Доходный подход.

Пр: определить Кд объекта оценки:

Цена продажи: ЧОД: Кд.

1. 600000: 72000: 0, 120.

2. 750000: 85500: 0, 114.

3. 500000: 48000: 0, 096.

4. 510000: 58000: 0, 114.

0, 096; 0, 114; 0, 120.

0, 114-медиана, 0, 11- ср.ариф.

Кд=0, 114(объект оценки.

Соб=58000/0, 114=508781, т.е., 510000.

Пр: Арендная плата в течение 5 лет 100000. Расходы 2, 3-10 %, 4, 5-15%. Перепродажа в 5 году. Кд=28%. Определить текущую стоимость если r=20%.

ПВД: 100000: 100000: 100000: 100000: 100000.

Расх: 30000: 33000: 36300: 41745: 48007.

ЧОД: 70000: 67000: 63700: 58255: 51993.

Коэф.диск: 0, 833: 0, 694: 0, 579: 0, 482: 0, 400

P: 58310: 46498: 36882: 28079: 74647.

Сумма=244416

Пр: определить рыночную стоимость жилого дома в курортной зоне с целью сдачи его в аренду.

Цена продажи: РД год: ВРМ.

1. 60000: 3950: 60000/3950=15, 19

2. 61800: 4100: 15, 07.

3. 63700: 3900: 16, 33.

4. 64000: 4000: 16, 10.

5. 66700: 4200: 15, 88.

6. 58000: 3800: 15, 26.

7. 61000: 3800: 16, 05.

15, 07; 15, 19; 15, 26; 15, 88; 16, 05; 16, 10; 16, 33.

Медиана=15, 88.

Ср.арифм=15, 70.

РДоб.оценки=4100, Ст=4100*15, 88=65100.

ПР: определить стоимость земельного учатска если известно, что стоимость объекта аналогична недавно проданного 1250тыс.р.

Цена продажи: Стоимость улучшений: доля улучшений.

1. 1200: 900: 900/1200=0, 75.

2. 900: 650: 0, 72.

3. 1100: 800: 0, 73.

0, 72; 0, 73; 0, 75. Мед.=0, 73. Ср.ариф=0, 733-доля улучшений. Сул=1250*0, 73=912, 5.

Сзу=1250*0, 27=337, 3: 337, 5+912, 5=1250.

0, 27=1-0, 73.

ПР: определить стоимость земельного участка наилучшим использованием которого является строительство склада. Строительство типового склада 1100 тыс.р. Прогнозируемый ЧОД=310тыс.р. Кд для склада 25%. Кд земли 18%. Сз-??

Решение:

1. ЧОД склада=100*0, 25=275т.р.

2. ЧОД з=ЧОДоб-ЧОДскл=310-275=35т.р.

3. Сз=35/0, 18=194, 4т.р.

4. Соб=194, 4 ответ.

1.3.6. Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику: ежемесячный потенциальный валовый доход 8500. Потери при сборе 300. Текущие операционные расходы 20% от действительного валового дохода, налогообложение и выплата основной части долга составляет 1/5 часть действительного валового дохода. Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации 11%.

Решение:

ПВД=8500.

Потери=300

Опер.расх=20%.

Налогообложение 1/5от ДВД.

Кд=11%.

1. ПВД=8500*12=102000(годовой)

2. ВД=102000-3600=98400

3. Расходы= 20% от ДВД=59040.

4. ЭВД=98400-59040=39360. Ответ.

1.3.14. Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120000000р. И приносит ежемесячный доход по 50р., с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации??

Решение:

1. Кд=ЧОД/Соб(ц).

2. ЧОД=50*12*10000=24000000.

3. Кд=24000000/120000000*100=20% ответ.

1.3.4. в жилом комплексе 50 квартир. Месячная арендная плата 500р/квартира. Договор аренды на 1 год. К.оборачиваемости=40%. Период времени, когда квартира пустая 2 месяца. ЗП(вознаграждение) управляющему =3000р/год. 1 квартира бесплатно работнику. А(расходы)=40000р. Переменные=300р/ кв занятая. Резерв= 3% от ДВД. ЧОД год-???

Решение:

1. Количество занятых квартир=(50-1)-49*0, 4*2/12=49-3, 3=45, 7=46.

2. ДВД=500*12*46=276000. *0, 03=8208(резерв).

3. Расх=3000+40000+300*46+8208=65080.

4. ЧОД=ДВД-Расх.=276000-65080=210920.

5. При Кд=15%. Соб=210920/0, 15=1406133.

1.3.5. Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из информации: Месячная рента=300р., за кв.м.; текущие ставки при недогрузке 16%, площадь каждой секции 500 кв.м., здание состоит из 3 секций. Плата управляющему 4% от действительного валового дохода. Управляющий получает дополнительное вознаграждение в 1000 д.е. на ремонт здания ежегодно тратится 3% от ДВД, юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать 5000р. Остальные расходы 10% от ДВД, ежегодно на налоги тратится 90000р.

Решение:

А=300.

Ставка 16%.

Площадь=500.

Секции=3

ЗП упр=4% от ДВД+1000.

ЗП юр и бух=5000.

Расх=10% от ДВД.

90000 на налоги.

1. ПВД=3*500*300*12=5400000.

2. ДВД=5400000-5400000*16%=4536000.

3. Р=0, 04*4536000+1000+0, 03*4536000+5000+0, 1*4536000+90000=867120р.

4. ЧОД после налогообл=4536000-867120=3668880.

1.3.7. в здании общей площадью 10000 м.кв., подлежащих аренде, 400 м.кв., свободны, а остальные сданы в аренду за 12 д.е./м.кв., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Какова будет величина: потенциального валового дохода; действительного валового дохода; чистого операционного дохода?

Решение:

1. ПВД=10000*12=120000.

2. ДВД=(10000-400)*12=115200.

3. ЧОД=115200-120000*0, 45=61200.

1.3.11. ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120000р., за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500000р., по завершении пятого года. Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирования??.

Решение:

1год=120800.

2год=126000.

3год=132300.

4год=138915.

5год=145860.

I=10%.

Кдиск. 0, 9091: 0, 8264: 0, 7513: 0, 6830: 0, 6209.

PV1=120000*0, 9091=109092.

PV2=126000*0, 8264=104126, 4

PV3=132300*0, 7513=99396, 99

PV4=138915*0, 6830=94878, 95

PV5=145860*0, 6209=90564, 5+180000=270564.

ЧОД=1500000*0, 12=180000.

PV=678058р. Ответ не более 600000р.

34 задача: односемейный жилой дом.

А=50000у.е., в месяц. ВРМ=120. Размер денежной корректировки-?

Решение: ВРМ=∆ С/∆ А, ∆ С=120*50000=6000000???

45 задача: покупка офиса 180млн. аренда годовая 18млн. ВРМ мес-?

Решение: Амес=18/12=1, 5 млн. ВРМ=180/1, 5=120.

60 задача: решение:

1. ПВД=341000(1год); 341000(2год). =2000*170, 5.

2. Потери от простоя= 341000*0, 2=68200(1год): 341000*0, 05=17050(2год).

3. ДВД=341000-68200=272800(1год): 341000-17050=323950(2 год).

4. Эксплуатационные расходы=53, 3*2000=106600(1год): 106600*0, 05+106600=111930(2 год).

5. Расходы по управлению=272800*0, 05=13640(1год): 323950*0, 05=16197(2 год).

6. ЧОД=ДВД-Рэкс-Рпо упр.=272800-106600-13640=152560(1 год): 323950-111930-16197=202903(2 год).

46 задача:

1. Годовая арендная плата = 30000 х 12 месяцев = 360000

ПВД = Годовая арендная плата х Количество м/мест = 360 000х 50 = 18 000 000

ДВД = ПВД х 2/3 = 12 000 000

ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 8 000 000

К объекта = ЧОД / Цена продажи = 0, 10

2. Годовая арендная плата =300000

ПВД = 24 000 000

ДВД = 16 000 000

ЧОД = 10 000 000

К объекта = 0, 11

3. Годовая арендная плата 240 000

ПВД = 14 400 000

ДВД = 9 600 000

ЧОД = 6 000 000

К объекта = 0, 12

Среднее значение коэффициента капитализации = 0, 11 или 11%