ЗАКЛЮЧЕНИЕ. В 1 главе были рассмотрены основные принципы, подходы и методы, которыми оценщик должен осуществлять определение стоимости недвижимого имущества.

В 1 главе были рассмотрены основные принципы, подходы и методы, которыми оценщик должен осуществлять определение стоимости недвижимого имущества.

Можно сформулировать, что для каждого типа недвижимости существует оптимальное сочетание всех компонентов объекта и производства, которое обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости.

Федеральным законодательством и стандартами оценки выделяют доходный, сравнительный и затратный подходы.

Доходный подход основан на вычислении потенциальных доходов, которые способен приносить оцениваемый объект, и лучше всего подходит при оценке объектов коммерческой недвижимости.

Сравнительный подход заключается в корректировке цен объектов-аналогов и последующем вычислении стоимости объекта оценки по результатам проведенного сравнения. Наилучшие результаты сравнительный подход способен принести для объектов недвижимости, для которых существует развитый активный рынок с большим количеством сделок.

Затратный подход состоит в определении совокупных затрат на воссоздание объекта оценки, и наиболее адекватные результаты методы данного подхода демонстрируют при оценке новых объектов или объектов незавершенного строительства.

Во 2 главе были рассмотрены практические аспекты оценки недвижимости, такие как понятие информационное обеспечение, в данной работе я попыталась раскрыть значимость информации, одной из важнейших составляющих не только оценочной, но и любой другой сферы деятельности. Я разделила на два блока информацию, внутреннюю и внешнюю и описала их сходства и различии, а также их индивидуальность и в том числе необходимость уметь их разделять.

В данной работе был затронут раздел «анализа рынка», который является наиболее важным в работе оценщика и служит основой, как для проводимых расчетов, так и способствует более глубокому и полному пониманию и описанию объекта оценки и рынка, в котором этот объект находится.

Так же выяснила, что существует рекламный анализ рынка, который чаще всего публикуется на сайтах компаний-дилеров или продавцов и есть анализ экономической привлекательности региона или страны в целом.

В работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени.

Я доказала в своей дипломной работе актуальность темы. Ведь деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

ПРИЛОЖЕНИЕ:

· Приложение №1. Данная задача решается с помощью обычной математической

пропорции, в которой искомая сумма будет равняться требуемому доходу, делённому на процентную ставку:

V=ЧОД: R

где V- рыночная стоимость объекта недвижимости;

ЧОД- чистый операционный доход;

R- ставка (коэффициент) капитализации.

· Приложение №2. ПВД = СА хS_пол,

где СА - ставка арендной платы;

S_пол - полезная (аренда - пригодная) площадь.

· Приложение №3. ДВД = ПВД-П + ДД,

где П - потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т. п.;

ДД - доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

· Приложение №4. ЧОД=ДВД-ОР,

где ОР — операционные расходы.

· Приложение №5. V=S_cp + ADJ_cp,

где V — рыночная стоимость объекта недвижимости;

S_ср — цена продажи сравнимого объекта собственности (сопоставимого земельного участка);

ADJ_cp — совокупная стоимостная поправка к цене продажи.

· Приложение №6. ВРМ = ПВД: V

где ПВД — потенциальный валовой доход;

V — рыночная стоимость.

· Приложение №7. V = З_зу + С_соад - И,

где V- стоимость объекта недвижимости;

З_зу-затраты на приобретение или аренду земельного участка (или его стоимость);

С_созд- стоимость создания объекта недвижимости;

И - совокупный износ объекта.

· Приложение №8. C_cозд = З_стр + З_пр,

где 3_стр — затраты на разработку проекта и возведение объекта;

З_пр — затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.

· Приложение №9. З_стр = З_базхК_констрхК_обхК_сейсмхК_прхК_per хK_зон хК_инф,

где З_стр-базовая стоимость строительства аналогичного здания;

З_баз -коэффициент конструктивных различий;

К_констр -коэффициент различий в объеме;

К_сейсм-коэффициент сейсмичности;

К_пр -коэффициент прочих и непредвиденных затрат;

К_per-региональный коэффициент;

K_зон -коэффициент зональности;

К_инф -коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.

· Приложение №10. И_ф= ХВ: ФЖ х 100%,

где ХВ - хронологический возраст;

ФЖ- срок физической жизни.

· Приложение №11. И_м = ПД: R,

где ПД — потери дохода, вызванные моральным (функциональным) износом оцениваемого объекта.

· Приложение №12. И = И_ф + И_м + И_в ,

где И_ф- физический износ;

И_м - функциональный (моральный) износ;

И_в - внешний (экономический) износ.

· Приложение №13. V = V_д х P_д + V_з х P_з + V_c х P_c: P_д + P_з + P_c,

где V_д, V₃, V_c - стоимость объекта недвижимости, полученная в результате применения доходного, затратного и сравнительного подходов соответственно;

Р_д, P_з, Р_с, - весовые показатели достоверности результатов оценки с помощью доходного, затратного и сравнительного подходов соответственно.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Проект Федерального закона N 51763-4 " О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации " О налогах на имущество физических лиц" (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 26.09.2014)

2. Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I " О налогах на имущество физических лиц", ст. 4 Льготы по налогам, (в ред. Федерального закона от 11.08.1994 N 25-ФЗ)

3. " Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015)

4. Минэкономразвития РФ Приказ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) " Об утверждении федерального стандарта оценки " Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки

(ФСО N 1)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040)

5. " Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015).

Литература:

1. Книга: «Оценка стоимости недвижимости» Автор: Екатерина Иванова Издательство: " Кнорус" 2010 – 260 с. используемые страницы 15-16

2. Книга: «Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящий доход», автор Арашукова Сюзанна Мухамедовна, издание " Кнорус" 2013-145 с. используемые страницы: 110-114

3. Книга: «Оценка стоимости объектов недвижимости на различных стадиях

строительства в условиях государственно-частного партнерства»

2012- 213с. Автор: научной работы: Байковская, А. В., используемые страницы: 25-26

4. Книга: «Оценка недвижимости» Издательство: " Юнити" 2015 – 464с.,

автор: Л. Тепман, используемые страницы: 128, 130, 131

5. Книга: «Оценка объектов недвижимости» М.: ФОРУМ, 2010. — 288 с.:

ил. — (Высшее образование). авторы: А. А. Варламов, С. И. Комаров,

используемые страницы: 256-260

6. Книга: «Оценка стоимости недвижимости»Грибовский С.В.,

Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: издательство: Интерреклама, 2013. — 704 с., используемые страницы: 644-646

7. Книга: «Теория и практика судебной строительно-технической

экспертизы» автор: Бутырин А. Ю " Издательский Дом " Городец" 2012 –

247 с. используемые страницы: 114.

Учебное пособие

1. «Оценка недвижимости» учебное пособие авторы: Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2 изд., стер. – М.: КНОРУС, 2013г.– используемые страницы 605, 606, 610,

2. «Оценка стоимости недвижимости» сборник задач. Учебное пособие для ВУЗов Автор: Иванова Е.Н., Издательство: КноРус, 2010г. используемые страницы 45-46

3. «Оценка объектов недвижимости» Учебное пособие авторы Варламов А.А., Комаров С.И издательство –М.: «ФОРУМ» 2010г. - используемые страницы 69, 70, 71,

4. «Экономика недвижимости» Учебное пособие автор Горемыкин В.А. издательство Юрайт 2011г. используемые страницы: 67, 80, 81.

5. «Экономика недвижимости» Учебное пособие автор Горемыкин В.А. издательство Юрайт 2011г. используемые страницы: 67, 80, 81.

6. «Внешнеэкономические связи» учебное пособие Издательство: Финансы и статистика 2010г Балабанов И.Т.; Балабанов А.И. - используемые страницы 10

7. «Экономика недвижимости. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды» учебник; издательство Юрайт 2014г.- используемые страницы 20, 23 - 2том, автор Горемыкин В.

8. «Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве. Учебно-практическое пособие» Издательство: " Стройинформиздат" (2012) авторы: Александров Вячеслав Тихонович, Ардзинов Василий Дмитриевич, используемые страницы: 87-89.