Формирование рынков сельских земель в России

Процесс формирования земельных рынков в России, в том числе в сельской местности, находится на первоначальной стадии. Так, в целом по России в 20001 году земли, с которыми были совершены сделки (включая выкуп и передачу в аренду государственных и муниципальных земель, наследование, дарение и другие сделки) составили 4, 1% земельного фонда.

Формирование земельного рынка в России происходит очень неравномерно. Различные сегменты земельного рынка находятся на разных стадиях своего формирования и развития.

В настоящее время можно выделить два основных типа продавцов на земельных рынках: государственные и муниципальные органы власти и физические и юридические лица - частные собственники земельных участков. Государственные и муниципальные органы власти передают в собственность и аренду земельные участки. Этот тип продавцов формирует так называемый первичный рынок. Сделки на этом рынке преобладают. В 2001 году сделки купли-продажи и передачи в аренду государственных и муниципальных земель составили 91% всех сделок с земельными участками в России.

Продажа на первичном рынке, как правило, осуществляется по нормативной цене. Конкурсный механизм продажи и формирования цен на основе конкуренции покупателей практически не используется. Сделки продажи земли по нормативным ценам не являются рыночными.

Сделки по передаче государственных и муниципальных земель в аренду составляют большинство сделок с государственными и муниципальными земельными участками. В 2001 году они составили 90 % всех сделок всех сделок с земельными участками в России. При передаче государственных и муниципальных земельных участков в аренду механизм установления арендной платы также чаще всего нерыночный. Таким образом, рынки государственных и муниципальных земель в России не реализуют важнейшую функцию земельного рынка – передача земель наиболее эффективным собственникам.

В России совершается небольшое количество сделок, в которых продавцами являются частные собственники земельных участков. В ежегодном обороте находится менее 1% земель, которые принадлежат частным собственникам.

Рынки земель, находящихся в частной собственности также развиты неравномерно. Наибольшее развитие получили рынки земель, предназначенные для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и огородничества. Развитие этих рынков обусловлено, прежде всего, наличием стабильного спроса на данные категории земель.

В сельской местности развиваются в основном рынки земель, используемых в личных целях (для частного жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и других). На этих рынках действуют рыночные механизмы ценообразования. При этом отсутствует достоверная информация о ценах. Во-первых, не по всем сделкам ведется статистика. Во-вторых, продавцы и покупатели, как правило, не указывают реальные цены сделок с земельными участками.

В отличие от рынка земельных участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства, рынок земель, предназначенных для крупного товарного сельского хозяйства не получил развития. Неразвитость данного рынка обусловлена институциональными ограничениями (отсутствие необходимой законодательной базы, административные барьеры), а также отсутствием соответствующего спроса на земли, предназначенные для крупного товарного производства. Отсутствие во многих регионах спроса на эти земли связано со спросом на сельскохозяйственную продукцию и доходностью сельскохозяйственного производства.

Особенностью российских земельных рынков, как и рынков в других странах, является территориальная неравномерность. Земельные рынки на разных территориях различаются по количеству совершаемых сделок, по уровню спроса и предложения, составу участников, регулированию сделок и действующим ограничениям на оборот земель. Так, в ряде регионов России до сих пор сохраняются запреты на передачу земель в собственность, что служит естественным ограничением для развития земельного рынка.

Наибольшее развитие в России в настоящее время получили рынки земель, предназначенные для личного использования, вблизи крупных городов. Эти участки, как правило, используются для жилищного, в том числе дачного строительства. Развитие этих рынков происходит за счет перераспределения земель между различными вариантами землепользования. Менее доходные варианты использования земель (экстенсивное сельскохозяйственное производство, другие виды землепользования) уступают земли жилищному и дачному строительству, личному подсобному хозяйству, нацеленному на удовлетворение нужд жителей крупных городов. Изменение целевого назначения земель происходит как официально, так и неофициально.

Особенностью российских земельных рынков является наличие теневого оборота земель. Значительная часть сделок с землей осуществляется без регистрации. Особенно это касается аренды сельскохозяйственных земель. Не все сделки с землей находят отражение в статистике.

В настоящее время в сельском хозяйстве происходят процессы перераспределения земельной собственности. Это связано, прежде всего, с процессами вертикальной интеграции в сельском хозяйстве. Крупные несельскохозяйственные структуры осуществляют инвестиции в сельское хозяйство. При этом они стремятся взять сельскохозяйственные предприятия под контроль, в том числе земельные ресурсы. Методы получения контроля различны, при этом они ведут к реальному изменению отношений собственности на землю, которые официально не регистрируются.

Особым сегментом российского земельного рынка в сельской местности является рынок земельных долей. С земельными долями совершаются различные сделки: передача в аренду, внесение в уставный капитал, передача по наследству, дарение, купля-продажа. Оборот земельных долей не всегда совпадает с оборотом соответствующих земельных участков. Например, при продаже, передаче по наследству одной земельной доли, как правило, не происходят изменения в пользовании и распоряжении земельным участком. Реальные изменения в отношениях собственности на землю происходит при выделении земельных участков в счет земельных долей, при продаже большого количества земельных долей, при сдаче в аренду соответствующих земельных участков.