Аналіз стану ринку житлової нерухомості

На даний момент, для житлової нерухомості характерно рівність пропозиції і попиту. Разом з тим, структура попиту неоднорідна. Максимальний купівельний попит з-осередком на 1-но і 2-х кімнатних квартирах, а потім йдуть 3- кімнатні квартири.

Основними джерелами надходження на ринок житлової нерухомості є:

• раніше приватизована або побудована за недержавні кошти;

• заставна, реалізована внаслідок неповернення кредитів;

• продавана судовими органами з публічних торгів, внаслідок накладання арешту;

• новозбудована житлова нерухомість.

Середній час, що витрачається продавцями чи покупцями житлової нерухомості на проведення угоди, становить 3-5 і більше місяців.

Пропозиції до продажу житлової нерухомості «висять» в засобах масової інформа-ції по кілька тижнів, а то і навіть місяців.

Реалізація житлового нерухомого майна провадиться: через агентства нерухомо-сті; шляхом дачі оголошень у газетах і журналах її власниками самостійно; судовим виконавцем шляхом проведення публічних торгів.

До найбільш об'ємним за кількістю публікованих оголошень можна віднести щотижневу газету безкоштовних оголошень «Привоз» та Інтернет-сайт «OLX».

Середньостатистичні дані про продажі наведені в таблиці 3.

Середні питомі вартості 1м2 загальної площі квартир у другому півріччі 2014р.

(в умовних одиницях, еквівалентних долара США)

Таблиця 3

До основних факторів, що істотно впливає на вартість житлових квартир, при про-чих рівних умовах, можна віднести:

• Місце розташування квартири. Квартири, розташовані в центральній частині міста, на 8-20% дорожче, ніж в інших районах і мікрорайонах.

• Об'ємно-планувальні характеристики квартири. Повнометражні квартири на 10-15% дорожче, ніж среднеметражний. У свою чергу среднеметражний квартири на 5-12% доро-же, чим малометражні. Збільшення площі квартири, в цілому, веде до збільшення її вартості.

• Розташування квартири в будинку. У більшості випадків максимальне значення вартості квартир характерні для квартир, розташованих на 2-4-х поверхах. Квартири, розташований-ні на першому і останніх поверхах, мають вартість на 10-20% менше, ніж розташовані на середніх поверхах. Виняток становлять квартири, розташовані на перших поверхах житлових будинків, які можуть бути використані у підприємницькій діяльності, а також квартири, розташовані на останніх поверхах житлових будинків, конструкція покрівлі яких дозволяє її використовувати для пристрою мансард.

• Технічний стан квартири. Квартири, що вимагають проведення ремонту, дешевше, ніж квартири, придатні для проживання без додаткових витрат. Різниця у вартості бу-дет залежати від величини витрат на ремонт і пропонованих до нього вимог з боку потенційного покупця. Разом з тим слід зазначити, що при продажу відремонтують-ванній квартири покупець не оплачує повністю витрати продавця на ремонт.

У 2014 році низьколіквідні залишаються незавершені будівництвом житлові будинки. Причиною відсутності попиту є високі вартості витрат на завершення будівництва.

У четвертому кварталі 2014 відзначене деяке пожвавлення ринку житлової та нежі-лій нерухомості. І не дивлячись на те, що ціни не виросли, розрив між попитом і пропозицією дещо скоротився.

Аналіз витрат на будівництво житлової нерухомості в Запорізькій області, згідно з даними Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України, наведені в таблиці 4.

Середні вартості будівництва житла в Запорізькій області, у перерахунку на 1м2

загальної площі, з урахуванням внутрішньомайданчикових інженерних мереж та благоустрою

Таблиця 4

На стан ринку житлової нерухомості міста впливають перетворення, пов'язані з реконструкцією пр.Леніна, вул.Перемоги. Оскільки м.Запоріжжя є великим промисловим центром, сформованим на основі чорної і кольорової металургії, трохи менше 10% житлового фонду знаходиться в зонах негативного впливу промислових підприємств. Як результат, намітилася тенденція відтоку населення в зони з низьким рівнем забруднення повітряного басейну. При цьому відносно сприятлива в екологічному плані правобережна частина міста не має достатньо розвинених транспортних зв'язків з го-порті центром.

Що стосується житла в центрі міста, центр і раніше користується попитом.

Аналіз продажів на вторинному ринку 3-х кімнатних житлових квартир наведено в таблиці 5.

Дані аналізу продажів 3-х кімнатних среднеметражний квартир по районам міста

Таблиця 5

Дані наведені для квартир площею 68-72м2.

Слід враховувати, що квартири в дуже поганому стані або відремонтовані за індивідуальним проектом можуть не потрапляти в інтервал цін, наведений у таблиці 5.

Слід зазначити, що ринок оренди житла більш-менш стабільний.

Домовленість про умови оренди та величиною орендних плат між власниками квартир та орендарями в більшості випадків усна. При здачі квартир або будинків в оренду величина орендної плати залежить від місця розташування (району, мікрорайону), технічного стану, наявності меблів і телефону. У вартість оренди, як правило, не входить оплата за комунальні послуги та міжміські телефонні розмови. Орендна плата в місяць за 1-кімнатні квартири в центральній частині міста становить від 1200, 0грн. до 1500, 0грн.; 2-кімнатних - від 1500, 0грн. до 2000, 0грн.; 3-кімнатних - від 2000, 0грн. до 3500, 0грн. Для квартир, розташованих у районах і мікрорайонах орендна плата, в середньому, на 100, 0грн.-200, 0грн. нижче, ніж у центральній частині. Якщо квартири розташовані на околиці міста, то орендна плата буде нижчою на 150, 0-250, 0 гривень, ніж у центральній частині.

Низький попит на квартири, розташованих на перших поверхах житлових будинків центральної частини міста, багато клопоту з перекладу їх в нежитловий фонд та реконструкцію з метою створення невеликого приватного бізнесу (магазини, кафе, перукарні, аптеки) або офісів.

Технічний стан внутрішньої і зовнішньої обробки в тій чи іншій мірі впливає на вартість.

Крім цього, слід зазначити, що зовнішній вигляд, внутрішня обробка й інтер'єр можуть істотно впливати на доходи, одержувані від підприємницької діяльності, для кото-рій використовується нерухомість.

Витрати на ремонт або реконструкцію будуть залежати від технічного стани не-рухомості і вимог, що пред'являються до створюваного в ній бізнесу. Тому складно оп-ределить заздалегідь його вартість. Але середні значення, виходячи зі сформованих цін на будів-тільні матеріали і роботи, визначити можна. Звичайний " косметичний" ремонт без при-трансформаційних змін особливо дорогих високоякісних матеріалів обійдеться в 20, 0-30, 0 доларів у перерахунку на 1м2 площі приміщень. Вартість поточного ремонту складе 80, 0-100, 0 доларів, середнього поточного ремонту складатиме 100, 0-180, 0 доларів за 1м2 площі приміщень. Вартість капітального ремонту із застосуванням високоякісних імпортних матеріалів із заміною сантехніки, приладів опалення, дверей і вікон в середньому може становити від 260, 0 до 350, 0 доларів за 1м2. Ці витрати зростуть до 400, 0-500, 0 доларів за 1м2, якщо необхідно провести повну перепланування приміщення з елементами сучасних дизайнерських рішень, заміною підлог, перегородок, пристрої стелі підшивання, заміною електропроводки.