Сравнение методов

При правильном применении оба приведённых выше метода адекватны и должны давать приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода базового участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может дать точные и обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу, интенсивности транспортного потока, размеру и другим важным показателям, он по своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения.

Основным преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная простота. Допустим, что есть от десяти до двадцати неосвоенных участков земли в микрорайоне жилой застройки, что каждый из этих участков приведен к дате оценки, причем площадь каждого выражена в одинаковых единицах (скажем, в квадратных метрах) и все данные об участках нанесены на карту микрорайона. Располагая необходимыми сведениями об этом микро­районе, вероятно, можно легко определить достоверную величину стоимости 1кв.м его площади. Конечно, это только отправная точка, и в дальнейшем при определении стоимости конкретного участка в эту величину придется вносить поправки на квартал и отличительные характеристики, как это делается при применении метода базового участка.

Нет никаких оснований считать исключительно приемлемым использова­ние какого-то одного из этих методов. Метод единицы сравнения удобен в тех случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров. В таких случаях можно воспользоваться преимуществами данного метода. В то же время метод базового участка более подходит для тех страт, в которых участки приблизительно одного размера сильно отличаются по другим характеристикам. Этот метод помогает внести поправки на такие факторы при установлении стоимости базового участка.

За счет своей роли в производстве товаров и услуг земля является одним из факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы производства «заработали» доход.

Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом оценки стоимости земли, однако, когда нет достаточной информации по продажам, следует использовать и другие методы.