Н. А. Алферова

💸 Как сделать бизнес проще, а карман толще?

Тот, кто работает в сфере услуг, знает — без ведения записи клиентов никуда. Мало того, что нужно видеть свое раписание, но и напоминать клиентам о визитах тоже. Проблема в том, что средняя цена по рынку за такой сервис — 800 руб/мес или почти 15 000 руб за год. И это минимальный функционал. Нашли самый бюджетный и оптимальный вариант: сервис VisitTime.
⚡️ Для новых пользователей первый месяц бесплатно. А далее 290 руб/мес, это в 3 раза дешевле аналогов. За эту цену доступен весь функционал: напоминание о визитах, чаевые, предоплаты, общение с клиентами, переносы записей и так далее.
✅ Уйма гибких настроек, которые помогут вам зарабатывать больше и забыть про чувство «что-то мне нужно было сделать».
Сомневаетесь? нажмите на текст, запустите чат-бота и убедитесь во всем сами!

Н. А. Алферова

Алферова Наталия Анатолиевна, судья Ростовского областного суда.

В условиях перехода к рыночным отношениям и формирования рынка жилья в начале 1990-х годов в нашей стране была разработана концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства, которая нашла отражение в ряде законодательных актов, в том числе в Законах Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" < 1>, от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 " Об основах федеральной жилищной политики" < 2> и в Указе Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. N 425 " О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" < 3>. Ее суть сводилась к созданию класса собственников жилья, которые будут заинтересованы в рациональной его эксплуатации и повышении потребительских качеств, к передаче им прав по непосредственному управлению такой собственностью и возложению на них бремени ее содержания и эксплуатации. Внедряя механизмы рыночной экономики, государство приняло на себя обязательство разработать наиболее эффективную модель управления жилищным фондом с сохранением своих функций координирования и контроля действий участников жилищной сферы, осуществления поддержки социально незащищенных слоев населения.

< 2> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99. Документ утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 (Ч. 1). Ст. 15).

< 3> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568. Указом Президента Российской Федерации от 31 января 2007 г. N 114 настоящий Указ признан утратившим силу (СЗ РФ. 2007. N 6. Ст. 729).

В ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства законодатель, начиная с Закона Российской Федерации " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в качестве приоритетной формы управления многоквартирными домами, позволяющей активизировать самоуправление граждан, повысить их гражданскую ответственность и выработать отношение к жилому фонду как к своей собственности, называет Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ).

В настоящее время данный институт закреплен и регламентирован в нормах Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации < 4>. В этих систематизированных законодательных актах ТСЖ рассматривается как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления и эксплуатации общим имуществом в многоквартирном доме и как один из способов управления многоквартирным домом. Решение о создании ТСЖ и избрании в качестве способа управления многоквартирным домом принимается общим собранием собственников помещений. Законом установлено требование о государственной регистрации товарищества в качестве юридического лица. При этом законодатель прямо указывает на то, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ), и закрепляет обязательность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В развитие положений ЖК РФ об управлении товариществом многоквартирным домом, в частности о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов < 5> и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме < 6> установлено, что исполнителем коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома выступает одно юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, предоставляющее потребителю такие услуги. В то же время сохраняется предусмотренная действующим законодательством возможность легализации второго и последующих товариществ собственников жилья на базе имущества одного многоквартирного дома. Связано это с тем, что при регистрации юридического лица налоговый орган ограничивается проверкой представленных документов по форме и содержанию требуемых для такой регистрации сведений без проведения правовой экспертизы, а такое основание для отказа в регистрации, как наличие зарегистрированного в том же доме ТСЖ, не закреплено в Федеральном законе от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ " О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" < 7> (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 489-ФЗ).

< 5> Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168). В документ внесены изменения и дополнения.

< 6> Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). В документ внесены изменения и дополнения.

Существующие неясность и коллизия на практике неизбежно приводят к дезорганизации управления многоквартирным домом, его хозяйственной деятельности, неопределенности прав и обязанностей как самих собственников, так и их контрагентов. К сожалению, нередки случаи, когда недобросовестные лица, пользуясь недостаточной правовой грамотностью собственников помещений в многоквартирном доме (домовладельцев), зачастую недовольных качеством обслуживания дома ТСЖ и размерами платы за предоставляемые услуги, стремятся получить непосредственный доступ к финансовым средствам товарищества и распоряжаться ими в своих интересах, в том числе в преступных целях.

В 2011 году законодателем были предприняты меры, ограничивающие создание нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме. Так, Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ) < 8> наделил органы исполнительной власти полномочиями по проверке законности создания ТСЖ и его устава. Они получили право ставить вопрос о ликвидации ТСЖ, а при регистрации товарищества требовать предоставление соответствующего протокола со сведениями о лицах, проголосовавших за его создание. Однако эти меры не привели к окончательному решению данной проблемы.

Суды продолжают рассматривать споры, связанные с управлением многоквартирным домом двумя товариществами, созданными собственниками жилья. К одной из актуальных проблем, возникающих при рассмотрении таких исков, можно отнести разрешение споров о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги с собственника жилого помещения в многоквартирном доме, управляемом двумя товариществами. Как правило, такие исковые требования заявляет первоначально созданное ТСЖ, фактически предоставляющее жилищно-коммунальные услуги по договорам с ресурсоснабжающими и иными эксплуатационными организациями. Возражая против обоснованности иска, собственник жилого помещения ссылается на то, что он вносит плату за жилищно-коммунальные услуги другому ТСЖ.

При разрешении подобных споров перед судом возникает вопрос, подлежат ли зачету такие платежи при определении образовавшейся задолженности перед исполнителем услуг. Сложившаяся судебная практика не дает на него однозначного ответа.

Одни суды исходят из того, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься исключительно исполнителю этих услуг < 9>. Их позиция базируется на положениях ст. ст. 153, 155 ЖК РФ, согласно которым на собственников жилых помещений в многоквартирном доме возложена обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги только одной управляющей организации, которая заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными эксплуатационными организациями на поставку коммунальных услуг в многоквартирный дом и его обслуживание.

< 9> См., например: Архив Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону. Дело N 2-4388/2014; Архив Ростовского областного суда. Дело N 3310355/2014; Архив Московского городского суда. Дело N 11-27772.

В то же время в силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Надлежащим признается лишь исполнение, произведенное надлежащему лицу, при этом именно должник несет риск того, что исполнение принимается ненадлежащим лицом (ст. ст. 309, 310, 312 ГК РФ). Нормы обязательственного права, применяемые и к жилищным правоотношениям, предполагают, что обязательство, исполненное ненадлежащему лицу, признается неисполненным (ст. 312 ГК РФ). Как следствие, оно не прекращает обязательство и не освобождает должника от обязанности предоставить его исполнение кредитору. Применительно к нашей ситуации, в качестве такого кредитора суды рассматривают первоначально созданное товарищество собственников жилья. Они основываются на том, что собственник жилого помещения несет риск исполнения обязательства по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги ненадлежащему ТСЖ, которое создано в нарушение требований жилищного законодательства, не является исполнителем предоставляемых услуг с точки зрения права и не несет фактические затраты по их предоставлению.

Другие суды применяют к спорным правоотношениям положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 " О защите прав потребителей" < 10>. Они не допускают взыскания уже оплаченных услуг и исходят из того, что спор между юридическими лицами не должен негативно влиять на права жильцов дома как потребителей услуг и влечь для них последствия в виде двойной оплаты полученных услуг < 11>.

< 11> См., например: Архив Санкт-Петербургского городского суда. Дело N 33-8847/2014; Архив Пермского краевого суда. Дело N 33-6889; Архив Свердловского областного суда. Дело N 33-5958/2014.

Следует признать, что обе позиции, которые занимают суды, не столь однозначны и имеют определенные изъяны.

В первом случае суды не учитывают, что в спорных правоотношениях собственник помещения в многоквартирном доме действительно выступает как потребитель услуг, предоставляемых ТСЖ по управлению многоквартирным домом и в силу ст. 10 Закона Российской Федерации " О защите прав потребителей" он должен своевременно получать необходимую и достоверную информацию об этих услугах, в том числе сведения об их исполнителе. Согласно части 2 ст. 155 ЖК РФ такая информация должна содержаться в платежных документах, направляемых ТСЖ потребителю. Не исключено, что, получив не одно платежное требование, потребитель, не обладающий специальными познаниями в вопросах организации управления жилым фондом, может заблуждаться относительно исполнителя предоставляемых услуг. При этом нельзя не учитывать, что гражданское законодательство презюмирует невиновность лица, не исполнившего обязательство, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (ст. 401 ГК РФ). В нашем случае, когда государство фактически допускает к участию в управлении многоквартирным домом несколько юридических лиц, возложение на добросовестного потребителя повторной оплаты, как и в ситуации внесения потребителем платежей непосредственно ресурсоснабжающим организациям, было бы, мягко говоря, несправедливо.

Во втором случае позиция судов не согласуется с приведенными выше положениями жилищного и гражданского законодательства о надлежащем исполнении обязательств по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Таким образом, дуализм, порождающий двойственный подход к управлению многоквартирным домом, создает возможности для злоупотребления своими правами со стороны тех собственников помещений в многоквартирном доме, которые, отрицая принцип единоначалия и обязательность принятых общим собранием решений, действуют недобросовестно. В данном случае, создавая второе ТСЖ и не прекратив свое членство в ранее созданном товариществе собственников жилья на базе того же имущества (одного многоквартирного дома), они действуют не в качестве потребителей каких-либо услуг, а как полноценные субъекты жилищных отношений, которые несут полную ответственность за свои действия и риск выполнения обязательств по оплате коммунальных услуг и содержанию дома ненадлежащему лицу.

На наш взгляд, при разрешении поставленного вопроса целесообразно применять правило золотой середины, консолидируя законодательную базу, которая лежит в основе обоих подходов, устанавливая в каждом конкретном случае исполнителя, предоставляющего услуги, и выясняя добросовестность потребителя при внесении им платы за жилищно-коммунальные услуги ненадлежащему ТСЖ. При этом следует руководствоваться разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, согласно которым договорные отношения ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями могут представлять и фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению многоквартирного дома ресурсом по присоединенной сети, без оформления соответствующего договора, в связи с чем при наличии спора о том, какая из управляющих организаций осуществляет функции управления многоквартирным домом, вопрос о наличии договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией и моменте их возникновения определяется судами исходя из конкретных обстоятельств дела < 12>.

< 12> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г.) (https://www.vsrf.ru/catalog.php).

Такой подход позволяет разрешить проблему так называемого двойного взыскания на уровне правоприменительной практики и способствует реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, направленной в конечном итоге на создание полноценного класса собственников жилья в социально ответственном государстве.

Алферова Н.А. Два ТСЖ: кому платить? // Судья. 2015. N 3. С. 9 - 11.