Острякова Ю.Е.

💸 Как сделать бизнес проще, а карман толще?

Тот, кто работает в сфере услуг, знает — без ведения записи клиентов никуда. Мало того, что нужно видеть свое раписание, но и напоминать клиентам о визитах тоже. Проблема в том, что средняя цена по рынку за такой сервис — 800 руб/мес или почти 15 000 руб за год. И это минимальный функционал. Нашли самый бюджетный и оптимальный вариант: сервис VisitTime.
⚡️ Для новых пользователей первый месяц бесплатно. А далее 290 руб/мес, это в 3 раза дешевле аналогов. За эту цену доступен весь функционал: напоминание о визитах, чаевые, предоплаты, общение с клиентами, переносы записей и так далее.
✅ Уйма гибких настроек, которые помогут вам зарабатывать больше и забыть про чувство «что-то мне нужно было сделать».
Сомневаетесь? нажмите на текст, запустите чат-бота и убедитесь во всем сами!

Острякова Ю.Е.

Методические указания для выполнения курсовой работы

2.2. Оценка стоимости здания доходным подходом

2.3. Оценка стоимости здания сравнительным подходом

2.4. Оценка стоимости здания затратным подходом

Глава 3 Рыночная стоимость деятельности предприятия

3.1. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

Введение 3 стр. включает в себя: 1, 5 стр. актуальность темы; объект оценки; цель работы; задачи работы, структура работы.

2.4. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

Анализ финансово-хозяйственной деятельности играет важную роль в повышении экономической эффективности деятельности организации, в её управлении, в укреплении её финансового состояния. Он представляет собой экономическую науку, которая изучает экономику организаций, их деятельность с точки зрения оценки их работы по выполнению бизнес-планов, оценки их имущественно-финансового состояния и с целью выявления неиспользованных резервов повышения эффективности деятельности организаций.

Важнейшую роль в оценке финансовых результатов деятельности предприятия играет анализ финансового состояния по данным баланса. Согласно действующим нормативным документам баланс в настоящее время составляется в оценке нетто. Проведем анализ по уплотненному сравнительному аналитическому балансу, который строится путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей;

Сравнительный аналитический баланс можно получить из исходного баланса путем уплотнения отдельных статей и дополнения его показателями структурной динамики.

Вертикальный анализ — представление финансового отчета в виде относительных показателей. Такое представление позволяет увидеть удельный вес каждой статьи баланса в его общем итоге. Обязательным элементом анализа являются динамические ряды этих величин, посредством которых можно отслеживать и прогнозировать структурные изменения в составе активов и их источников покрытия.

Горизонтальный анализ баланса дополняет абсолютные балансовые показатели относительными темпами роста (снижения). Степень агрегирования показателей определяет аналитик.

На основе бухгалтерского баланса (Приложение1) ХХ- номер варианта А, В, С – разница между активом и пассивом баланса и отчета о прибылях и убытках предприятия (Приложение2), рассчитаем сравнительный аналитический баланс (табл. 8) и другие коэффициенты для оценки финансового состояния предприятия.

Выводы по горизонтальному анализу баланса: ………………

Вертикальный анализ позволяет сделать следующие заключения:

Коэффициентный анализ сводится к изучению уровня и динамики относительных показателей финансового состояния по группам:

2. Платежеспособность финансовой устойчивости

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств. Ликвидность — это способность фирмы:

1. быстро реагировать на неожиданные финансовые проблемы и возможности,

2. увеличивать активы при росте объема продаж,

3. возвращать краткосрочные долги путем обычного превращения активов в наличность.

В зависимости от степени ликвидности активы предприятия разделяются на следующие группы:

· А1. Наиболее ликвидные активы. К ним относятся все статьи денежных средств предприятия и краткосрочные финансовые вложения.

· А2. Быстро реализуемые активы — дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты.

· A3. Медленно реализуемые активы — статьи раздела II актива баланса, включающие запасы, налог на добавленную стоимость, дебиторскую задолженность (платежи по которой ожидаются более, чем через 12 месяцев после отчетной даты) и прочие оборотные активы.

· А4. Трудно реализуемые активы — статьи раздела I актива баланса — внеоборотные активы.

Пассивы баланса группируются по степени срочности оплаты:

· П1. Наиболее срочные обязательства; к ним относится кредиторская задолженность.

· П2. Краткосрочные пассивы — это краткосрочные заемные средства и др.

· П3. Долгосрочные пассивы — это статьи баланса, относящиеся к IV разделу, т.е. долгосрочные кредиты и заемные средства, а также доходы будущих периодов, фонды потребления, резервы предстоящих расходов и платежей.

· П4. Постоянные пассивы или устойчивые — это статьи III раздела баланса «Капитал и резервы».

Для определения ликвидности баланса сопоставляются итоги приведенных групп по активу и пассиву (табл.9).

Баланс считается абсолютно ликвидным, если имеют место следующие соотношения:

На основе полученных данных (табл. 10) можно сделать вывод, что …………………………………………………...

Основными показателями ликвидности в отечественном анализе считаются:

· общий показатель ликвидности K_т.л.= (А1 + А2 + А3) / (П1 + П2) (31). Нормальное значение больше, либо равно 2. С помощью этого коэффициента происходит наиболее общая оценка изменения финансовой ситуации компании с точки зрения ликвидности;

· коэффициент критической оценки K_к.л. = (А1 + А2) / (П1 + П2) (32). Оптимальный коэффициент больше, либо равен 1, 5, допустимое значение 0, 7-0, 8. Он показывает, какая часть краткосрочных обязательств организации может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах, в краткосрочных ценных бумагах, а также поступлений по расчетам;

· коэффициент абсолютной ликвидности К_а.л. = А1 / (П1 + П2) (33).

Оптимальный коэффициент — 0, 25, минимально допустимый — 0, 1. Показывает, какую часть краткосрочной задолженности организация может погасить в ближайшее время за счет денежных средств.

Финансовая устойчивость — составная часть общей устойчивости предприятия, сбалансированность финансовых потоков, наличие средств, позволяющих организации поддерживать свою деятельность в течение определенного периода времени, в том числе обслуживая полученные кредиты и производя продукцию.

К абсолютным источникам финансирования запасов и затрат относятся показатели:

1) источников финансирования запасов и затрат;

2) обеспеченности запасов и затрат источниками финансирования.

Различают следующие источники финансирования запасов и затрат:

3) общая сумма источников финансирования запасов и затрат.

1. Собственные оборотные средства (СОС) представляют собой разницу между собственным капиталом и необоротными активами:

Собственные оборотные средства (СОС) = собственный капитал (СК) - внеоборотные активы (ВА).

2. К долгосрочным источникам финансирования относятся собственный капитал и долгосрочные заемные средства. Для получения показателя собственных и долгосрочных источников финансирования запасов и затрат необходимо уменьшить показатель собственного капитала на сумму необоротных активов:

Собственные и долгосрочные источники финансирования запасов и затрат (функциональный каптал) (ФК) = собственный капитал (СК) - внеоборотные активы (ВА) + долгосрочные заемные средства (ДЗК).

3. Общая сумма источников финансирования запасов и затрат представляет собой сумму долгосрочных источников финансирования и краткосрочных заемных средств:

Общая сумма источников финансирования запасов (ОИ) = собственный капитал (СК) + долгосрочные заемные средства (ДЗК) + краткосрочные заемные средства (КЗС) - внеоборотные активы (ВА).

Расчет вышеуказанных показателей источников финансирования сведем в таблицу 11.

На основе показателей источников финансирования запасов и затрат можно рассчитать показатели обеспеченности (избытка или недостатка) источников финансирования запасов, в том числе:

1) избытка / недостатка собственных оборотных средств;

2) избытка / недостатка собственных и долгосрочных источников финансирования запасов;

3) избытка / недостатка всех источников (общей суммы источников) финансирования запасов и затрат.

1. Избыток (недостаток) собственных оборотных средств представляет собой разницу между собственными оборотными средствами и стоимостью запасов.

2. Избыток (недостаток) долгосрочных источников финансирования запасов представляет собой разницу между долгосрочными источниками финансирования и стоимостью запасов.

3. Избыток (недостаток) общей суммы источников финансирования запасов представляет собой разницу между общей величиной источников формирования запасов и стоимостью запасов.

На основании показателей обеспеченности запасов источниками финансирования можно сформировать трехфакторную модель, позволяющую определить тип финансовой устойчивости предприятия.

Характеристика основных типов финансовой устойчивости предприятия представлена в таблице 13.

Уровень обеспеченности запасов и затрат источниками финансирования при разных типах финансовой устойчивости

Для анализа финансовой устойчивости организации вычисляют следующие коэффициенты:

1) Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования показывает, какая часть оборотных активов финансируется за счет собственных источников. Этот коэффициент рассчитывается по формуле:

К1=(Собственный капитал–Внеоборотные активы) /Оборотные активы

Оптимальное значение этого коэффициента более или равно 0, 5. Нижняя граница коэффициента обеспеченности собственными источниками финансирования равна 0, 1.

2) Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными средствами показывает, какая часть запасов и затрат финансируется за счет собственных источников.

К2=Собственные оборотные средства/Запасы и затраты

Считается, что коэффициент обеспечения материальных запасов собственными средствами должен изменятся в пределах 0.6 – 0.8, т.е. 60-80% запасов компании должны формироваться из собственных источников. Рост его положительно сказывается на финансовой устойчивости компании.

3) Коэффициент маневренности собственных оборотных средств показывает, какая часть собственного оборотного капитала находится в обороте. Коэффициент должен быть достаточно высоким, чтобы обеспечить гибкость в использовании собственных средств:

К3 = Собственные оборотные средства / Собственный капитал

Рекомендуемое значение коэффициента 0, 2 – 0, 5.

4) Коэффициент финансовой независимости – один из важнейших показателей устойчивости финансового состояния предприятия, характеризующий удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования. Он рассчитывается по формуле:

К4 = Собственный капитал / Валюта баланса(Актив)

Значение коэффициента финансовой независимости должно варьировать от 0, 4 до 0, 6. Рост коэффициента финансовой независимости свидетельствует об увеличении финансовой устойчивости предприятия, снижении риска финансовых затруднений в будущие периоды. Такая тенденция, с точки зрения кредиторов, повышает гарантии погашения предприятием своих обязательств. Данный коэффициент отражает степень независимости организации от заемных источников. В большинстве стран принято считать финансово независимой фирму с удельным весом собственного капитала в общей его величине от 30% до 70%. Чем выше уровень третьего показателя и ниже первого, тем более устойчивым считается финансовое состояние предприятия.

5) Коэффициент капитализации, который показывает сколько заемных средств организация привлекла на 1 рубль вложенных в активы собственных средств. Он вычисляется по формуле:

К5 = Заемный капитал / Собственный капитал (28)

Значение этого коэффициента не должно быть выше 1, 5.

Показатели деловой активности позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства. Анализ деловой активности заключается в исследовании уровней и динамики коэффициентов оборачиваемости.

Коэффициенты оборачиваемости можно объединить в следующие группы:

- Коэффициенты оборачиваемости дебиторской задолженности;

- Коэффициенты оборачиваемости кредиторской задолженности;

1. Коэффициент оборачиваемости совокупного капитала отражает скорость оборота всего капитала предприятия (количество оборотов за период):

К_{об.совок.кап.} = Выручка / Среднегодовая величина активов

Период оборота совокупного капитала (в днях) = Длительность отчетного периода (360 дней) / Коэффициент оборачиваемости совокупного капитала.

2. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности

Коэффициент показывает скорость оборота дебиторской задолженности, измеряет скорость погашения дебиторской задолженности организации, насколько быстро компания получает оплату за проданные товары (работы, услуги) от своих покупателей:

К_{об.деб.з.}= Выручка / Среднегодовая величина дебиторской задолженности

Период оборота дебиторской задолженности (оборачиваемость дебитоской задолженности в днях) характеризует средний срок погашения дебиторской задолженности и рассчитывается как:

Период оборота дебиторской задолженности = Длительность отчетного периода / К_{об.деб.з.}

3. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности

Это показатель скорости погашения предприятием своей задолженности перед поставщиками и подрядчиками. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности показывает, сколько раз (обычно, за год) предприятие оплачивает среднюю величину своей кредиторской задолженности, иными словами коэффициент показывает расширение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию:

К_{об.кр.з.}= Выручка / Среднегодовая величина кредиторской задолженности

Период оборота кредиторской задолженности = Длительность отчетного периода / К_{об.кр.з.}

Период оборота кредиторской задолженности (оборачиваемость кредиторской задолженности в днях). Данный показатель отражает средний срок возврата долгов предприятия (за исключением обязательств перед банками и по прочим займам).

4. Коэффициент оборачиваемости материальных запасов (запасов и затрат)

Показатель отражает оборачиваемость запасов предприятия за анализируемый период:

К_об.ЗЗ= Себестоимость / Среднегодовая стоимость запасов

Период оборота материальных запасов = Длительность отчетного периода / К_об.ЗЗ

5. Коэффициент оборачиваемости текущих активов (оборачиваемость оборотных активов) характеризует скорость оборота всех мобильных средств предприятия:

К_{об. об.акт.} = Выручка / Среднегодовая стоимость оборотных активов

Период оборота оборотных активов (в днях) = Длительность отчетного периода / К_{об. об.акт.}

6. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала показывает скорость оборота собственного капитала или активность средств, которыми рискуют акционеры:

К_об.СК= Выручка / Средняя величина собственного капитала

Период оборота собственного капитала (в днях) = Длительность отчетного периода / К_об.СК

Кроме вышеуказанных коэффициентов, деловую активность организации можно оценить с помощью показателя фондоотдачи.

Фондоотдача отражает эффективность использования основных средств предприятия и рассчитывается по формуле:

Фондоотдача = Выручка / Среднегодовая стоимость основных средств

На следующем этапе анализа оборачиваемости капитала находится продолжительность производственного и финансового цикла.

Производственный цикл предприятия характеризует период полного оборота материальных элементов оборотных активов, необходимых для обслуживания производственного процесса, начиная с момента поступления сырья, материалов и полуфабрикатов на предприятие и заканчивая моментом отгрузки изготовленной из них готовой продукции покупателям.

Продолжительность производственного цикла предприятия определяется по следующей формуле:

Ппц - продолжительность производственного цикла предприятия, в днях;

ПОсм - период оборота среднего запаса сырья, материалов и полуфабрикатов, в днях;

ПОнз - период оборота среднего объема незавершенного производства, в днях;

П0гп - период оборота среднего запаса готовой продукции, в днях.

Финансовый цикл (цикл денежного оборота) предприятия представляет собой период между началом оплаты поставщикам полученных от них сырья и материалов (погашением кредиторской задолженности) и началом поступления денежных средств от покупателей за поставленную им продукцию (погашением дебиторской задолженности).

Продолжительность финансового цикла (или цикла денежного оборота) предприятия определяется по следующей формуле:

где Пфц - продолжительность финансового цикла (цикла денежного оборота) предприятия, в днях;

Ппц - продолжительность производственного цикла предприятия, в днях;

ПОдз - средний период оборота текущей дебиторской задолженности, в днях;

ПОкз - средний период оборота текущей кредиторской задолженности, в днях.

Производственный цикл начинается с момента поступления материалов на склад предприятия, а заканчивается в момент отгрузки покупателю продукции, которая была изготовлена из данных материалов.

Финансовый цикл начинается с момента оплаты поставщикам данных материалов (погашение кредиторской задолженности), заканчивается в момент получения денег от покупателей за отгруженную продукцию (погашение дебиторской задолженности).

Показатели рентабельности отражают финансовые результаты и эффективность деятельности предприятия.

Рентабельность – относительный показатель экономической эффективности. Рентабельность комплексно отражает не только степень эффективности применения материальных, трудовых и финансовых ресурсов, но и использование природных богатств. Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли к активам, ресурсам или потокам, ее формирующим. Может выражаться как в прибыли на единицу вложенных средств, так и в прибыли, которую несет в себе каждая полученная денежная единица.

Рентабельность является результирующим показателем эффективности деятельности любой компании, в общем видекоэффициенты рентабельности рассчитываются по формуле:

R = Прибыль (чистая, балансовая) / производственный показатель

1. Рентабельность продаж позволяет определить, сколько прибыли компания имеет с каждого рубля выручки от реализации товаров, работ или услуг.

РП = прибыль (убыток) от продаж / выручка от продаж × 100%

2. Чистая рентабельностьдеятельности предприятия показывает, сколько чистой прибыли приходится на единицу выручки.

3. Рентабельность собственного капитала показывает эффективность использования собственного капитала, т.е. сколько рублей чистой прибыли приходится на 1 рубль вложенных в собственный капитал.

РСК = чистая прибыль/среднегодовая сумма собственного капитала× × 100%

4. Затратоотдача показывает, сколько прибыли от продажи приходится на 1 руб. затрат.

ЗО = прибыль от продаж / затраты на производство и реализации продукции × 100%

5. Рентабельность перманентного капитала показывает эффективность использования капитала, вложенного в деятельность организации на длительный срок.

РПК = чистая прибыль / (среднегодовая сумма собственного капитала + среднегодовая сумма долгосрочных обязательств) × 100%

6. Фондорентабельность характеризует эффективность использования основных средств.

ФР = чистая прибыль / среднегодовая сумма внеоборотных активов) × × 100%

Проанализировав полученные данные можно сделать следующие выводы: ………………………………………..

Самая популярная модель Альтмана, именно она была опубликована ученым 1968 году. Формула расчета пятифакторной модели Альтмана имеет вид:

X1 = оборотный капитал к сумме активов предприятия. Показатель оценивает сумму чистых ликвидных активов компании по отношению к совокупным активам.

X2 = нераспределенная прибыль к сумме активов предприятия, отражает уровень финансового рычага компании.

X3 = прибыль до налогообложения к общей стоимости активов. Показатель отражает эффективность операционной деятельности компании.

X4 = рыночная стоимость собственного капитала / бухгалтерская (балансовая) стоимость всех обязательств.

Х5 = объем продаж к общей величине активов предприятия, характеризует рентабельность активов предприятия.

В результате подсчета Z – показателя для конкретного предприятия делается заключение:

- Если Z < 1, 81 – вероятность банкротства составляет от 80 до 100%;

- Если 2, 77 ≤ Z < 1, 81 – средняя вероятность краха компании от 35 до 50%;

- Если 2, 99 < Z < 2, 77 – вероятность банкротства не велика от 15 до 20%;

- Если Z ≤ 2, 99 – ситуация на предприятии стабильна, риск неплатежеспособности в течении ближайших двух лет крайне мал.

Описание объекта приведено в приложении 2. Выбирается объект в соответствии с номером варианта. При написании курсовой работы студент может выбрать свой объект по согласованию с руководителем курсовой работы. Для описания объектов аналогов студент может воспользоваться таблицей приведенной в приложении 3.

Описание объекта оценки можно представить в виде следующей таблицы (приложение 3).

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

2) условия финансирования (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

3) условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

4) условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

а) денежные поправки, вносимые в единицу сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, вменяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым в единицу сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые в цену проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым в цену проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок в курсовой работе используется методы, основанные на анализе парных продаж;

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Аналоги для сравнения берутся из таблицы 14. Сравнение объектов и последующие корректировки приведены в таблице 20.

Определение стоимости здания методом парных продаж

Цена оцениваемого объекта равна _________________ руб.

Вывод. По сравнительному подходу стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью метода парных продаж получилась равной __________________ руб.