Внесение корректировок. Корректировка на торг

Корректировка на торг

Согласно исследованию рынка недвижимости Москвы, проведенного компанией RRG по итогам 2011 г. (https://www.r-r-g.ru/files/analytics/rrg_year_summary_2011.rar), цены сделок продаже коммерческой недвижимости выросли, при этом, если в 2010 году наблюдались существенные дисконты в 20-30%, то в 2011 скидки, как правило, не превышали 10%.

Корректировка на передаваемые права

Оцениваемый объект будет передаваться в аренду, так же, как и подобранные сопоставимые объекты, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.

Корректировка на условия финансирования сделки

Запрашиваемая ставка аренды за объекты аналоги, подразумевает под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами. Поэтому корректировка не вводилась.

Корректировка на условия предложения

Условия предложения сопоставимых объектов рыночные, т.е. собственники не были ограничены в сроках, между сторонами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на дату предложения

Дата предложения Объектов-аналогов совпадает с датой оценки. Введение корректировки не требуется.

Корректировка на местоположение

При расчете данной корректировки принимаются во внимание, как правило, следующие характеристики:

· месторасположение объекта в конкретном районе (округе);

· удаленность от центра в соотношении с оцениваемым объектом;

· удаленность объекта от ближайших транспортных магистралей (подъездные дороги).

Все отобранные объекты-аналоги расположены аналогично оцениваемому объекту, поэтому корректировка на местоположение не вносилась.

Корректировка на площадь

Площади объектов находятся на едином уровне, что не потребовало внесения данной корректировки.

Корректировка на состояние здания

Объекты находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.

Корректировка на размещение на этаже

Помещения в 1 и 2 аналогах расположены на 1 этаже, в 3-м аналоге – на 1 этаже и в подвале, как и в оцениваемом объекте.

Расчет корректировки по стоимости площадей на разных этажах проведен в таблице ниже на основании метода парного сравнения продаж. Данный метод позволяет определить стоимость единственного фактора, которым разнятся объекты при условии равенства остальных факторов при сравнении их цен реализации.

Для определения величины поправки на наличие подвальных помещений у объекта оценки, рассматривались парные продажи. Сравнивались следующие аналоги, приведенные в таблице 7.14.

Таблица 7.13