Модифицированная ставка доходности

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обя­зательное требование к таким временным инвестициям заключается в том что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложен­ный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке. 3. Составляется модифицированный денежный поток.

4. Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока. Пример расчета МСД для проекта «Венера». Затраты - 800, 800; поток доходов - 500, 600, 700, 800.

Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в госу дарственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% годовых, то инвестор в первый год должен вложить: во-первых, 800 - в основной проект;

во-вторых, 800 [PV]f% = 800 • 0, 9434 = 755 - в государственные ценные бумаги.

Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555. Графически это представлено на рис. 11.3.

755 6%

Рис. 11.3. Модификация денежного потока

Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 11.6).

Таблица 11.6

Расчет модифицированной ставки доходности

□ 11.6. Ставка доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций. Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ) 1 Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализи руемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока (п. 5).

Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. пар. 11.5). Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», если круговая ставка доходности равна 10%.

500[FV]^A°% = 500-1, 331 = 665, 5.

600[FV]J, ⁰% = 600-1, 21 = 726.

700[FV]}⁰% = 700-1, 1 = 770. 800[FV]|)^0O/o =800-1, 0 = 800. 665, 5 + 726 + 770 + 800 = 2961, 5.

Результаты расчета приведены в табл. 11.7. Графически это представлено на рис. 11.4.

Рис. 11.4. Модифицированный денежный поток по проекту «Венера»

Расчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ставке (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (применяемой к потоку доходов).

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени. Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта.

1. Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном пероде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период.

2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты по проекту.

3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

4. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию - это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту.Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвести­ровании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно.Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупныезатраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений.

5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отве­чающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в бальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

6. Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько

проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает

величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Контрольные вопросы

1. Дать определение инвестиционному проекту. Назвать его характерные признаки.

2. Каковы основные различия простых и усложненных методов оценки инвестиционных проектов?

3. Почему для оценки инвестиционного проекта необходимо использовать несколько показателей эффективности?

4. В каких случаях ставка доходности проекта является обязательной для оценки?

5. Какие показатели эффективности инвестиционного проекта зависят от применяемой аналитиком ставки дисконтирования?

6. Какой показатель можно суммировать по всем проектам, входящим в инвестиционный портфель, для оценки его эффективности?

7. Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкретному инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности?

8. Дать сравнительную характеристику внутренней ставки доходности, модифицированной ставки доходности и ставки доходности финансового менеджмента.

Тесты

1. Рассчитать срок окупаемости проекта «Звезда», требующего затрат в сумме 850 млн руб. и обеспечивающего доход (в млн руб.): в первый год - 85, во второй -300, в третий - 400, в четвертый - 500, в пятый - 600. Ставка дисконтирования - 12 %.

2. Кредитная политика банка «Инвест» ограничивает срок возврата кредита, предоставляемого для финансирования инвестиционных проектов, связанных с индустрией стройматериалов, тремя годами. Определить, будет ли выдан кредит на строительство кирпичного завода стоимостью 1300 млн руб., если поток доходов составит 500 млн руб. ежегодно. Ставка дисконтирования - 8%.

3. Рассчитать чистую текущую стоимость дохода от проекта «Север» Стоимость проекта - 2450 млн руб. Поток доходов (в млн руб.): в перв. год - 100, во второй - 550, в третий - 800, в четвертый - 1200, в пятый 1500. Ставка дисконтирования 10%.

4. Определить ставку доходности проекта «Восход» стоимости 1400 млн руб., если в первый год эксплуатации он принесет убыток сумме 200 млн руб., а в последующие пять лет ежегодный доход составит 350 млн руб. Ставка дисконтирования - 6%.

5. Какой проект следует предпочесть инвестору? Затраты по проекту

Омега» - 800 млн руб., поток доходов (в млн руб.): в 1-й год - 200, во 2-й -350, в 3-й - 400, в 4-й

- 500. Ставка дисконтирования - 11 %. Затраты по проекту «Альфа» - 2100 млн руб., доходы в течение пяти лет ежегодно -

600 млн руб., ставка дисконтирования - 8%.

6. Рассчитать внутреннюю ставку доходности проекта «Пионер» стои-остью 1800 млн руб., если он в течение семи лет обеспечивает ежегодный поход 350 млн руб.

7. Оценить целесообразность включения в инвестиционный портфель проекта «Комета» стоимостью 2500 млн руб. Прогнозный поток доходов (в млн руб.): 1-й год - 350, 2-й - 700, 3-й - 1000, 4-й - 1200. Проект финансируется за счет собственных и заемных средств. Долгосрочный кредит предоставлен под 8% годовых в сумме 800 млн руб. Уровень безрисковой ликвидной ставки - 5%, среднерыночная доходность - 10%, (3-коэффициент -1, 3- Ставка налога на прибыль - 30%.

8. Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта «Антей» стоимостью 2000 млн руб., обеспечивающего в течение семи лет ежегодный доход 400 млн руб. Инвестиции осуществляются в течение трех лет и составят по годам соответственно: 30, 50 и 20% стоимости проекта. Сбербанк России предлагает 6% годовых по срочным вкладам продолжительностью 12 мес.

9. Определить ставку доходности финансового менеджмента по проекту «Таймыр», затраты по которому в течение двух лет составят 3600 млн. руб. Затраты по годам распределены равномерно. Поток доходов по проекту (в млн руб.): 1-й год - 600, 2-й - 1000, 3-й

- 1500, 4-й - 2000 млн руб. Доходность 12-месячного срочного вклада в Сбербанке России - 5% годовых. Доходность по проектам, уже осуществленным инвестором, фактически в среднем составила 15%, изменение инвестиционного климата в ближайшие годы снизит доходность на 3 процентных пункта.

глава 12 Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством