Решение. Подставляем данные об условиях кредитования в трансформированную формулу Сн = 0,7Сн + (1000-0,7Сн -0,1518)-3,3522 + + [Сн (1 - 0,2) - 0,7Сн • 0,0127 •

Подставляем данные об условиях кредитования в трансформированную формулу Сн = 0, 7Сн + (1000-0, 7Сн -0, 1518)-3, 3522 + + [С_н (1 - 0, 2) - 0, 7С_н • 0, 0127 • 66, 9744] • 0, 4972. В результате преобразования получим: Сн =3352, 2(1-0, 4506). С_н = 6102.

Смоделируем денежный поток в соответствии с основными условиями инвестирования:

Затраты - 6102,

• ипотечный кредит - 4270;

• собственный капитал - 1832. Чистый операционный доход - 1000,

• расходы по обслуживанию долга - 648;

• денежные поступления - Всего - 5882,

операционный

• расходы по обслуживанию долга - 648; •денежные поступления - 352. Цена перепродажи - 4882,

Контрольные вопросы

1. Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?

2. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?

3. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам

4. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимости. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования?

5. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при построении коэффициента капитализации?

6. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на результаты оценки.

7. Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?

8. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтированных денежных потоков.

9. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитализации при использовании ипотечного кредита?

Тесты

№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 12000. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.

№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100. Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000. На 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 выдан на 30 лет под 9% с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 выдан на 27 лет под 20% с ежегодным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашаемого долга в 25-м платеже.

№ 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных: ЧОД - 2000; КИЗ - 60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погашение - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора - 13%.