Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Внесение корректировок
|
|
Корректировка на торг
По мнению крупных агентств недвижимости (Penny Lane Realty, Индикаторы рынка недвижимости, KnightFank) на сегодняшний день все объекты недвижимости продаются с определенным дисконтом, уровень которого зависит от того или иного сегмента рынка недвижимости. По мнению экспертов данных компаний, продажа складских помещений осуществляется со скидкой 5-10% в долларовом и рублевом эквивалентах. Выгодного месторасположения объекта оценки и отсутствия факторов, снижающих его стоимость, принято решение применить скидку на торг в размере 5%.
Корректировка на качество прав
Оцениваемый объект будет продаваться, так же, как и подобранные сопоставимые объекты, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.
Корректировка на условия финансирования сделки
Запрашиваемая плата за объекты-аналоги, подразумевает под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами. Поэтому корректировка не вводилась.
Корректировка на условия предложения
Условия предложения сопоставимых объектов рыночные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между сторонами сделки не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на дату предложения
Дата предложения Объектов-аналогов совпадает с датой оценки. Введение корректировки не требуется.
Корректировка на местоположение
Все объекты-аналоги имеет аналогичное месторасположение с объектом оценки, поэтому внесение корректировок не требуется.
Корректировка на площадь
Площади объектов находятся в едином ценовом диапазоне, что не потребовало внесения данной корректировки.
Корректировка на внутреннее состояние
Состояние всех отобранных объектов-аналогов идентично, поэтому корректировка на состояние не вносилась.
Корректировка на наличие коммуникаций и дополнительного оборудования
Рыночные данные свидетельствуют о том, что банковские помещения, торгуются на рынке несколько дороже, чем прочие офисные помещения. Величина корректировки определялась на основании парных продаж. Для получения корректировки было проведено сравнение по трем парам идентичных аналогов, различающимся по одному основному критерию – функциональному назначению.
Таблица 7.16.
Определение поправки на наличие банковского хранилища
| Параметры сравнения | Аналог №1 | Аналог №1а | Аналог №2 | Аналог №2а | Аналог №3 | Аналог №3а |
| Тип объекта (субрынок) | Нежилое помещение | Нежилое помещение | Нежилое помещение | Нежилое помещение | Нежилое помещение | Нежилое встроенно-пристроенное |
| Функция | Банк | Офис | Банк | Офис | Банк | Офис |
| Передаваемые права | Собственность | Собственность | Собственность | Собствен-ность | Собствен-ность | Собствен-ность |
| Район | Центр | Центр | Центр | Центр | Центр | Центр |
| Сертифицированные банковские помещения | Тexничecкaя укpeплeн-нocть и ocнaщeннocть пo тpeбoвaниям ЦБ | Отсутствуют, помещение имеет черновую отделку | Помещение Союз АКБ ОАО, оснащено в соответствии с требованиями ЦБ | Отсутст-вуют | В помещении размещается банк с хранилищем и кассовым узлом | Отсутст-вуют |
| Техническое состояние | Стандартная офисная отделка | Черновая отделка | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка |
| Дата предложения | февраль 2012 | февраль 2012 | февраль 2012 | февраль 2012 | февраль 2012 | февраль 2012 |
| Площадь, кв. м | 1 122 | |||||
| Стоимость1 м2 объекта, руб. | 70 000 | 49 000 | 80 000 | 71 400 | 89 577 | 70 000 |
| Техническое состояние (абсолютная поправка, руб./кв.м) | 8 500 | |||||
| Скорректированная цена предложения, руб./ кв.м | 70 000 | 57 500 | 80 000 | 71 400 | 89 577 | 70 000 |
| Абсолютная разница в цене, руб./м2 | 12 500 | 8 600 | 19 577 | |||
| Корректировка | 21.74% | 12.04% | 27.97% | |||
| Среднее значение | 21% |
Данная корректировка применяется для всех помещений с аналогичными отличиями, поскольку данное соотношение не зависит ни от местоположения объектов, ни от даты оценки. Полученные данные подтверждаются информацией, содержащейся в Справочнике оценщика «Общественные здания», где для банковских зданий графа «прочие работы» включает затраты на устройство согласно действующим ГОСТам депозитария, кассовых узлов, системы скрытого видеонаблюдения. Такие дополнительные затраты на банковские укрепления в процентном отношении составляют 10 - 15% от величины единичной расценки – СМР объекта, к которым необходимо также добавить величины прибыли девелопера и прибыли предпринимателя для формирования рыночной стоимости проданного объекта.
Разница в стоимости в процентном выражении составляет 21%. Данная корректировка со знаком минус введена к стоимостям аналогов – банковским помещениям для выравнивания их с объектом оценки по данному критерию.
Таким образом, рыночная ставка арендной платы составит 9539 руб. за 1 кв.м. общей площади в год без НДС.
Определение потенциального валового дохода.
Расчет величины потенциального валового дохода осуществляется по формуле: I пвд = L × S +Дд,
где: 
- потенциальный валовой доход от объекта, руб.;
L - арендная ставка на помещения, руб.;
S - величина арендуемой площади, кв. м. (в рамках данной работы, учитывая аренду здания в целом, расчет производился по общей площади здания).
Дд – дополнительные доходы. Дополнительные доходы у оцениваемого объекта недвижимости отсутствуют
Потенциальный валовой доход равен 348, 3*9539 = 3 322 434 руб.
Определение действительного валового дохода.
Действительный валовой доход представляет собой предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости площадей и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате, а также с учетом прочих доходов от недвижимости.
Потери от незанятости принимаются либо исходя из рыночных прогнозов, либо рассчитываются для конкретного объекта недвижимости по формуле:
| Kn = | nf | , |
| no |
где:
Kn - оборачиваемость арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течении определенного периода происходит смена арендаторов, %;
nf - число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов после ухода старых, мес.;
no - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.
Арендаторы подобных объектов меняются 1 раз в 3 года. Для поиска новых арендаторов на высвобождаемые площади необходимо порядка 1 месяца. Таким образом, потери от незанятости составляют округленно:
Kn =1/36=2, 78%.
Так как типичным условием договоров аренды является практика авансовых расчетов, мы принимаем потери от неплатежей арендной платы 0%.
Таблица 7.17.
|
|