Определение накопленного функционального износа объектов недвижимости

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей.

Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением,

неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30%.

Определение износа внешнего воздействия объектов недвижимости

Внешнее устаревание - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний износ объекта составляет 40%. Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле

где Рст - расчетная стоимость (ПВС минус физический износ), руб.; Ф_и - величина физического износа, %; ФН_и - величина функционального износа, %; ВН_и - величина внешнего износа, %.

Подставив данные из табл. II.2 и 2.З в формулу (II.8), получим сто­имость здания

Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, составляет 43 415 руб. (Сорок три тысячи четыреста пятнадцать руб.).