Глава 3. Наилучшее и наиболее эффективное использование – один из главных принципов оценки недвижимости.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Наилучшее и наиболее эффективное использование – один из главных принципов оценки недвижимости.

Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования:

1. Местоположение.

2. Рыночный спрос.

3. Правовая обоснованность данного варианта использования (зонирование территории).

4. Ресурсное качество участка.

5. Финансовая обеспеченность проектов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2х случаях:

1. На незастроенный участок.

2. Участок улучшенный (с застройкой).

Оценка с применением метода остатка:

1й метод - остатка для земли

Основан на том, что должна быть известна стоимость зданий и сооружений.

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

V_o = V_L + V_B,

где:

V_o – общая стоимость;

V_L – стоимость земли;

V_B – стоимость зданий и сооружений;

V_L = NOI - V_B *R_B/R _L,

где:

NOI – чистый операционный доход;

R _L - ставка капитализации для земли;

V_B *R_B - доход относящийся к зданиям и сооружениям;

Метод используется для объектов с новыми зданиями.;

2й метод - остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

V_B = NOI_o – V_L *R_L/R _B ,

где:

V_L *R_L - доход относящийся к земле

На незастроенный участок:

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход, коэффициент капитализации, распределение чистого дохода между зданиями и землей, остаточный доход к земле, который капитализируется в стоимость.

Задача № 16

Условие: Выявлены 3 возможные стратегии застройки участка:

1. Жилое здание;

2. Офис;

3. Торговый центр.

Стоимость застройки соответственно составляет 52, 3 млн.руб.; 59, 3 млн.руб., 75, 0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 15%. Срок службы объектов определен в 80, 60, 50 лет. Составление стратегий застройки и сопоставление вариантов производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 14%.

Решение:

R = on + of

Rж.зд =15+100/80=16, 25%;

Rофис =15+100/60=16, 66%;

Rторг.ц =15+100/50=17%;

NOI= R*V

NOIж.зд =52300*0, 163=8524, 9~8550 тыс. руб.

NOIофис =59300*0, 167=9903, 1~9900 тыс.руб.

NOIторг.ц = 75000*0, 17=12750 тыс.руб.

V_L = NOI - V_B *R_B/R _L

V_Lж.зд = 12580-8550/0, 11=36636~36700 тыс.руб;

V_Lофис = 18090-9900/0, 11=74454~74500 тыс.руб;

V_Lторг.ц. = 28170-12750/0, 11 = 140181~140000 тыс.руб;

Таблица 7 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Вывод: выгодно строительство торгового центра.

Улучшенный участок

Задача № 17

Условия: Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляю в среднем 10600 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 8600 руб. в месяц, меблированной – 11400 руб. Расчеты представлены в таблице 8.

Решение:

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду квартир с мебелью.