Обзорный анализ рынка коттеджных поселков

В связи с кризисной ситуацией на рынке творятся необъяснимые события: не успев появиться проекты исчезают или приостанавливаются. Даже крупные девелоперы предпочитают продавать наделы целиком или пересматривать принятые ранее концепции. Несмотря на негативные тенденции, рынок развивается и насчитывает уже более трехсот коттеджных поселков и МЖК, находящихся на различных стадиях эксплуатации.

Примечательно, что последнее время застройщики начали активно осваивать южные направления и доля МЖК в Гатчинском, Колпинском, Кировском, Ломоносовском, Петродворцовом, Пушкинском и Тосненском районах заметно увеличилась. Пальму первенства по количеству заявляемых новых поселков на юге Ленобласти удерживает Ломоносовский район. За 2008г. на его территории началось строительство таких проектов как, например: «Австрийская деревня»/ «Waltz House» - эконом-класс; «Солнечная долина»/ «Северная долина» - эконом-класс.

Одним из важнейших критериев при выборе поселка является его транспортная доступность. Практически 64% МЖК находятся в 40 километровой зоне от Петербурга. Доля поселков на значительном удалении от города (свыше 60 км) составляет 25%. Ряд крупных компаний, таких как «Стинком» и «ПулЭкспресс», нацелены именно на данный сегмент - дальние дачи. «ПулЭкспресс» возводит 7 коттеджных поселков на расстоянии свыше 60 км от КАД («Зеркальный», «Ягодное» и др.). Под предводительством группы компаний «Стинком» реализуются комплексы на берегу Пионерского («Зайчихино») и Александровского («Гармония») озер.

Если анализировать по типам предложений, то бесспорно преобладают предложения коттеджей - 48%. Одновременно, все чаще в рамках одного коттеджного комплекса идет совмещение как различных типов домовладений (коттеджей, таунхаусов, квартир), так и типов предложений (земельных участков под индивидуальную застройку и домовладений). На долю смешанных проектов приходится порядка 28%, а из их числа преобладает одновременная реализация земельных участков и коттеджей. Например: в «Охтинской долине»/ДНП«Охтинское» выставлено на продажу 62 участка, с последующим подрядом; или компания «Константа» в поселке «Новое Минулово» также занимается как строительством коттеджей, так и продает земельные участки без подряда.

Серьезный прирост земельных участков связан прежде всего с тем, что девелоперы начали осваивать земли на отдаленных от города расстояниях - 55% коттеджных поселков, продающих участки без подряда располагаются на расстоянии свыше 40 км от КАД. Также, данная тенденция подкреплена общим снижением уровня продаж на загородном рынке. Застройщики, чтобы как-то поддержать продажи на должном уровне, вынуждены продавать землю без подряда, т.к. покупатели не рискуют вкладывать огромные деньги в менее ликвидные предложения (недостроенные коттеджные поселки), предпочитая покупать землю как гарант вложения средств.

Рост числа таунхаусов обусловлен влиянием нескольких факторов. Во-первых, все чаще на рынке появляются крупные проекты, рассчитанные на 50 и более домовладений, поэтому застройщики пытаются распределить риски и предлагают покупателям как дорогие (коттеджи), так и менее дорогие предложения (таунхаусы, земельные участки). Во-вторых, большинство строящихся таунхаусов (90%) располагаются в пределах 40 км от КАД и позиционируются как альтернатива городу, именно поэтому строительство новых проектов ведется в основной массе в приближенных к городу районах, таких как Всеволожский и Курортный район, где их популярность объясняется слишком дорогой ценой на землю и полноценный коттедж. Поэтому ниша таунхаусов все более привлекательна, и из этого вытекает третий фактор: таунхаусы выступают, с одной стороны, как возможность жить загородом, а с другой, возможность сэкономить.

Т.к. на загородном рынке в основном представлены небольшие компании, оперирующие малыми финансовыми средствами, то по масштабам строительства преобладают мелкие проекты, насчитывающие до 50 домовладений. Их доля среди МЖК, находящихся в продаже или не поступивших в продажу, составляет 57%.

Крупные проекты (число домовладений превышает 200) в большинстве случаев реализуются крупными компаниями и холдингами, успевшими зарекомендовать себя на рынке недвижимости («ПулЭкспресс», «Гарантъ-Девелопмент», «Флагман»).

Одними из крупнейших проектов являются: «Новая Ижора»/«Балтрос», насчитывающая более 6000 домов; и коттеджный комплекс «Кивеннапа» от компании «НеваИнвестПроект» на 504 квартиры, 164 секции таунхауса, 68 секций в коттеджах, 194 индивидуальных коттеджа.

Динамика цен в зависимости от типа предложения и района месторасположения выглядит следующим образом:

Самым дорогими остаются приближенные к городу или в городской черте северные направления: Приморский СПб, Выборгский СПб и Курортный районы. Разницу по ценам между таунхаусами и коттеджами нельзя однозначно определить в процентном соотношении, т.к. сказывается ограниченность предложений, разный класс комплексов, фактор транспортной доступности также нельзя не учитывать, к тому же площади земельных участков под коттеджами значительно превышают наделы под таунхаусами. В конечном итоге все зависит от себестоимости строительства.

При рассмотрении материалов, используемых при строительстве МЖК, предпочтение отдается деревянному (32%) и кирпично-монолитному домостроению (32%).

Во многом выбор строительных материалов обусловлен предназначением поселка (для постоянного или временного проживания). Так, для дальних дач (поселки, находящиеся на расстоянии свыше 60 км от КАД) характерны деревянные постройки - 72% из числа строящихся на сегодняшний день проектов. Кирпичные дома, как наиболее дорогой вид материалов, возводятся под малоэтажные комплексы в ближайших пригородах Петербурга, включающие квартиры, либо для строительства проектов классом выше.

Неуклонно растет и доля каркасных конструкций - 18%. При этом панельно-каркасные технологии применяются практически во всех районах и на любых расстояниях. Интерес к данной технологии вполне закономерен: стоимость земли составляет все более весомую долю в стоимости готового предложения, поэтому одним из немногих способов сэкономить остается использование относительно дешевых стройматериалов, таких как каркас. Сочетание цены и качества в ближайшее время создаст мощный импульс для всеобщего потребления данного вида материалов в сегменте эконом-класса.