31 % территории России). В районе древних Жигулевских гор река делает большой изгиб, образуя Самарскую Луку – уникальный по своим природным особенностям заповедник. Самарская область – край лесостепной: на севере ее территория покрыта хвойными и лиственными лесами, на юго-востоке раскинулись степи.

Имеет границы с Ульяновской, Саратовской, Оренбургской областями и республикой Татарстан. Протяженность области с севера на юг - 335 км, с запада на восток - 315 км.

Самарская область имеет резко континентальный климат, со среднегодовой температурой воздуха +3, 8 градуса по Цельсию, средней температурой января -13, 9 градуса, средней температурой июля +20, 1 градуса.

Основными полезными ископаемыми области являются нефть и попутный газ. Разведка их месторождений, добыча и переработка давно стали важной составляющей экономического потенциала области. К иным видам полезных ископаемых, находящихся в недрах Самарской области, относятся горючий сланец, силикатная глина, самородная сера, минеральные и радоновые воды, поваренная соль, строительный камень, ряд других веществ и минералов, имеющих большую экономическую ценность.

История Самарской области начинается с возникновения крепости Самара в 1586 году, которая была в те времена форпостом на восточных рубежах Руси. Статус губернского города Самара получила в 1851 году.

Драматические коллизии, переживавшиеся Россией в первые десятилетия ХХ века, не обошли стороной самарскую землю. Три революции, первая мировая и гражданская война оставили глубокий след в истории края. В 1935 г., в соответствии с практикой тех лет, город Самара получил наименование Куйбышев, соответствующе была переименована и вся область.В своих нынешних границах область существует с декабря 1936г.

Во время Великой Отечественной войны Куйбышев считался запасной столицей СССР, здесь находилось правительство страны и многие посольства.

В 1990 г. городу и области было возвращено историческое название - Самара и Самарская область.

В состав Самарской области входит 341 муниципальное образование, из них: 10 городских округов, 27 муниципальных районов, 12 городских и 292 сельских поселения.

Областная столица – город Самара - расположена от столицы России на расстоянии 1049 км.

В Самарской области постоянно проживает около 3, 2 млн. человек (12 место в РФ), в том числе в городах области – 2, 6 млн. человек (80, 5%), в сельской местности – 0, 6 млн. человек (19, 5%). Большая часть населения сосредоточена в четырех крупнейших городах (Самаре, Тольятти, Сызрани, Новокуйбышевске), среди которых Самара имеет наибольшую численность населения (1, 2 млн. человек).

На территории области проживают представители более 100 национальностей, из них русские составляют 83, 6 %.

Самарская область обладает мощными трудовыми ресурсами (64% всего населения области), способными воспроизводить и развивать материальный и интеллектуальный потенциал области.

Самарская область по экономическому потенциалу занимает одно из ведущих мест среди регионов Российской Федерации. Что касается стабильности региона, по оценке международных рейтинговых агенствStandard& Poor’s и Moody’s Самарская область получила высший рейтинг наряду с Москвой и С.-Петербургом.

По многим параметрам социально-экономического развития Самарская область входит в пятерку ведущих регионов России.

Секторы экономики Самарской области представлены практически всеми ключевыми отраслями: добыча природных ресурсов и переработка продукции, выработка электроэнергии, химия и нефтехимия, металлургия, машиностроение, включая автомобилестронение, производство подщипников для станков, самолетостроение и производство космических аппаратов и кораблей, легкая и пищевая промышленность.

На долю Самарской области приходится выпуск 1/5 всего производства синтетического каучука в России, 10% нефтепродуктов, около 23% синтетического аммиака, 10% пестицидов, 5% синтетических смол и пластмасс, и 4, 6% минеральных удобрений. Область является единственным регионом, где производится желтый фосфор. На Волжском Автомобильном заводе выпускается более 75% всех автомобилей, производимых в России.

Доля внешнеторгового оборота в валовом выпуске продукции достигает 18%, и экспорт более чем в 3 раза превышает импорт. За последние 10 лет количество предприятий с участием иностранного капитала увеличилось в 10 раз, а иностранные инвестиции возросли в более чем 25 раз.

Агропромышленный комплекс Самарской области – это обширный сектор, который объединяет 460 сельскохозяйственных организаций различных форм собственности, более 3, 2 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств и свыше тысячи предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности и станций техобслуживания для сельскохозяйственной техники. Общая площадь сельскохозяйственных угодий составляет 4 миллиона гектаров.

В соответствии с программой развития в ООН в России, Самарская область занимает 5 место среди 89 регионов Российской Федерации по человеческому потенциалу. По сумме потребительских расходов Самарская область уступает только Московской области.

Самарская область располагает всеми необходимыми качествами для установления и развития плодотворных международных связей:

• выгодное транспортно-географическое положение;

• высокоразвитый промышленный и научно-технический потенциал;

• высококвалифицированные трудовые ресурсы;

• развитая рыночная инфраструктура;

• стабильная политическая и социальная обстановка;

• региональное инвестиционное законодательство, предусматривающее льготы и гарантии для иностранных инвесторов.

Сегодня Самарская область имеет устойчивые отношения на уровне официальных и деловых кругов с такими странами как США, Канада, Великобритания, Германия, Швейцария, Франция, Италия, Нидерланды, Австрия, Финляндия, Швеция, Чехия, Венгрия. Польша, Китай.

Самарская область занимает одно из ведущих мест среди регионов Российской Федерации по объемам внешней торговли и имеет стабильные торгово-экономические связи с более чем 100 странами мира. Около 80 % внешней торговли осуществляется со странами дальнего зарубежья.

В Самарской области работают 72 вуза и 37 филиалов вузов с численностью студентов около 182 тыс. человек, свыше 800 учреждений общего образования, в которых обучается более 360 тыс. учащихся. Научно-технический и технологический потенциал значителен, более 60 организаций занимаются точными и прикладными науками, исследованием и развитием, созданием программных комплексов для автоматизации производства.

Самарская область - регион с развитой системой здравоохранения. Отрасль здравоохранение является одним из приоритетов социального развития региона, на финансирование которой ежегодно направляется более 13% консолидированного бюджета области.

В Самарской области действуют более 860 учреждений культурно - досугового типа, в том числе около 200 музеев, из них 150 - общественных, 10 театров. Наиболее известны академический театр драмы им. М. Горького, академический театр оперы и балета, театры «СамАрт», «Колесо».

Богатейшая коллекция русского авангарда, русского дореволюционного и восточного искусства представлена в экспозиции Самарского художественного музея. В селе Ширяево, где создавались знаменитые «Бурлаки на Волге», создан дом-музей Ильи Репина.

В архитектуре городов и сел Самарской области соседствуют современные и старинные здания. Уникален по количеству сохранившихся образцов самарский модерн.

Данные официальной статистики:

Основные экономические и социальные показатели Самарской области
за период август 2014 года¹⁾

В соответствии с информацией, опубликованной на сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области (https://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstatts/samarastat/ru/statistics/).

За январь-август 2014 года предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств, введено в эксплуатацию 698, 0 тыс.кв. метров общей площади жилых домов, или 164, 7% к уровню соответствующего периода прошлого года. Из общего итога количество жилья, введенного индивидуальными застройщиками, составило 449, 5 тыс.кв. метров.

Ситуация в экономике области в концу 2014 оценивается в целом как благоприятная, однако внешнеполитическая обстановка может серьезно ухудшить положение дел в начале 2015.

Экономические показатели Самарского региона выше общероссийскихНа заседании регионального Кабинета министров, состоявшемся в минувшую среду, был рассмотрен проект областного бюджета на 2015 год и период 2015-2017 годов, а также подведены итоги социально-экономического региона в 2014 году.

Нельзя не отметить, что основные показатели экономического и социального развития Самарского региона выше общероссийских. Например, наша область - единственная в ПФО, где увеличилось поголовье крупного рогатого скота, рост также наблюдается по абсолютному большинству показателей сельского хозяйства.

«Приятно слышать о достижениях, которые есть у нас на протяжении уже нескольких лет, слышать о высоких темпах роста и об открытии новых производств, - подчеркнул вице-губернатор - председатель правительства Самарской области Александр Нефедов, заслушав доклад заместителя министра экономического и социального развития Самарской области Любови Ивановой. - Почти по всем направлениям - положительный результат. Работают инвестиции, и именно они закладывают фундамент будущего экономического роста».

По словам Любови Ивановой, на фоне общего замедления российской экономики Самарская область демонстрирует более позитивную динамику развития, на это указывает и ряд экономических индикаторов: объем валового регионального продукта в 2014 году превысит 1, 130 трлн. рублей, прирост его составит 1, 3%, в то время как российская экономика вырастет лишь на 0, 5%. Среди 14 регионов Приволжского федерального округа Самарская область уверенно держится в тройке лидеров.

Особо была отмечена инвестиционно - строительная сфера. В России по этой отрасли второй год подряд наблюдается спад, а вот в Самарской области, напротив, налицо устойчивый рост. Темпы роста аграрно-промышленного комплекса в 2014 году у нас составили 115%, в то время как по России в целом — лишь 107%.

Самарские аграрии собрали около 2 млн тонн зерна при средней урожайности в 20, 8 центнеров с гектара, это на 20% больше, чем в прошлом году. Наш регион полностью обеспечен собственным продовольственным, семенным и фуражным зерном. Растет производство продукции животноводства: по мясу — на 9, 7%, молока — на 2, 6%. Мы — первые в ПФО по динамике роста поголовья крупного рогатого скота. Любовь Иванова сообщила также о двукратном росте внешнего спроса на продовольственные товары и сельхозсырье из Самарской области.

Положительная динамика развития сохраняется и в таких сегментах самарской экономики, как добыча полезных ископаемых (прежде всего нефти и газа), химическое производство, производство электрооборудования, космических аппаратов. А самая стабильная отрасль в регионе - производство стройматериалов.

Любовь Иванова представила прогноз развития Самарской области на период 2015-2017 годов. С учетом складывающейся ситуации, в базовом сценарии среднегодовой рост региональной экономики прогнозируется на уровне 102, 2%. Умеренно оптимистический сценарий, предусматривающий повышение эффективности и производительности труда, прогнозирует среднегодовой рост на уровне 104, 7%.

«У нас пять приоритетов, - сообщила Любовь Иванова. - Это выполнение требований указов президента России по повышению качества жизни людей, подготовка к ЧМ-2018, улучшение инвестиционного климата, развитие инфраструктуры и поддержка высокотехнологичных секторов экономики, то есть инновационное развитие».

«Мы будем стремиться к достижению более высоких результатов, обозначенных в умеренно оптимистическом сценарии. Именно он является целевым», — подчеркнул Александр Нефедов. При этом председатель правительства отметил, что бюджет Самарской области на 2015-й год будет не самым простым.

«Он будет жестким, но те показатели, которых мы достигли, внушают уверенность, что мы решим все стоящие перед нами задачи, - уверен Александр Нефедов. - Наш регион один из первых в России и первый в ПФО по объему социальных обязательств в отношении населения, и все эти обязательства мы должны выполнить».

Проект бюджета Самарской области будет представлен в Самарскую губернскую думу в ноябре 2014 года.

Комментарий:

Губернатор Самарской области Николай Меркушкин:

- Усилия по развитию АПК позволили достичь положительных результатов. Сельское хозяйство области имеет самый высокий в ПФО темп роста основных показателей. И не только в ПФО, но и в целом по стране. Господдержка на единицу продукции у нас сегодня является самой высокой в России. Аграрии это должны знать и понимать, что мы в не равных условиях находимся с другими, а в более привилегированных. Но на том уровне, на котором мы находимся, без этого развиваться невозможно. И как результат: несмотря на сложные погодные условия, в 2013 году на 30% вырос валовый сбор зерна, было собрано 1, 7 млн. тонн. Производство молока в сельхозпредприятиях выросло на 12, 2%. Тогда как в ПФО упало на 5%, в России — на 6%. В 2013 году у нас на 18, 5% выросло производство мяса, это почти в два раза больше, чем в ПФО и России. И эта тенденция продолжилась в 2014 году. Таким образом, 2014 год в целом можно оценить как относительно благоприятный для Самарской области, тем не менее, макроэкономическая ситуация в стране в целом и неблагоприятные внешнеполитические факторы могут серьезно замедлить или даже ухудшить положение дел в первом квартале 2015 года.

10.2.Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей.

Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

- платежеспособность населения;

- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

- изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

- изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в пред-предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

- условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.

Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов.

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

- объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1) Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

2) Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства.

3) Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4) Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

5) Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

6) Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости.

Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе.

Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Стала более распространенной практика девелопмента, касающаяся индивидуальных объектов в деревне. В данном случае либо выкупается земельный участок, на котором расположено ветхое жилье, и в дальнейшем строится новый дом, который будет продан, либо покупается изба в неплохом состоянии и происходит окультуривание участка.

Кризис и повышение цен привели к тому, что собственники стали нуждаться в деньгах, они начали выставлять на продажу недавно купленные дома, причем в большинстве случаев по заниженным ценам. Также стали чаще продаваться дома без внутренней отделки в тех случаях, когда владельцу не хватило средств. Примерно треть сделок совершается для того, чтобы улучшить условия проживания.

Анализируя рынок предложений средняя стоимость квадратного метра жилой площади равна 25.243 рублей, а средняя цена за квадратный метр незастроенных земельных участков для индивидуального жилищного строительства составляет 350 рублей.

10.3.Информация по ценообразующимфакторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

На сегодняшний день на рынке жилой недвижимости с некоторой долей условности можно выделить три типа – эконом-класс, бизнес-класс и элитное жилье. Цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Классификация ориентирована, в первую очередь, на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество. Основными критериями отнесения объектов жилой недвижимости к той или иной категории классности являются:

• Месторасположение - Близость или удаленность от центра, отличительные особенности района, транспортная доступность, вид из окон, перспективы градостроительного развития района и т. д.

• Архитектурно-планировочное решение - Количество подъездов, количество квартир в доме, возможности по выбору планировки из числа предлагаемых или по индивидуальному заказу, площадь и параметры отдельных помещений квартиры, количество лоджий и балконов, расположение квартиры в секции – угловая, внутренняя.

• Качество строительства, конструктивные особенности жилого дома - Технологии строительства – фундамент, материалы фасада, стен, возможность свободной планировки, вариант отделки жилья – черновая, чистовая.

• Качество инженерии, оборудование и оснащение квартир - Особенности решения систем отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуляционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтового оборудования, наличие системы «умный дом» и пр.

• Наличие инфраструктуры - Магазины, школы, детские сады, объекты бытового обслуживания и другие объекты, имеющиеся в наличии и предполагаемые к строительству в процессе возведения жилого дома (жилого комплекса).

• Организация придомовой территории, эксплуатация и обслуживания жилого дома - Наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение территории, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и пр.

• Сложившаяся репутация - Социальная составляющая, социальная однородность жильцов, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома (жилого комплекса).

11. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (ФСО-3 п.8з; п.13)

11.1Доходный подход (ФСО-3 п.8з ФСО-1 п.13)

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (из ФСО-1, п.13)

· Обоснование выбора методов оценки в рамках доходного подхода к

оценке (или обоснование отказа от применения подхода) (ФСО-3 п.14, ФСО-1 п.21)

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

•установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

•исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

•определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

•осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. (из ФСО-1, п.21)

В данном случае, оцениваемым объектом является жилая недвижимость, т.е. недвижимость, разрешенным использованием которой не предусмотрено извлечение прибыли. Таким образом, Оценщику необходимо отказаться от применения доходного подхода.

11.2 Затратный подход (ФСО-3 п.8з ФСО-1п.15)

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

На данный момент технологии строительства и материалы сильно изменились, поэтому оценщику необходимо отказаться от применения затратного подхода.

· Определение рыночной стоимости земельного участка:

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сравнитель­ным подходом приведен далее в таблицах. Пояснения к приведенным в расчетах корректировкам приведены далее по тексту.

В качестве исходных данных была использована информация о сделках по продаже земельных участков и предложения о продаже земельных участков Основная часть информации была получена из средств массовой информации и сайтов в сети Интернет.

Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах приведены в таблице.

Расчёт рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом.

В Борском районе, платежеспособность населения низкая, поэтому можно использовать величины скидок на торг в размере от 5 до 25 %, оценщики применяли корректировку -10% ко всем объектам аналогам, так как в объявлении у всех аналогах указано, что торг возможен.

Веса аналогов:

Расчет весовых коэффициентов yi, применяемых для получения средневзвешенного значения удельной стоимости оцениваемого объекта, проводился на основании аналитических зависимостей весовых коэффициентов xi от относительного суммарного отклонения итоговой стоимости объектов-аналогов, полученной после корректировок, а также от выбранного коэффициента восприимчивости, по приведенным ниже формулам (сами зависимости представлены на рисунке ниже):

yi = хi: Σ хi, хi = e ^{− ( a × (С i- -Скi ): С i ) 2} (формула 3)

где yi – весовые коэффициенты объектов-аналогов, применяемые для расчета средневзвешенной;

хi – веса объектов-аналогов, зависящие от относительного изменения удельной стоимости аналогов и

выбранного коэффициента восприимчивости;

Сi – удельная стоимость i-го объекта-аналога до корректировок;

Скi – удельная стоимость i-го объекта-аналога после корректировок;

а – коэффициент восприимчивости весовых коэффициентов отражает степень доверия к результатам полученных корректировок.

В результате согласования всем объектам аналогам присваиваем весовой коэффициент – по 20%, так как в процессе корректировок объекты аналоги по своим характеристикам приведены к оцениваемому объекту.

За 100% принята согласованная рыночная стоимость объекта оценки. Т.е. все аналоги имеют свой вес в этой согласованной рыночной стоимости в соответствии с процедурой метода анализа иерархии.

Рыночная стоимость = 315 х 20% + 270 х 20% + 180 х 20% + 255 х 20% + 175 х 20% = 63 + 54 + 36 + 51 + 35 = 239 рублей/кв.м.

Стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта определена с учетом весовых коэффициентов и составляет 303 руб.

550 кв. м. х 239 руб. = 131 450 рублей.

Следовательно, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Самарская обл., Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42, определенная сравнительным подходом, составляет на дату оценки 12.02.2015 г., с учетом допустимых округлений:

130 000 (сто тридцать тысяч) рублей

11.3 Сравнительный подход(ФСО-3 п.8з ФСОп.14)

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

· Обоснование выбора методов оценки в рамках сравнительного

подхода к оценке (или обоснование отказа от применения подхода) (ФСО-3 п.14, ФСО-1 п.22)

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

•выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

•скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

•согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Применение данного подхода обуславливается объемом информации, необходимым для его реализации. В случае наличия достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью в обмене, т.е. ценность объекта недвижимости определяется многочисленными типичными участниками рынка.

Таким образом, изучив рынок и имея достаточный объем достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик использует сравнительный подход, как приоритетный для оценки данного вида недвижимого имущества.

· Описание расчетов, расчеты, пояснения к расчетам по сравнительному

подходу к оценке (ФСО-3 п. 15)

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое возможно в условиях реально сложившейся ситуации по спросу и предложению на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнительного анализа продаж.

Для расчёта стоимости оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта-заместителя.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

•подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

•определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

•сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

•приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты использовали в основном информацию о ценах по предлагаемым для продажи объектам и частично, о ценах уже реализованных по реальной рыночной цене объектов. Основная часть информации была получена из средств массовой информации и сайтов в сети Интернет. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

Стоимость объекта (доли), определённая методом сравнительных продаж рассчитывается по формуле:

Ст = ((Сан. I * К_i)/n)_, где:

С_ан.i – рыночная стоимость i-го аналога,

К_i – обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n – количество аналогов.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице 13.1

Для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта были взяты варианты наиболее сходных по своим параметрам квартир и домов, расположенных в том же районе, что и оцениваемый объект и внесены поправки в виде весовых коэффициентов на отличие свойств отдельных параметров.

При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. При выборе объектов - аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:

•местоположение объекта – аналога;

•площадь жилого дома;

•количество комнат.

Комментарии к вносимым корректировкам:

Условия сделки:

В числе первой группы Оценщик счел нужным рассмотреть необходимость введения корректировки на условия сделки. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости обычно несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, при стабильном рынке может быть несколько завышена на так называемый " торг". Иногда, при активном росте цен, цена реальной сделки может быть и несколько выше цены предложения. Кроме того, в эту цену обычно " заложены" комиссионные риэлторов. В ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать, поэтому оценщики применили корректировку на торг (-10%) ко всем объектам-аналогам.

Корректировка на дату выставления:

Все объекты-аналоги представлены к продаже в октябре-декабре 2014 г., корректировку на дату выставления не вносим.

Корректировка на привлекательность районе местоположения:

Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в районном центре с. Борское Борского района. Исследовав рынок жилой недвижимости в данном районе, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик сделал выборку объектов-аналогов наиболее приближенных по местоположению к оцениваемому объекту, поэтому корректировки к стоимости объектов аналогов не вносились.

Аналог № 5 выставляется на торг с отделкой, жилой, вносим поправку -40% к этому объекту-аналогу, по остальным параметрам корректировок не вносилось.

ТАБЛИЦА СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ (расчетстоимостижилогодома)

· Выводы по сравнительному подходу к оценке

Рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина. 42, определенная сравнительным подходом, составляет на дату оценки 12.02.2015 г., с учетом допустимых округлений:

1 040 000 (один миллион сорок тысяч) рублей в том числе:

рыночная стоимость жилого дома составляет 910 000 (девятьсот десять тысяч) рублей.

рыночная стоимость земельного участка составляет:

130 000 (сто тридцать тысяч) рублей,

Оценщик ____________________ Кирьянов А.А.

Оценщик _____________________ Мордасов В. В.