Жизненный цикл объекта недвижимости

Классификация объектов недвижимости

По происхождению различают объекты недвижимости:

ü Созданные природой без участия человека

ü Являющиеся результатом труда человека

ü Созданные с трудом человека, но связанные с природной основой на столько, что в отрыве от нее функционировать не могут

Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости. Например, права аренды, сервитуты.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, для прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Имея в качестве составной части земельный участок все искусственные объекты недвижимости (постройки) обладают родовыми признаками:

ü Стационарность (неподвижность)

ü Материальность. Натурально – вещественная и стоимостная форма функционирования

ü Долговечность

Кроме родовых, выделяют и частные признаки:

ü Разнородность

ü Уникальность

ü Неповторимость

ü И др.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Предпроектная

2. Проектная

3. Строительство

4. Эксплуатация

5. Закрытие

Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни.

Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.

Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости, износ подразделяется на:

ü Физический

ü Функциональный. Заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

ü Внешний (экономический). Снижение стоимости объекта недвижимости в следствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер. Внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

Накопленный износ во совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта.

20.09.2012

До введения в действие первой части ГК РФ в 1995 году в место понятия недвижимость использовалось понятие основные фонды.

К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении многих лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды – составная часть недвижимости без машин и оборудования, это понятие является более узким поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

В соответствии с постановлением ГОССТАНДАРТА РФ от 26.12.1994 № 359 с 1 января 1996 года в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов «ОКОФ».

Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно – архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально культурного обслуживания, материальных ценностей и др.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления, включая котельную установку, внутренняя сеть водопровода, электропроводка, канализация (от вводного вентеля).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями (котлами, генераторами, станками, машины, аппараты) расположенными внутри зданий не входят в состав зданий, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; для объектов крупногабаритного оборудования, сооруженного одновременно со зданием имеют специализированное здания.

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно – строительные объекты, предназначенные для создания условий и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Жилище. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Передвижные передовые домики, плавучие дома, прочие здания, помещения, используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее относятся к зданиям.

Многолетние насаждения. Включает все виды искусственных многолетних насаждений. Незавершенное строительство. Не оформлены документы о приеме объекта в эксплуатацию. Также необходимо различать объекты на которых ведутся работы, и на котором уже прекращены.

2 вида прекращения работ на объекте:

· Консервацию

· Полное прекращение строительства

Решение принимает заказчик о прекращении строительства