Методологія оцінки вартості квартири

Національний Стандарт №1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав» передбачає застосування трьох загальновизнаних методичних підходу до визначенні-нію вартості нерухомого майна:

• витратний;

• порівняльний;

• дохідний.

1). Вартість нерухомого майна підходом за витратами реалізується двома методами: методом прямого відтворення і методом заміщення. Метод прямого воспроизводства, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого не можна, а так само в разі, відтворення існуючого використання об'єкта оцінки, його найбільш ефективному використанню. Метод заміщення, як правило, застосовується для оп-ределения вартості заміщення об'єкта, який побудований за типовим проектом, або при ус-ловіі економічної не доцільним відновлення об'єкта оцінки у його первоначаль-ном вигляді.

Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупці-тель заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на пріоб-бання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми спожи-дослідним характеристикам об'єкту оцінки, наприклад, квартири у багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на покупку ділянки і будівництва на ній будівлі, частина якої-го є об'єкт оцінки, Оцінювач не має.

У свою чергу, розрахунок за «типовим» кошторисами, з урахуванням усіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і «вичленування» вартості одиниці площі квартири, призведе до великої похибки при обчисленнях.

Крім того, Оцінювачу абсолютно не відомі випадки подібного «витонченого» придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою будівництва. Беручи до уваги вагомість наведених вище аргументів проти використання за-тратного підходу, Оцінювач прийняв рішення відмовитися від його застосування в рамках даного звіту.

2). Житлові квартири не є прибутковою нерухомістю, хоча отримання доходу можливе при здачі квартири в оренду.

Враховуючи ситуацію специфіку на ринку попиту і пропозиції орендованої житлової площі, у зв'язку з достатньою його розвиненістю і стабільністю, визначені ставки в зави-ності від місця розташування і площі. На величину орендної плати великий вплив мають і ряд додаткових факторів, таких як термін, на який здається квартира, укомплектованість меблями і побутовою технікою, якість проведеного ремонту, сезонний фактор та ін.

Проведений аналіз грошового потоку, одержуваного орендодавцем від здачі квартири в оренду, за даними провідних ріелторських компаній, статистичними даними та висновками, зроби-ланним в ході проведення оцінки житлової нерухомості, показує, що реальна вартість житла значно перевищує капіталізований (дисконтований) грошовий потік, одержуваний від його використання. Також слід враховувати, що орендодавці квартир не при-нимают до уваги фактор окупності інвестицій та ринкових ризиків, і, отже, не можуть вважатися інвесторами з ринковою мотивацією. Швидше, орендодавці купують квартири, для того щоб зберегти свої заощадження від інфляції. Адже не для кого не секрет, що темпи зростання вартості нерухомості в даний час набагато вище, ніж темпи зростання інфляції.

З). Основоположним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості явтляется принцип заміщення, який говорить, що при наявності на ринку декількох схожих об'єктів раціональний інвестор не заплатить більше тієї суми, в яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Різновидами підходу є:

• оцінка на підставі одиниці порівняння;

• оцінка на підставі одиниці порівняння, яка приносить прибуток;

• оцінка з урахуванням поправок до цін об'єктів-аналогів;

• оцінка на основі співвідношення прибутку і ціни продажу.

Найбільш широко в оцінній практиці використовується метод оцінки з урахуванням поправок до цін об'єктів-аналогів. Підібрати абсолютно подібний аналог практично неможливо. Тому виникає необхідність внесення поправок до ціни об'єктів-аналогів залежно від наявності (або відсутності) певної характеристики в порівнянні з об'єктом оцінки.

Порівняльний підхід найбільш ефективний для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість достовірної інформації.

Оцінка нерухомості включає в себе наступні основні етапи:

1. Збір та проведення аналізу, інформації про продаж або пропозиціях подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння.

2. Вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки, з урахуванням обсягу та достовірності маю-щейся інформації.

3. Зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння, з подальшим коригуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння.

4. Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння.

5. Узгодження отриманих результатів розрахунку [4].

Узгодження результатів оцінки здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірно-сті вихідних даних та іншої інформації, яка використовується під час проведення оціню-ки.

Узгодження отриманих величин вартості об'єктів порівняння здійснюється:

• по величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

• на підставі визначення середньозваженої вартості;

• за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменшому коригуванню;

• на підставі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пред-ложения) і характеристиках яких найбільш достовірна;

У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки Оцінювач прийшов до висновку, що використання двох із трьох існуючих підходів (витратного і дохідного) явтляется некоректним. Тому Оцінювач прийняв рішення відмовитися від використання цих підходів при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки і використовувати тільки один - порівняльний.

4). При реалізації майна в обмежені терміни виникає поняття " ліквідації-онная вартість". Ця вартість зазвичай менше ринкової через вплив двох факторів: ог-раничения часу продажу і вимушеної продажу психологічного аспекту, який впливає на ініціативу покупців. Реально представляється можливим аналітично оцінити величину впливу фактора обмеження часу продажу і неможливим вплив фактора вимушеного продажу. Тому при визначенні реальної ліквідаційної вартості потрібно спочатку аналітично оцінити її верхню межу (тобто ліквідаційну вартість без урахування знижки, обумовленої вимушеної продажем), після чого експертним шляхом зробити знижку на фактор вимушеного продажу, [12].

Розглянемо можливі підходи до оцінки впливу фактора обмеження часу про-дажи.

Для моделі 1

P_л1(t) = P_m / (1+y)^(te-t)/T,

, де Pл1 (t) - ліквідаційна вартість об'єкта, який оцінюється, розрахована за моделлю 1; Рm - його ринкова вартість; у - середньоринкова прибутковість вкладень в подібні об'єкти; te - час експозиції об'єкта (тобто середній час, протягом якого відбувається реалізація аналогич-них за параметрами об'єктів); t - заданий (встановлене, нормативне) час продажу об'єкта; Т - період часу, до якого прив'язана ставка прибутковості.

Примітка. У моделі 1 передбачається, що te > > t.

Для моделі 2

P_л2(t) = Р_mр [1-ехр(-yt/T)]/[1-ехр(-yte/T)],

де Рmр (що практично спостерігається) ринкова вартість об'єкта, інші компоненти від-вечают позначенням компонент в моделі (1).

Виведемо формулу для моделі (2). Судячи з характеру залежність Pл2 (t), її можна ви-разити таким чином:

P_л2(t) = P_mt [1-exp[-yt/T)]

Однак нам невідомо теоретичне значення Pmt. Його можна знайти, врахувавши, що при t = te, Pmp = Pmt:

P(t=te) = P_mt [l-exp(-yte/T)] = P_mp.

Знаходимо значення Pmt

P_mp (t) = P_mp /[1-ехр(-yte/T)].

Підставляючи значення для Pmt, отримуємо:

P_л2(t) = P_mp [1-ехр(-уt/T)]/[1-ехр(-yte/T)], що й було потрібно довести.

Легко помітити, що значення ліквідаційної вартості, оцінене за цими моделями, співпадають лише при t = te, (при цьому Рл1 = Рл2 = Pm); при інших значеннях t «te, модель 1 все-гда буде давати більш високі (порівняно з моделлю 2) оцінки ліквідаційної вартості. Основне концептуальну відмінність в цих моделях обумовлено початковій посилкою, зало-женной в будь-який з них: чи вважати при t = 0 значення ліквідаційної вартості дорівнює нулю або не вважати? Якщо не вважати, то можна застосовувати першу модель, якщо вважати, то другу.

При визначенні величини ліквідаційної вартості за допомогою вищезазначених моделей необхідно визначити період експозиції даної нерухомості на ринку.

На снові проведеного дослідження було встановлено, що житлова нерухомість, а саме житлові квартири, розташована в обласному центрі, як правило, продається протягом 4-6 місяців. Але в даний час, в умовах кризи, цей термін сягає 8-10 місяців. При вимушених продажах (майно банкрутів, продаж за рішенням суду і т.д) термін скорочується до 1, 5- 2 місяців.

Для визначення величини зниження ринкової вартості при обмеженому терміні експозиції оцінювач скористався першою моделлю, тому оцінювана нерухомість завжди буде мати початкову вартість при t0. При терміні експозиції 2 місяці вартість знизиться на 10% (см.рисунок 1).