Визначення вартості квартири порівняльним підходом

Таблица 7

Вартість квартири з урахуванням корегувань 380 006, 1 382 947, 0 380 006, 0 410 742, 0

Бал достовірності 0, 25 0, 25 0, 25 0, 25

Частина вартості з урахуванням балів достовірності, грн 95 002, 0 95 737, 0 95 002, 0 102 686, 0

Вартість об'єкта оцінки, грн. 388 427, 00

Коригування на місце розташування. Всі об'єкти порівняння перебувають в безпосереднім-жавної близькості від оцінюваної квартири. Для прийнятих аналогів коригування отсутст-яття.

Коригування на торг. В даний час при реальній продажу продавці, як пра-вило, готові зменшити вартість продаваного майна (зниження на торг) на 5-15% від раніше заявленої. При цьому величина зниження на торг залежить від місця розташування імущі-ства, його загальної площі, технічного стану, терміновості продажу і т.п. Враховуючи, техні-чеський стан квартири і її місцерозташування, зниження на торг для об'єкта оцінки прийнято на середньому рівні, тобто -10%.

Дані розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням коректувань наведені в таблиці 7.

Узгодження результатів:

• найбільш часто зустрічаються значень немає.

• всі об'єкти аналоги зіставимо з об'єктом оцінки, тому достовірність значень їх вартостей однакова, середньозважена величина, з урахуванням балів достовірності, присвоєних оцінювачем кожному отриманого значення вартості, становить 388 427, 0 грн.

• інформація про ціни пропозиції до продажу квартир-аналогів і їх характеристиках рівні.

Як видно з отриманих результатів, всі отримані вартості близькі за значенням, як аналоги продажів розглядалися квартири в доброму та задовільному технічному стані, пропоновані до продажу в Хортицькому районі міста, максимально наближені до будинку, в якому розташована оцінювана квартира, зіставні з нею по площі, технічного стану та поверховості будинку. Для приведення використані коефіцієнти приведення. Виходячи з цього, на підставі проведеного оцінювачем со-погодження вартість оцінюваної квартири в рамках порівняльного підходу прийнята, як середньозважена величина при рівній достовірності результатів.

ВИСНОВОК: ринкова вартість оцінюваної квартири склала 388 427, 0грн.

13. Висновок про вартість оцінюваної квартири

На замовлення Камаева Ольги Миколаївни, на підставі договору від 4 листопада 2014, №138 / 14, товариством з обмеженою відповідальністю «Оцінка Плюс» проведена незави сімая оцінка вартості трикімнатної квартири №93, розташованої в Хортицькому р-ні. м.Запоріжжя, на пр.Юбілейний, 19-а.

Житловий будинок, квартира в якому є об'єктом оцінки, знаходиться в Хортицькому рай-оне м.Запоріжжя по пр.Юбілейному, 19-а. Місцезнаходження характеризується розташуванням на внутрішньоквартальної території, утвореної проспектами Ювілейний і Радянський, і вулицею Будьонного, в зоні забудови дев'ятиповерховими багатоквартирними житловими будинками, зоні пішохідної доступності окремих видів маршрутів громадського транспорту та об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Пішохідні потоки в даному районі міста низькі, постійні. У безпосередній близькості розташовані ринок «Юбі-лейн», ДК «Хортицький», СМ «Амстор», школа №49, дитячий садок №234, продовольчий магазин.

Оцінювана квартира знаходиться на шостому поверсі дев'ятиповерхового, трехпод'ездного житлового будинку і складається з трьох житлових кімнат, кухні, коридору, ванної і туалетної кімнат, двох засклених балконів. Загальна площа оцінюваної квартири складає 68, 62м2, в тому числі житлова - 45, 9м2. Квартира забезпечена центральним опаленням, холодним і гарячим по-чання, каналізацією, електропостачанням і газопостачанням, встановлені лічильники обліку витрати, електроенергії та води. Технічний стан квартири задовільний (кімната №5 у початковій стадії ремонту).

Оцінювана трикімнатна квартира №93, є приватною власністю Камаева Ольги Миколаївни на підставі договору від 14 липня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Задачин Н.В.

Право приватної власності Камаева Ольги Миколаївни на квартиру №93 зарегист-рировать АП ЗМБТІ в книзі 240, номер запису 36545, реєстраційний номер 23175767, про що видана виписка про державну реєстрацію прав від 27 липня 2011 року, №30768430.

Оцінювана квартира знаходиться в кредитній заставі у ПАТ «ОТП Банк», договір сле-дме іпотеки №PML-204/088/2008/1 від 14 липня 2014 року, укладений між ПАТ «ОТП Банк» та громадянкою України Камаева Ольгою Миколаївною.

На момент оцінки розглядається питання про продаж квартири з метою погашення кре-диту Банку.

Звіт виконаний відповідно до Договору №1 / Запоріжжя від 12.12.2011г., Про спів-честве між ПАТ «ОТП Банк» і суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Оцінка Плюс».

Оцінка виконана станом на 4 листопада 2014. Згідно з договором на оцінку, в процесі оцінки визначена ринкова і ліквідаційна вартості для продажу з метою погашення кредиту Банку.

При визначенні вартості оцінюваної квартири використовувався порівняльний методичний підхід. У звіті наведено аналіз стану ринку житлової нерухомості міста. При визначенні вартості квартири методом аналогів продаж в якості аналогів розглядалися квартири в доброму та задовільному технічному стані, максимально наближені до житлового будинку, в якому розташована оцінювана квартира, порівнянні з оцінюваної квартирою і пропоновані до продажу на дату оцінки.

Ринкова вартість оцінюваної квартири №93, станом на 04 листопада 2014 року, склала 388 427, 0 (триста вісімдесят вісім тисяч чотиреста двадцять сім) гривень.

Вартість визначена без урахування ПДВ.

Оцінювач з оцінки майна, майнових прав та бізнесу на території України (сертифікат №502, виданий 17 квітня 1996 Фондом дер-ного майна України та Українським товариством оцінювачів). Свідоцтво про реєстрацію в державної Реєстрі оцінювачів від 05 листопада 2004р., №1739. Член Українського товариства оцінювачів.

Директор ТОВ «Оцінка Плюс»

Е.Н.Нароха

Я оцінювач з оцінки майна, майнових і немайнових прав та бізнесу Нароха Євген Миколайович, сертифікат №502, виданий 17 квітня 1996р. Фондом держмайна України і Українським товариством оцінювачів, свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів від 05 листопада 2004р., №1739, член Українського товариства оцінювачів, що представляє інтереси ТОВ " Оцінка Плюс", ґрунтуючись на своїх знаннях і впевненості в результатах оцінки, стверджую, що наведені у звіті дані є достовірними, правдивими і базуються на інформації, наявної в моєму розпорядженні на дату оцінки. Однак я не гарантую факт достовірності інформації, отриманої з інших джерел.

Мій звіт підготовлено з урахуванням вимог: Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» ", Національного стандарту №1«Загальні засади оцінки майна і майнових прав», Національного стандарту №2«Оцінка нерухомого майна», Методики оцінки майна.

Я особисто провів інспекцію об'єкта оцінки, аналіз наданої документації та іншої інформації представляє інтерес у зв'язку з даною роботою.

Проведений аналіз, зроблені висновки і висновок оцінювача обмежуються лише викладеними припущеннями і обмежувальними умовами і представляють моє власне професійне судження.

У мене відсутні специфічні справжні і майбутні інтереси в оціненого об'єкте, особиста зацікавленість у результатах оцінки і будь-які упередження в ставлення-ванні сторін зацікавлених в результатах незалежної оцінки.

Розмір мого винагороди ні в якій мірі не пов'язаний з величиною вартості об'єкта та методикою її проведення.

Я не несу відповідальність за використання сторонами даних, викладених у настою-щем звіті і укладанні оцінювача, не по їх призначенню.

оцінювач Е.Н.Нароха

13.3. Визначення вартості об'єкта дохідним методичним

підходом (метод прямої капіталізації доходу)

На сьогоднішній момент ціни на нерухомість стабілізувалися, не спостерігається ні падіння вартості нерухомості ні її збільшення. Оцінювач припускає, що найближчим часом потоки доходів від оренди, подібних оцінюваному приміщенню будуть стабільні, що дозволяє в рамках дохідного підходу, застосувати метод прямої капіталізації.

При розрахунку вартості об'єкта методом прямої капіталізації доходу застосована модель нескінченного потоку. Капіталізація по моделі нескінченного потоку застосовується в двох випадках:

1. Або мається нескінченний потік доходу.

2. Або потік доходу кінцевий, але ціна продажу нерухомості дорівнює початковій ціні покупки.

Визначення вартості нерухомості підходом по капіталізації доходу визначається шляхом ділення чистого операційного доходу (ЧОД) на розрахункову ставку капіталізації. Ставка капіталізації включає ставку доходу на інвестиції та норму повернення капіталу. Якщо сума капіталу, вкладеного в нерухомість, залишиться незмінною і буде возвращаемость при її перепродажу, немає необхідності в розрахунку норми повернення.

Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД). ПВД являє собою максимально можливий обсяг коштів, який отримує власник (користувач) при найбільш ефективному використанні нерухомості. При його визначенні необхідно виявити, яким чином оцінюваний об'єкт може бути використаний найбільш ефективним чином, і розрахувати величину грошових коштів, одержуваних від його експлуатації при 100% «завантаженні» без урахування всіх втрат і витрат.

Джерелом потенційного валового доходу є орендна плата, тому його річна величина залежить від площі об'єкта та ставки орендної плати:

ПДВ = Ап х S х 12, де

ПДВ - потенційний валовий дохід;

Ап - ставка орендної плати

S - площа оцінюваного об'єкта.

Ставка орендної плати являє собою величину орендної плати в розрахунку на 1м2 в місяць. Оцінка її здійснюється на основі аналізу існуючих договорів оренди нерухомості як оцінюваної, так і аналогічної за своїм функціональним призначенням. Типовою класифікацією договорів оренди за ознакою виплати орендної плати є наступна:

• з постійною орендною платою;

• з індексованою орендною платою;

• з пересматриваемой орендною платою.

Орендні договори з постійною орендною платою типові для стабільних економічних умов і в даний час практично не зустрічаються. Більш широко поширені договору з індексованою орендною платою, при цьому індексація відбувається відповідно до зміни курсу гривні по відношенню до долара США (в цьому випадку в договорах передбачено розрахунок в гривнях за відповідним курсом на момент платежу) або рівнем інфляції. Орендні договори з пересматриваемой орендною платою полягають з нерухомості, щодо якої відомо, що її вартість з часом підвищиться. Можливий так само зворотний випадок - ситуація на ринку прогнозується як ухудшающаяся.

Завдання оцінювача полягає в тому, щоб на підставі ринкових даних визначити характер орендної плати, притаманний оцінюваного об'єкту. Для цього слід розрізнити:

• контрактну орендну плату, тобто фактичну, відповідну умовам договору оренди оцінюваного об'єкта;

• ринкову, яка з певним ступенем ймовірності буде отримана на відкритому ринку; вона обумовлюється поточними ставками орендної плати для порівнянних об'єктів;

• перевищує орендна плата - величина, на яку ринкова орендна плата перевищує контрактну.

Для оцінки величини потенційного валового доходу використовується ринкове значення орендної плати. Слід зазначити, що контрактна орендна плата часто може збігатися з ринковою, що відбувається у випадку, якщо оцінюваний об'єкт здається в оренду у відповідності з поточними ринковими умовами, а може бути відсутнім - якщо об'єкт не орендований. Наявність перевищує орендної плати свідчить про існування нематеріального активу у вигляді права на оренду.

При аналізі ринкових даних про ставки орендної плати необхідно орієнтуватися на довгострокові, а не короткострокові договори оренди. Вони, як правило, є договорами з індексованою орендою платою. Таким чином, для оцінки потенційного валового доходу слід виявити ставку орендної плати, яка відповідає таким вимогам:

• є ринковою;

• індексується відповідно до зміни курсу гривні до долара США;

• встановлюється для довгострокового орендного договору.

При підготовці аналізу використані дані публікацій про пропозиції по здачі в оренду та оренди в третьому кварталі 2014 року в Запорізькій газеті безкоштовних оголошень «Привоз» та на сайтах Інтернет АН»Варіант +», АН «Майстерня бізнесу», www.zaporozhe.zap.olx.ua.

Дані збиралися по всіх пропозиціях, які публікувалися. Більш детальна інформація отримана шляхом бесіди з орендодавцем по телефону, а в окремих випадках при виїзді на місце. Потім отримана інформація систематизувалася. При визначенні ринкової величини орендної плати враховувалося:

- Місце розташування об'єкта територіально;

- Технічний стан об'єкта;

- Функціональне призначення основних приміщень;

- Розташування об'єкта в будівлі.

Оцінювана квартира знаходиться на шостому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку і з-варто з трьох житлових кімнат, кухні, коридору, ванної та туалетної кімнат, і двох балконів (чеський проект). Загальна площа оцінюваної квартири складає 68, 62м2. Квартира знаходиться в задовільному технічному стані і частково (одна з кімнат) вимагає про-ведення поточного ремонту.

На підставі даних, опублікованих на Інтернет-сайтах «OLX» і «MEGA MAKLER», в якості аналогів прийняті квартири в доброму та задовільному техниче-ському стані. Квартири-аналоги розташовані в дев'ятиповерхових і десятиповерховому житлових будинках максимально наближених до будинку, в якому знаходиться оцінювана квартира і зіставні з нею (за площею, технічному стану).

Таких аналогів вибрано 3 (додаток 6). Вартість квартир, що розглядаються в якості аналогів, не включає в себе податок на додану вартість. Відсутня інформація по об'єктах аналогам, була отримана шляхом телефонного опитування.

1. Трикімнатна квартира загальною площею 68, 0м2, житлова 46, 0м2, розташована на шостому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку, за пр.Юбілейний, вартістю 1800, 00 грн/місяць. Квартира знаходиться в доброму технічному стані, в житлових кімнатах на підлозі паркет, вікна металопластикові, вхідні двері металеві. Санвузол роздільний, труби по-чання - пластикові. Балкон засклений. На даному етапі квартира не вимагає проведення в ній ремонту.

https://megamakler.com.ua/zaporozhje/2693428/

2. Трикімнатна квартира загальною площею 68, 0м2, житлова 40, 0м2, розташована на сьо-мом поверсі десятиповерхового житлового будинку, за пр.Юбілейний, вартістю 1100, 00грн./місяць. Квартира знаходиться в задовільному технічному стані, в житлових кімнатах на підлозі паркет, вікна металопластикові, вхідні двері металеві. Санвузол раз-слушну, труби водопостачання - пластикові. Балкон засклений. На даному етапі квартира вимагає проведення в ній поточного ремонту.

https://megamakler.com.ua/zaporozhje/2597645/

3. Трикімнатна квартира загальною площею 68, 0м2, житлова 46, 0м2, розташована на п'ятому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку, за ул.Гудименко, вартістю 2000, 00грн/місяць. Квартира знаходиться в доброму технічному стані, в житлових кімнатах на підлозі паркет, вікна металопластикові, вхідні двері металеві. Санвузол роздільний, труби по-чання - пластикові. Балкон і лоджія засклені. На даному етапі квартира не вимагає проведення в ній ремонту.

https://megamakler.com.ua/zaporozhje/2379943/

Дані про об'єкти-аналоги переданих в оренду

Таблица 7

Коригування на місця розташування. Для комерційної нерухомості істотне значення має розташування об'єкта. Місцезнаходження характеризується людськими і транспортними потоками. Всі аналоги, на відміну від об'єкта оцінки, відноситься до центральної зони міста. Аналіз показав, що вартість нежитлових приміщень розташованих в периферійній зоні міста на 25-35% дешевше, ніж вартість аналогічних приміщень у центральній зоні. Коригування прийнята для всіх аналога на рівні -30%.

Коригування на стан. Аналоги №1 і №3, як і об'єкт оцінки, не вимагають ремонту, їх величина з цього параметру не коректувалася. Аналог №2 вимагає проведення ремонту, його вартість скоригована на + 20%.

Коригування на поверх - аналіз показує, що нежитлові приміщення, розташовані на 2-3 поверхах (рівноцінні за характеристиками з нежитловими приміщеннями розташованими в перших поверхах), здаються в оренду приблизно на 10% дешевше, ніж приміщення розташовані в перших поверхах. Аналог №2 скоректований на -10%.

Коригування на торг. Запитувані орендні плати є наближеними до реальних, тому зниження на торг, при укладенні договору оренди, може становити максимум -5%.

Дані приведення розміру орендної плати

На підставі отриманих розрахунків оцінювач робить висновок, що оцінювана квартира реально може бути здана в оренду за середньозваженою величиною орендної ставки 46, 6грн. за 1м2, з ПДВ.

Передбачувані збитки через наявність вакансій, зміни орендарів і втрат при зборі орендної плати віднімаються з ПВД для отримання дійсного валового доходу (ДВД). ДВД - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ (ПН) при зборі орендної плати та податку на додану вартість, з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості.

Поправка на недовикористання являє собою оцінку в грошовому обчисленні величини, яка дозволяє враховувати можливі втрати орендної плати від вакансій (один орендар виїхав, а інший не в'їхав), недобір платежів, неповної зайнятості площ. Поправка на недовикористання оцінюється на підставі аналізу ринку використання орендованої нерухомості. Як правило, вона прив'язується до терміну, необхідного для пошуку орендаря і розраховується наступним чином:

ПН = ПВД х t / 12, де

ПН - поправка на недовикористання;

t - число місяців, необхідних для пошуку орендаря на зіставну нерухомість.

Невеликі нежитлові приміщення першого і другого поверхів, розташовані в периферійній зоні міста, користуються певним попитом і при помірній орендній платі можуть бути здані в оренду протягом 1, 5-2 місяців. Враховуючи дану обставину - поправка на можливий недобір орендної плати для об'єкта оцінки визначена в розмірі 12, 5% від величини ПВД.

Чистий операційний дохід являє собою ДВД за вирахуванням операційних витрат (ОР) за рік (за винятком амортизаційних відрахувань).

ЧОД = ДВД - ОР

Операційні витрати - це витрати необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.

Операційні витрати прийнято ділити на:

• умовно-постійні;

• умовно-змінні, або експлуатаційні;

• витрати на заміщення, або резервні.

Постійні витрати являють собою податки і витрати по страхуванню і не залежать від ступеня зайнятості об'єкта орендарями. Ці витрати є фіксованими і прийняті відповідно до чинної на момент оцінки системою оподаткування. Страхування майна, що є недержавною власністю, як правило, не проводиться.

До змінних належать витрати, які пов'язані з інтенсивністю використання власності і рівнем наданих послуг. Для кожного типу нерухомості характерні деякі відмінності у складі змінних витрат, однак, практично для всіх мають місце:

• витрати на управління;

• заробітна плата обслуговуючому персоналу, в тому числі охороні;

• комунальні витрати - електрика, вода, тепло, каналізація;

• витрати з експлуатації та ремонту.

Аналіз укладених договорів оренди показує, що комунальні витрати, витрати на прибирання, експлуатацію та ремонт, утримання території та охорону несе орендар, і вони не включаються в орендну плату. Орендодавець, як правило, несе витрати по підготовці об'єкту до здачі в оренду, підготовці проекту та укладення договору оренди. Здача в оренду приміщень, як правило, здійснюється шляхом дачі реклами в газетах, рідше - через агентства нерухомості. На орендодавця також лягають витрати за підтримку в працездатному стані зовнішніх інженерних мереж і несучих конструкцій будівлі.

Резерви увазі резервування (накопичення) частини грошових коштів для заміни або ремонту окремих конструктивних елементів (обладнання). Як правило, більшість власників нерухомості не резервують кошти для цих цілей, а виконують дані роботи по мірі необхідності. В цілому витрати на утримання оцінювачем прийняті в розмірі 5%, а на управління 2%, тобто ВР = 7% від ДВД.

Теоретично допустимо розрахувати коефіцієнт капіталізації виходячи з чистого операційного доходу і цін продажів об'єктів-аналогів, проте в практиці такий підхід реалізувати вкрай складно через те, що на ринку видно ставки орендної плати, а чисті операційні доходи ставляться скоріше до елементів комерційної таємниці, ніж відкритої інформації.

Тому для визначення норми доходу, при розрахунку ставки капіталізації, використаний метод кумулятивного побудови. Цей метод передбачає визначення процентної ставки з використанням безризикової ставки в якості базової. До безризиковою ставкою додаються поправки за додаткові ризики, низьку ліквідність і на управління інвестиціями. Враховуючи вищенаведене припущення, що вартість нерухомості в кінці прогнозного періоду не зменшиться - норма повернення капіталу прийнята рівною «0».

Безризикова ставка прибутковості - ставка відсотка при вкладенні у високоліквідні активи, тобто це ставка, яка відображає фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без якогось би не було ризику неповернення. Основною вимогою до безризиковою ставкою є прибутковість на найбільш ліквідні активи, для яких характерна відносно низька ставка прибутковості, але з гарантією повернення капіталу, і доступність для інвестора в якості альтернативного варіанту вкладень.

Безризикова ставка використовується в якості базової, до якої додаються різні складові премії за ризик - надбавка за низьку ліквідність, надбавка за ризик вкладення в нерухомість, надбавка за інвестиційний менеджмент та ін.

Найбільш безпечними вкладеннями в світі вважається придбання державних цінних паперів. Враховуючи нестабільність ринку цінних паперів в Україні, безризикова ставка визначена виходячи з депозитних ставок за валютними вкладами для юридичних (фізичних) осіб, виплачуваних банками, при терміні депозитного вкладу не менше 12 місяців з щомісячним нарахуванням відсотків. Як джерело інформації використані дані, отримані по мережі Інтернет з інформаційного сайту www.finance.ua. Безризикова ставка визначена як середня депозитна ставка за вкладами юридичних осіб в доларах США, і з урахуванням округлення до цілого числа становить 7% (додаток 10).

Премії (надбавки) за додаткові ризики враховують ризики, пов'язані з особливостями оцінюваного об'єкта і відображає ймовірність того, що зміна попиту та пропозиції на нерухомість, аналогічну оцінюваної, може істотно вплинути на ринковий рівень орендної плати, її втрати, чистий операційний дохід. В оцінній практиці величина ризиків приймається на рівні від 0 (ризик відсутній) до 5% (високий).

Надбавка за ризик зміни базової складової у зв'язку з економічною кризою банки постійно змінюють ставки за депозитними вкладами, але найближчим часом українські банки можуть знизити відсоток по депозитних вкладах на відміну від вкладень у державні цінні папери. Незважаючи на те, що останнім часом намітилася тенденція стабілізації відсотка за банківськими депозитами - ризик зниження існує, тому розмір компенсації за даний вид ризику оцінювачем прийнятий на рівні + 3%.

Надбавка за ризик відмінностей у ліквідності вкладень встановлюється у зв'язку з тим, що підприємство і його майно, на відміну від банківських вкладів, не можуть бути терміново звернені в готівку без істотних втрат у вартості в короткі терміни. Для індивідуального інвестора ризик низької ліквідності може мати критичне значення, так як при необхідності реструктуризувати або залишити бізнес він не зможе продати інвестицію в нерухомість у відносно короткий термін і без фінансових втрат. Оцінювач вважає, що для даного об'єкта розмір цієї компенсації може бути прийнятий на середньому рівні + 3%.

Надбавка за ризик, пов'язаний з різними умовами вкладення, встановлюється у зв'язку з тим, що термін окупності вкладень у нерухомість незрівнянно більше терміну банківських депозитів, прийнятих для порівняння, а відповідно вище і процентний ризик вкладення. Зазвичай розмір цієї компенсації дорівнює розміру попередньої компенсації. Оцінювач прийняв розмір надбавки за цей вид ризику середній + 3%.

Надбавка за додатковий ризик, пов'язаний з управлінням. Дана компенсація встановлюється у зв'язку з необхідністю врахування якості управління, тому дохід, який інвестор планує отримати від інвестиції в нерухомість, в істотному ступені залежить від грамотного управління об'єктом інвестицій. У першу чергу під управлінням нерухомістю розуміється відповідна організація орендних грошових потоків. Максімальновозможное заповнення об'єкта орендарями, вибір і залучення нових орендарів, контроль за дотриманням орендарями зобов'язань, забезпечення ефективної експлуатації та ремонту об'єкта - ці та багато аналогічні позиції є предметом управління нерухомістю. Оцінювач вважає, що компенсація за цей вид ризику + 2%.

Компенсація за ризик інфляційних очікувань. Ризик несподіваних змін темпів інфляції для інвестицій в нерухомість має відносно невелике значення, тому з одного боку, при зростанні інфляції збільшується вартість заміщення нерухомості, а з іншого боку, ринкова вартість нерухомості буде адекватно реагувати на темпи інфляції при можливості коригувань орендної плати. Саме тому інвестиції в нерухомість вважаються одним з дієвих засобів щодо збереження вартості капіталу в умовах інфляції. Тому депозитні ставки банків включають в себе інфляційну складову, то оцінювач вважає за необхідне скоригувати базову ставку до рівня «реальної ставки», прийнявши розмір компенсації рівним - 2%.

Враховуючи, що безризикова базова складова визначена виходячи з депозитних ставок за валютними вкладами, капитализируемой дохід береться в умовних одиницях, а саме в доларах США. Тому розрахунки проводяться в доларах США з подальшим переведенням в гривні.

Розрахунок ставки капіталізації наведено в таблиці 8. Дані розрахунку вартості об'єкта наведені в таблиці 9.

Розрахунок ставки капіталізації

Реконструйований звіт про доходи і витрати від здачі об'єкта в оренду

Таблиця 9

Висновок: вартість об'єкта оцінки, визначена дохідним методичним

підходом, дорівнює 99 706, 0грн.