Цель, основание и случаи проведения оценки: Цель оценочной деятельности. Основание и случаи проведения оценочных работ. Обязательная оценка. Этапы проведения оценки.

Содержание курса

Тема 1. Регулирование оценочной деятельности в РФ 38 (12)

1.1. Правовое обеспечение и система государственного регулирования оценочной деятельности в РФ.

1.2. Цель, основание и случаи проведения оценки.

1.3. Субъекты оценочной деятельности.

1.4. Недвижимость как объект оценки.

1.5. Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (ФСО № 2).

Практические занятия

Тема 2. Принципы оценки недвижимости 30 (10)

2.1. Принципы, основанные на представлениях собственника.

2.2. Принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости.

2.3. Принципы, связанные с рыночной средой.

2.4. Принцип ЛНЭИ.

Практические занятия

Задачи на принципы оценки.

Тема 3. Рынок недвижимости 40 (18)

3.1. Особенности функционирования рынка недвижимости.

3.2. Система показателей инвестиционной привлекательности недвижимости.

3.3. Оценка эффективности привлечения заемных средств.

Практические занятия

Задание на расчет показателей инвестиционной привлекательности объектов оценки.

Тема 1. Регулирование оценочной деятельности в РФ

1.1. Правовое обеспечение и система государственного регулирования оценочной деятельности в РФ: Понятие оценочной деятельности. Основные нормативно-правовые документы, регулирующие оценочную деятельность.

Органы регулирования. Задачи, функции.

1.2. Цель, основание и случаи проведения оценки: Цель оценочной деятельности. Основание и случаи проведения оценочных работ. Обязательная оценка.

1.3. Субъекты оценочной деятельности: Понятие субъектов оценочной деятельности. Требования, предъявляемые к оценщику. Права оценщика. Имущественная ответственность оценщиков, ее обеспечение.

1.4. Недвижимость как объект оценки: Недвижимость: понятие, сущностные признаки, состав, классификация. ГК РФ о недвижимости. Виды прав на недвижимость: вещные и обязательственные права.

1.5. Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (ФСО № 2): Рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая стоимости: понятие, случаи определения. Понятие для целей оценки: «затраты», «стоимость», «цена». Факторы, влияющие на стоимость. Характер влияния.

Правовое обеспечение и система государственного регулирования оценочной деятельности в РФ: Понятие оценочной деятельности. Основные нормативно-правовые документы, регулирующие оценочную деятельность. Органы регулирования. Задачи, функции.

Зарождение правового регулирования оценочной деятельности в России можно отнести к 1991 году, когда в статье 17 закона РФ от 3 июля 1991 г. №1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» было установлено, что определение начальной цены для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капитала акционерного общества может производиться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утверждаемыми Госкомимуществом России. Данным же законом было установлено, что приватизацию государственного имущества организует Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом. На тот момент времени эти нормы были вполне обоснованы, т.к. необходимо было в короткий срок создать свободный рынок имущества и обязательств, при одновременном контроле государства над процессом перехода права собственности.

Сложившаяся сегодня практика в области нормативного регулирования оценочной деятельности в России уже не соответствует современным условиям. Развитие экономики и правовой системы в Российской Федерации обуславливают возникновение новых отношений, регулирование которых требует введения новых правовых норм.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности, под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности (ст. 4 закона) признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков; аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности; утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификация услуг; страхование гражданской ответственности оценщиков.

Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки.

Единая система стандартов оценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, должна обеспечивать: нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости; четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам; унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки; воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг; определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке; создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.

Единая система стандартов оценки включает следующие основные стандарты: организационно-методические положения; оценка недвижимого имущества; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка интеллектуальной собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса);

Основными нормативно - правовыми документами, регулирующими оценочную деятельность, является ФЗ РФ " Об оценочной деятельности в РФ" № 135 - ФЗ от 29 июля, 1998г., а также Постановление " Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности" от 6 июля 2001 г. № 519.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Рассмотрим основные положения данных нормативно-правовых актов, касающиеся оценочной деятельности.

Закон № 144-ФЗ от 8 июля 1999 г. " О реструктуризации кредитных организаций", регулирующий порядок и условия осуществления мероприятий по реструктуризации кредитных организаций с целью преодоления их финансовой неустойчивости и восстановления платежеспособности либо для осуществления процедуры ликвидации, устанавливает процедуру привлечения независимого оценщика (ст. 18) для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу специализированным Агентством по реструктуризации.

Закон " О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127- ФЗ регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. В соответствии со ст. 130 (" Оценка имущества должника") данного Закона, в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов. В случае если имуществом должника, подлежащим продаже в процессе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика (ч. 2, ст. 130).

Закон " Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости), оплачиваемая неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ (ч. 2, ст. 15). Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком. В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Аналогичная норма содержится в законе " Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ в редакции от 31.10.2002, определяющем порядок создания и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со ст. 34 Закона акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров в соответствии со ст. 77., для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров общества не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Для определения рыночной стоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимый оценщик (ч. 3, ст. 77 Закона). Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

Закон " Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, регулирует отношения, возникающие из договора залога недвижимости. Ст. 9 Закона определяет содержание договора об ипотеке, т. е. его существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1, ст. 9). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации (ч. 3, ст. 9).

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обеспечение взаимодействия и координации деятельности органов государственной власти по вопросам оценочной деятельности является необходимым условием эффективного государственного регулирования рынка оценки. Для реализации этой задачи в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 г. № 932 Мингосимуществом России создан Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации:

- обеспечивает взаимодействие федеральных органов исполнительной власти по вопросам оценочной деятельности;

- готовит предложения по совершенствованию законодательных и иных нормативно-правовых актов в области регулирования оценочной деятельности;

- предварительно рассматривает проекты рекомендаций законодательным и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации по вопросам принятия законодательных и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность;

- рассматривает и высказывает мнение по представляемым на утверждение Министру государственного имущества Российской Федерации проектам инструкций и методических материалов, обязательных для применения органами, лицензирующими оценочную деятельность;

- проводит анализ практики применения действующего законодательства и ведомственных актов, а также предложений заинтересованных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, организаций и граждан по вопросам, относящимся к компетенции Совета;

- инициирует проведение исследований по вопросам оценочной деятельности;

Для разработки и/или экспертизы нормативно-методических документов при Межведомственном совете создаются рабочие группы.

В качестве основ регулирования в части разграничения полномочий между Россией и ее субъектами закон №135-ФЗ определил, что:

- Правительством РФ и администрациями субъектов РФ создаются федеральный и региональные уполномоченные органы по контролю за осуществлением оценочной деятельности;

- стандарты оценки, обязательные к применению, утверждаются Правительством РФ (стандарты - это не ГОСТы по закону о стандартизации, а правила для определения конкретных видов стоимости объектов оценки);

- уполномоченные органы, в том числе и региональные, согласовывают проекты стандартов оценки и перечень требований, предъявляемых к учреждениям образования по подготовке оценщиков, а также согласовывают образовательные программы таких учреждений.

Функциями уполномоченных органов являются:

§ контроль за осуществлением оценочной деятельности;

§ регулирование оценочной деятельности;

§ взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

§ согласование проектов стандартов оценки;

§ согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Целью государственного управления в области оценки является обеспечение максимального саморегулирования рынка услуг по оценке стоимости. Саморегулируемые организации оценщиков могут, в частности, выполнять следующие важные функции:

- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки специалистов в области оценочной деятельности;

- разрабатывать собственные стандарты оценки;

- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Для полноценного участия в регулировании оценочной деятельности саморегулируемые организации должны иметь достаточные организационные возможности. Государство по мере самостоятельного развития саморегулируемых организаций и вместе с этим для создания у них таких организационных возможностей должно:

- делегировать им процедуру аттестации и отзыва аттестата у специалистов в области оценочной деятельности;

- по наиболее важным направлениям оценочной деятельности придавать отдельным правилам (стандартам) оценки саморегулируемых организаций обязательный характер после их одобрения Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации;

- всемерно содействовать развитию добровольной сертификации услуг оценщиков. Важное значение для совершенствования процедур оценочной деятельности, повышения качества услуг имеет принятие саморегулируемыми организациями и выполнение их членами правил деловой и профессиональной этики.

В настоящее время саморегулируемые организации оценщиков, а также общественные объединения и советы представлены следующими основными организациями:

Российское общество оценщиков (РОО) — объединяет физических лиц;

Партнерство РОО — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица, в состав которых входят члены РОО;

Национальная лига субъектов оценочной деятельности (НЛСОД) — объединение юридических и физических лиц;

Российская коллегия оценщиков (РКО) — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица;

Ассоциация образовательных учреждений по подготовке оценщиков — объединение образовательных учреждений;

Объединенный совет по оценочной деятельности при отделении экономики РАН — консультативный орган, в состав которого входят представители РАН, Ассоциации образовательных учреждений, ТПП РФ и РОО;

Комитет по оценочной деятельности (КОД) при ТПП РФ — консультативный орган, созданный Правлением ТПП РФ, в который входят представители научных и учебных организаций, представители саморегулируемых организаций и коммерческих организаций.

В регионах созданы региональные и межрегиональные общественные объединения (Московское общество оценщиков, Ассоциация “Русская оценка”, Сибирское общество оценщиков и т.д.).

Таким образом, в настоящее время в РФ сформированы и функционируют различные саморегулируемые организации, а также общественные объединения, которые фактически охватывают все основные направления оценочной деятельности.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

§ защищать интересы оценщиков;

§ содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

§ содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

§ разрабатывать собственные стандарты оценки;

§ разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Цель, основание и случаи проведения оценки: Цель оценочной деятельности. Основание и случаи проведения оценочных работ. Обязательная оценка. Этапы проведения оценки.

Оценочная деятельность всегда осуществляется для реализации различных процессов рыночного характера. Продажа и покупка, аренда, налогообложение, страхование - только часть тех процессов, для осуществления которых необходимы результаты услуг оценщиков. Первичность содержания работ, для выполнения которых необходима оценка, является главным условием при организации оценочной деятельности. Можно выделить следующие основные цели оценки:

1. Отражение в отчетности. Оценщик рассчитывает систему показателей, характеризующую состояние средств и хозяйственно-финансовую деятельность хозяйствующего субъекта на определенную дату отчетного периода.

2. Купля-продажа. Для определения одного из существенных условий договора - цены, при договоре, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупатель), покупатель обязан принять имущество и уплатить установленную цену. Данный договор регулируется ГК РФ гл. 30.

3. Мена. Оценщик определяет стоимость объектов договора мены, так как если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценным. Договор, в силу которого между сторонами проводится обмен одного имущества на другое. Данный договор регулируется ГК РФ гл. 31.

4. Процедура банкротства. Оценщик определяет стоимость имущества должника. Порядок удовлетворения претензий кредиторов к несостоятельному должнику состоит в передаче в судебном порядке имущества должника под управление арбитражного управляющего. Данный порядок регулируется ФЗ РФ " О несостоятельности (банкротстве)".

5. Проведение торгов. Оценщик определяет начальную стоимость объекта торгов. Традиционная форма торговли, заключение юридической сделки с любым лицом, предложившим наиболее выгодные условия. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Порядок проведения торгов закреплен в ГК РФ ст. ст. 447-449.

6. Сдача в аренду. Оценщик определяет стоимость имущества для определения арендной платы. Имущественный наем, договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное пользование за определенное вознаграждение. Данный договор регулируется ГК РФ гл. 34.

7. Организация лизинга. Оценщик определяет стоимость имущества, передаваемого в лизинг. Форма долгосрочного договора аренды, содержание которого характеризуется определенными условиями использования арендованного имущества. Данный договор регулируется ГК РФ § 6 гл. 34.

8. Передача в залог. Оценщик определяет стоимость имущества, передаваемого под залог. Залог - это способ обеспечения выполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником в качестве обеспечения выполнения должником принятых на себя обязательств. Данный договор регулируется законом РФ " О залоге".

9. Осуществление раздела. Оценщик определяет стоимость имущества, подлежащего разделу. Способ изменения права общей, долевой или совместной собственности на принадлежащее собственникам имущество. Регулируется ГК РФ гл. 16.

10. Проведение выкупа. Оценщик определяет стоимость выкупаемого имущества. Данный порядок изъятия имущества у собственника для государственных и муниципальных нужд регулируется ГК РФ и другими нормативными актами.

11. Заключение договора страхования. Оценщик определяет стоимость имущества, подлежащего страхованию, для определения страхового тарифа, взноса и т.д. Система экономических отношений, включающая образование страхового фонда и его использование для возмещения ущерба, вызванного неблагоприятными событиями путем выплаты страхового возмещения. Регулируется ГК РФ гл. 48 и законом РФ " Об организации страхового дела в РФ".

12. Определение налогооблагаемой базы. Оценщик определяет стоимость имущества, на основе которой осуществляется обязательный платеж, взимаемый государством с физических и юридических лиц. Например, налог на имущество юридических лиц. Регулируется НК РФ, ФЗ РФ " О налогах на имущество физических лиц" и другими нормативными актами.

13. Расчет величины пошлины. Оценщик определяет стоимость имущества, на основе которой указывается цена иска и рассчитывается государственная пошлина. Под государственной пошлиной понимается установленный настоящим Законом обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами. Регулируется закон РФ " О государственной пошлине" и другими нормативными актами.

14. Проведение конфискации. Оценщик определяет стоимость имущества, подлежащего конфискации, то есть принудительному и безвозмездному изъятию имущества в собственность государства в соответствии с судебным решением или административным актом. Регулируется УК РФ, УИК РФ и другими нормативными актами.

15. Проведение ликвидации. Оценщик определяет ликвидационную стоимость предприятия. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Юридическое лицо может быть ликвидировано как по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано, или с признанием судом недействительной регистрации юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер; так и по решению суда в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях. Регулируется ГК РФ, ФЗ РФ " О несостоятельности (банкротстве)" и другими нормативными актами.

16. Расчет доли имущественных прав. Оценщик определяет стоимость части, принадлежащей отдельному собственнику. Например, при наложении взыскании на данную часть, при выделении, при выкупе и т.д. Регулируется ГК РФ.

17. Передача в доверительное управление. Оценщик определяет стоимость имущества, предаваемого в доверительное управление. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Регулируется ГК РФ ст.ст. 38, 209.

18. Обоснование инвестиционного проекта. Оценщик рассчитывает стоимость инвестиционного проекта, то есть проводит совокупность финансовых расчетов по определению эффективности денежных вложений. Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план). Регулируется ФЗ РФ " Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".

19. Организация коммерческой концессии. Оценщик определяет стоимость передаваемого объекта. По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. Регулируется ГК РФ гл. 54.

20. Передача на хранение. Оценщик определяет стоимость передаваемого на хранение объекта. По договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности. Регулируется ГК РФ гл. 47.

21. Заключение брачного контракта. Оценщик определяет стоимость имущества, в отношении которого заключен брачный договор. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Данная оценка является обязательной. Регулируется СК РФ гл. 8.

Существуют две основные системы оценки - обязательная и необязательная (факультативная).

Обязательная оценка, в соответствии с ФЗ " Об оценочной деятельности", устанавливается в двух основных случаях:

1. При вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

2. При возникновении спора о стоимости объекта оценки.
Данное положение не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

В московском законодательстве закреплены еще четыре случая, когда оценка является обязательной - в случаях вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Москве или муниципальным образованиям города Москвы, и возникновения спора о стоимости объекта оценки по инициативе одной из сторон в сделке, в частности:

- в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба в результате наступления страхового случая;

- при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета Москвы либо средств под гарантии города Москвы, равно как при оценке технических заданий и условий на разработку таких проектов;

- при коммерческом использовании (капитализации) средств бюджета города Москвы;

- ипотечного кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о стоимости предмета ипотеки.

Также обязательная оценка устанавливается и другими нормативными актами.

Статья 34 ФЗ РФ " Об акционерных обществах" от 26.12.95 № 208-ФЗ:
Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества. Устав общества может содержать ограничения на виды имущества, которым могут быть оплачены акции и иные ценные бумаги общества.

Статья 15 п.2 ФЗ " Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8.12.98 №14-ФЗ:

Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.
Статья 10 ФЗ " О производственных кооперативах" от 08.05.96. №41-ФЗ:
Оценка паевого взноса, превышающего двести пятьдесят установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть произведена независимым оценщиком.

Статья 102 ФЗ " О несостоятельности (банкротстве)" от 08.08.98 № 6-ФЗ:
В случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Статьи 18, 19, 20 ФЗ " О реструктуризации кредитных организаций от 08.07.99 № 144-ФЗ:

Оценка стоимости активов кредитной организации, выставляемых Агентством на продажу, осуществляется независимым оценщиком. Оценка стоимости бизнеса кредитной организации, выставляемого Агентством на продажу, осуществляется независимым оценщиком. Продажа (перевод) активов реструктурируемой кредитной организации осуществляется после оценки их независимым оценщиком.

Пункт 3 Постановления Правительства РФ " О реализации конфискованного и арестованного имущества" от 23.04.99 №459:
Установить, что деятельность по оценке и реализации имущества на внутреннем и внешнем рынке осуществляется отобранными на конкурсной основе специализированными организациями независимо от их организационно - правовой формы на основании договоров, заключаемых Федеральным долговым центром при Правительстве Российской Федерации с этими организациями.

Пункт 3 Правил высвобождения и реализации движимого военного имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.10.99 №1165:
Стоимостная оценка высвобождаемого движимого военного имущества проводится в соответствии с действующими стандартами оценки и разрабатываемыми на их основе федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, методиками оценки.

Пункт 2.4 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.00 №28:

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами - оценщиками.

Пункт 11 Правил проведения кадастровой оценки земель. Утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.00 №316:

Методические и нормативно - технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Пункт 4.5 Инструкции ЦБ РФ " О порядке применения ФЗ, регламентирующих процедуру регистрации кредитных организаций и лицензирования банковской деятельности" от 23.07.98 №75-и:

В случаях, предусмотренных федеральными законами, материальные активы, вносимые в оплату части уставного капитала кредитной организации, оцениваются независимым оценщиком.

Пункт 4.6 Постановления Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг " О внесении изменений и дополнений в стандарты эмиссии акций при учреждении акционерных обществ, дополнительных акций, облигаций и их проспектов эмиссии, утвержденные Постановлением ФКРЦБ от 17 сентября 1996 года №19" т 11.11.98 №47:

В случае размещения открытым акционерным обществом с числом акционеров 1 000 и более, а также открытым акционерным обществом, государственная регистрация выпусков ценных бумаг которых осуществляется Федеральной комиссией, акций и облигаций, конвертируемых в акции, путем закрытой подписки лицам, не являющимся акционерами этого акционерного общества, или не всем акционерам этого акционерного общества, а также всем акционерам, но не пропорционально количеству принадлежащих им акций для определения рыночной стоимости размещаемых акций и ценных бумаг, конвертируемых в акции, должен быть привлечен независимый оценщик (аудитор).

Оценочная деятельность может осуществляться на основании: определения суда, арбитражного суда и третейского суда; решения уполномоченного органа; договора. Первые два пункта являются основанием для проведения обязательной оценки, последний - для необязательной.

Определения суда, арбитражного суда, третейского суда. Суд, арбитражный суд и третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Так, например, в соответствии со ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, назначает экспертизу. Окончательно содержание вопросов, по которым требуется получить заключение экспертов, устанавливается арбитражным судом. О назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.
Расходы, связанные с проведением оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном процессуальным законодательством (ГПК РСФСР, АПК РФ, регламентами третейских судов).

Решения уполномоченного органа. Оценочная деятельность может осуществляться на основании решения уполномоченного органа или должностного лица. Им может быть, например, должностное лицо таможенного органа, в производстве или на рассмотрении которого находится дело о нарушении таможенных правил (ст. 326 Таможенного кодекса РФ), должностное лицо налогового органа, осуществляющего выездную налоговую проверку (п. 3 ст. 95 Налогового кодекса РФ). Приказом Минюста от 27.10.1998 N 153 " Об обязательном назначении специалиста при осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание" было установлено, что для определения стоимости арестованных ценных бумаг судебный пристав - исполнитель в обязательном порядке назначает специалиста, который составляет в письменном виде заключение об оценке ценных бумаг, на которые обращается взыскание. В большинстве случаев основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Необязательная оценка проводится на основании договора.

Договор заключается по общему правилу, в соответствии с ГК РФ. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме существенных условий. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в ФЗ " Об оценочной деятельности в РФ":

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

- сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным. Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Важно также отметить, что до заключения договора сторонам необходимо четко определить задачи оценки и оценщику произвести предварительный осмотр объекта оценки.

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

После заключение с заказчиком договора об оценке проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

Оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки:

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов:

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:

Законодательно не определен порядок получения итоговой стоимости. На практике оценщик чаще всего для определения итоговой величины стоимости объекта оценки применяет метод субъективного взвешивания. При данном методе оценщик анализирует преимущества и недостатки каждого подхода и присваивает им коэффициенты, вычисляя средневзвешенную величину стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом " Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

5. Составление и передача заказчику отчета об оценке:

Основные требования к отчету об оценке как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в ст. 11 ФЗ " Об оценочной деятельности в РФ".

А). Отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов имущества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов, которые устанавливаются законодательством РФ.

Б). Формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, ясными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведения, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В). Отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные реквизиты, к которым относятся:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии на право осуществления оценочной деятельности;

- точное описание объекта оценки в случае, если объект принадлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собственника);

- стандарты оценки, характеристика основных источников использованной для оценки информации, а также принятые допущения;
последовательность (алгоритм) операций по определению стоимости объекта оценки и ее итоговая величина (в отчете также указываются пределы применения полученного результата);

- дата определения стоимости объекта оценки.

А также цели и задачи проведения оценки объекта.

К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны указываться критерии установления оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Г). Кроме этого, ст. 12 Закона устанавливается презумпция достоверности отчета об оценке как документа, содержащего сведения, которые имеют доказательственное значение. Это означает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном в порядке, установленном Федеральным законом " Об оценочной деятельности в Российской федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если Законом об оценочной деятельности или в судебном порядке не предусмотрено иное.
Достоверность отчета об оценке может быть оспорена. Спор о достоверности отчета подлежит разрешению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью или третейским судом по соглашению сторон спора. В том случае, если действующее российское законодательство предусматривает обязательность совершения сделки, суд может обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в судебном решении.