Вопрос 3. Базовый норматив валовой продукции.

Тема: Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Вопросы:

1. Основные понятия в кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

2. Общие сведения о кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации

3. Базовый норматив валовой продукции

4. Базовый норматив затрат на производство сельскохозяйственной продукции

5. Базовый норматив цены производства и земельной ренты.

6. Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

7. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий методами массовой рыночной оценки земельных участков.

8. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

9. Определение кадастровой стоимости несельскохозяйственных видов земель

10. Определение кадастровой стоимости земельного участка

Вопрос 1. Основные понятия в кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

Цель кадастровой оценки земель – создание налоговой базы для исчисления единого сельскохозяйственного налога на землю – средство производства, на землю-недвижимость как изымаемой части земельной ренты, прибыли.

Задача кадастровой оценки земель – определение нормативов стоимости земельных участков по их обусловленности факторами стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости. Поэтому слова-понятия «рыночная» и «кадастровая» стоимость употребляются как экономически равнозначные.

Объект ГКОЗ в субъекте РФ являются земельные участки физических и юридических лиц, поставленные на государственный кадастровый учет на дату оценки земель, группы земель функционального назначения в составе земельных участков.

Предмет оценки – значение кадастровой стоимости земельных участков – объектов кадастровой оценки.

– Постановление Правительства РФ №945 «О государственной кадастровой оценке земель», 1999 г.;

- Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, №316 от 2000 г.;

- Земельный кодекс РФ.

- Методические рекомендации по ГКО с.-х. угодий, Минэкономразвития, приказ №145 от 1июля 2005 г.

Кадастровая оценка земель с/х назначения проводится в 2 этапа:

1. Межрегиональная оценка – оценка с.-х. угодий на уровне субъектов РФ.

2. Кадастровая оценка с.-х. угодий внутри субъекта РФ.

1 этап: Цель- разработка нормативов продуктивности, затрат, земельной ренты и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ и земельно-оценочным зонам (базовые показатели)

А) оценочная продуктивность угодий (руб/га);

Б) оценочные затраты (руб/га);

В) цена производства валовой продукции (руб/га);

Г) земельная рента (руб/га);

Д) кадастровая стоимость (руб/га);

Кадастровая стоимость определяется как произведение земельной ренты на 33, где 33 – коэффициент капитализации (3% годовых 100: 3)

2 этап: Дифференциация базовых показателей оценки с/х угодий внутри субъекта РФ. Дифференциация производится по рентообразующим факторам (интегральным).

Вопрос 2. Общие сведения о кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации (I этап оценки)

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ проводится для:

- обеспечения межрегиональной сопоставимости результатов кадастровой оценки земель;

- разработки базовых (средних по субъекту РФ) нормативов, необходимых для оценки земельных участков.

Для оценки земельных участков используются базовые нормативы продуктивности земель, затрат на их использование, которыедифференцируются в диапазоне бонитета плодородия, разрабатывается шкала земельной ренты сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Базовые нормативы, шкала земельной ренты сельскохозяйственных угодий разрабатываются по земельно-оценочным районам.

Сельскохозяйственные угодья субъекта РФ оцениваются на двух уровнях стоимости:

- стоимость в использовании

- кадастровой стоимости в % от их стоимости в использовании.

Стоимость сельскохозяйственных угодий в использо­вании определяется методом капитализации земельной ренты, исчисляемой как разность между валовой продукцией и ценой ее производства.

Соответственно в каждом субъекте Российской Федерации определяются в расчете на 1 гектар сельскохозяйс­твенных угодий базовые нормативы валовой продукции, базовые нормативы затрат на производство сельскохозяйственной продукции, цена производства продукции и земельная рента, производится капитализация ренты.

Вопрос 3. Базовый норматив валовой продукции.

Базовый норматив валовой продукции определяется на дату (год) оценки земель по многолетним данным о производс­тве и реализации в субъекте Российской Федерации сельскохо­зяйственной продукции в трех стадиях выполнения расчетов:

На первой стадии расчета базового норматива валовой продукции определяются:

- площади сельскохозяйственных угодий, используемые в субъекте Российской Федерации для производства продукции растениеводства и кормов для животноводства в сельскохозяйс­твенных организациях и крестьянских (фермерских) хозяйс­твах;

- базовые показатели валовой товарной продукции растени­еводства и животноводства в расчете на 1 гектар площади, ис­пользуемой на производстве этих видов продукции.

На второй стадии проводится оптимизация структуры использования пахотнопригодных земель.

Классификация сельскохозяйственных угодий субъ­екта Российской Федерации проводится по природным при­знакам качества земель (почв) и пригодности под пашню, кормовые угодья и многолетние плодовые насаждения. Оптимизация структуры использования классификацион­ных единиц пахотнопригодных земель производится подбором лучшего варианта использования площадей земель для произ­водства товарной продукции растениеводства и кормов для жи­вотноводства. Также оптимизация производится по критерию обеспе­чения наивысшей продуктивности земель с соблюдением условий: сохранения плодородия почв, фактически существующих в субъекте Российской Федерации площадей под товарное зерно, другие товарные культуры; сложившейся систе­мы земледелия и севооборотов.

На третьей стадии расчета базового норматива валовой продукции по результатам оптимизации структуры использова­ния земель:

- вычисляются средние по субъекту Российской Федерации по­казатели бонитета плодородия земель, используемые для произ­водства товарного зерна и кормов;

- разрабатывается шкала продуктивности земель в диапазоне бонитета плодородия, в составе шкалы земельной ренты, сель­скохозяйственных угодий;

- на основе шкалы продуктивности, бонитета плодородия и площадей классификационных единиц земель вычисляется средневзвешенный показатель базового норматива продуктив­ности сельскохозяйственных угодий.

Базовые нормативы продуктивности земель в субъектах Рос­сийской Федерации подвергаются межрегиональному анализу и при необходимости уточняются.