Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому. 2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже восьми объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Астрахани, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В табл. 1.5 приведены основные параметры этих объектов.

Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимости объекта при применении подхода с точки зрения сравнения продаж. В их числе - метод парного сравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный анализ и др.

В данном случае применен метод корреляционно-регрессионного анализа. Он выбран не случайно, так как его математический аппарат дает возможность определить зависимость цены объекта от нескольких параметров, включая такие, оценка которых возможна лишь экспертным путем, а специфика объекта оценки (в данном случае квартиры) заключается в том, что на его стоимость существенно влияет множество факторов.

В общем виде зависимость цены объекта от его параметров:

где V - цена объекта;

х„х₇,..., х_п -параметры.

Задача заключается в том, чтобы найти математическое выражение функции путем обработки имеющейся информации о ценах и параметра: объектов-аналогов. Последовательность действий при построении математической модели регрессионного типа такова:

1. Выбор параметров, в наибольшей степени влияющих на уровень цены объекта-аналога.

2. Выбор вида уравнения регрессии (формы зависимости цены от параметров).

3. Формирование массива исходной информации.

4. Определение коэффициентов уравнения регрессии.

5. Анализ полученных результатов и проверка адекватности модели.

6. Определение стоимости объекта оценки на основе полученной модели.

Произведем множественный регрессионный анализ на основании информации, полученной для приведенных выше аналогов объекта оценки. В качестве параметров (факторов регрессии) будем использовать следующие параметры приведенных объектов:

Фактор 1. Этаж, на котором расположена квартира, - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. В данном случае, исходя из приведенных параметров объектов-аналогов, шкала разброса значений имеет вид: 1-й, 9-й и 8-й этажи девятиэтажного дома, 7-й этаж девятиэтажного дома, средний этаж (2-3-й пятиэтажного дома, 3-6-й девятиэтажного). Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж. Фактор 2. Размер жилой площади - количественный параметр.

Фактор 3. Размер общей полезной площади - количественный параметр.

Фактор 4. Наличие или отсутствие балкона или лоджии - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от наличия или отсутствия балкона и(или) лоджии. В данном случае возможны следующие варианты: отсутствует балкон и(или) лоджия, имеется балкон, имеется балкон и лоджия (два балкона), имеется лоджия и сушилка (две лоджии).

Фактор 5. Район расположения дома - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент изменения стоимости объекта в зависимости от района города, в котором расположен рассматриваемый объект, его транспортной доступности и предпочтений потенциальных покупателей.

Фактор 6. Текущее состояние квартиры - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от степени готовности объекта к заселению и проживанию, необходимости проведения ремонта и объема ремонтных работ. Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж.

Формируем массив исходной информации с указанием диапазонов зависимых и независимых параметров. В качестве базы для определения коэффициентов выбраны параметры объекта оценки (табл. 1.6).

Для обработки полученного массива данных используем стандартную функцию линейного регрессионного анализа «ЛИНЕИН», входящую в стандартную поставку пакета анализа данных электронной таблицы Microsoft Excel 7.0. Данная функция рассчитывает статистику для ряда данных с применением метода наименьших квадратов, чтобы вычислить прямую линию, которая наилучшим образом аппроксимирует имеющиеся данные. Функция возвращает массив, который описывает полученную прямую. Уравнение прямой в общем случае имеет вид:

где у - значение функции регрессии; т - коэффициент регрессии; х - значение i-го фактора; i - количество факторов; b - свободный член уравнения регрессии.

Расчеты с использованием функции «ЛИНЕИН» дали следующие результаты:

Ьо = - 2062412, 5; />, = -315652, 1; Ь_г = 5237, 3; Ь₃ = -974, 5; Ь_л = 791818, 7; Ь₅ = 581102, 0; £ 6 = 1423827, 0.

Модель для определения стоимости объекта оценки имеет вид:

К = -2062412, 5-Ф, -315652, 1-Ф₂+5237, ЗФ₃-974, 5-Ф₄ + +791818, 7Ф₅ +581102, 0-Ф6 +1423827, 0,

где Ф,, Ф2,..., Ф6 - значения факторов.

Адекватность модели подтверждается высоким значением множествен­ного коэффициента корреляции R² = 0, 7577. Иными словами, полученная модель на 75, 77% объясняет изменчивость стоимости объекта при изменении учитываемых в модели факторов. Расчет значения осуществлен в рамках той же программы, что и расчет коэффициентов регрессии.

V= -2062412, 5-1-315652, 1-46, 6 + 5237, 3-72, 2-974, 5-0, 95 + 791818, 7-0, 95 + + 581102, 0-1, 1 + 1423827, 0 = 663 169 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом округления, составляет: 663 169 руб.

(Шестьсот шестьдесят три тысячи сто шестьдесят девять рублей).