Тема 12.5. Договор продажи недвижимости.

Договор продажи предприятия

План лекции

1. Понятие и признаки договора продажи недвижимости.

2. Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости.

3. Права на земельный участок при продаже недвижимости.

4. Договор продажи предприятия.

5. Стороны договора продажи предприятия, их права и обязанности.

6. Права кредиторов при продаже предприятия.

1. Согласно пункту 1 ст. 520 ГК Республики Беларусь по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из содержания данного договора, его предметом явля­ется недвижимое имущество.

Примерный перечень недвижимого имущества изложен в п. 1 ст. 130 ГК. К недвижимым вещам, согласно этому пункту названной статьи, от­носятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объек­ты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба им невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный ком­плекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морс­кие суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река - море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Сторонами договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель. На стороне и продавца, и покупателя могут выступать любые лица – физические и юридические. Продавцом недвижимости является собственник этой недвижимости.

В соответствии со ст. 521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение требуемой законом формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Нормой ст. 522 ГК предусматривается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора). Государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства.

Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю так и до такой передачи.

Цена недвижимости является существенным условием договора. Онадолжна быть согласована сторонами и указана в нем. Отсутствие условия о цене недвижимости говорит о том, что договор о ее продаже считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.2 ст.394 ГК относительно возможного изменения цены после заключения договора, здесь не применяются.

Законодательством предусмотрен и порядок определения цены недви­жимого имущества (зданий, сооружений и др.), находящегося на земель­ном участке. Суть его состоит в том, что установленная в договоре цена здания, сооружения и другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществомсоответствующей части земельного участка или права на нее.

Рассматриваемый договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

2. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести на него титул собственника (субъекта права хозяйственного ведения или права оперативного управления) в отношении данного имущества. Исполнение названных обязанностей продавца разделено во времени и осуществляется путем совершения продавцом и покупателем различных действий.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или ино­му документу о передаче.

Обязательство считается исполненным после передачи недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания доку­мента о передаче недвижимости, то это считается отказом соответствен­но продавца от исполнения обязанности передать имущество, а поку­пателя – от обязанности принять имущество.

Право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистра­ции и может не совпадать с фактической передачей недвижимости. По­этому необходимо различать передачу права собственности и фактичес­кую передачу недвижимости по соответствующему документу (акту) о передаче. С момента передачи недвижимого имущества и подписания передаточного акта или иного документа о передаче на покупателя переходит и риск случайной гибели или случай­ной порчи имущества, если иное не предусмотрено договором.

Следующей обязанностью продавца недвижимости является пере­дача имущества, соответствующего условиям договора купли-продажи о ка­честве недвижимости.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель в соответствии со ст. 528 ГК не имеет.

По общему правилу, передаваемое недвижимое имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сто­рона, приобретая недвижимость, согласна пойти на такие обременения.

В обязанности покупателя недвижимости входит оплата имущества, а также принятие имущества по передаточному акту и регистрация перехода права собственности.

Цена недвижимости в договоре купли- продажи определяется, если иное не предусмотрено законодательством, по соглашению сторон. Как уже указывалось, условие о цене является существенным условием договора продажи недвижимости и отсутствие в договоре такого условия не может быть компенсировано с помощью общего правила определения цены в возмездном договоре, установленного пунктом 3 ст. 394 ГК.

Законодательство позволяет сторонам определить цену недвижимого имущества как путем закрепления в договоре общей суммы сделки, так и посредством установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества (цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.). Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с пунктом 3 ст. 526 ГК общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

3. Имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 523 ГК).

Размер передаваемого покупателю недвижимого имущества земельного участка определяется с учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество.

В части первой ст. 55 Кодекса Республики Беларусь о земле указывается на определение размера передаваемого участка, необходимого для использования зданий и сооружений. Согласно части второй ст. 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Продавец недвижимого имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно расположено, как на основании права собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве пользования).

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого имущества право собственности либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (часть первая п. 2 ст. 523 ГК). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второй пункта 2 ст. 523 ГК переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться предоставленным ему земельным участком. Так, согласно ст. 88 Кодекса о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с продажей расположенного на нем недвижимого имущества законодательство делает исключение из названного правила и устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком:

1) продажа недвижимости и, соответственно, передача права пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором (ч. 1 п. 3 ст. 523 ГК);

2) покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 523 ГК).

Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельным участком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества.

Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (ч. 1 ст. 524 ГК).

Приведенная норма части первой ст. 524 ГК исходит из того, что размер остающейся в пользовании продавца части земельного участка и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажи земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих условий, данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в части второй ст. 524 ГК: продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

4. Договор продажи предприятия является разновидностью договора про­дажи недвижимости.

В п. 1 ст. 530 ГК сказано, что по договору продажи предприятия продавец обязуется пере­дать в собственность покупателя предприятие в целом как имуществен­ный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые прода­вец не вправе передавать другим лицам.

В договоре купли-продажи предприятие выступает в качестве объекта гражданских правоотношений. Понятие объекта права говорит о принадлежности этого пред­приятия определенному субъекту в лице индивидуального или коллек­тивного собственника.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие, которое:

1) представляет собой имущественный комплекс;

2) имеет специальное назначение – используется для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК);

3) по своему характеру имеет свойство постоянного изменения своего состава (за счет непрерывного процесса производства потребления сырья и энергоресурсов, реализации производственной продукции и т.д.).

В состав предприятия как имущественного комплекса в соответствии с частью второй пункта первого ст. 132 Гражданского кодекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством и договором.

При наличии прав на это имущество закон предоставляет собственнику возможность распорядиться им по своему усмотрению, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе переда­вать другим лицам. Если иное не установлено законодательством, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче поку­пателю предприятия (п. 2 и п. 3 ст. 530 ГК).

Перечисленные выше материальные и нематериальные активы яв­ляются составными элементами предприятия и, по общему правилу, переходят по договору продажи предприятия к покупателю.

Поскольку предприятие используется для предпринимательской деятельности, то сторонами (продавцом и покупателем) его выступают граждане или коммерческие организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью.

Цена предмета договора продажи предприятия определяется согла­шением сторон. Она, как и предмет рассматриваемого договора, от­носится к числу существенных условий договора. При ее отсутствии договор считается не заключенным.

Срок, так же как и цена, в договоре продажи предприятия устанав­ливается соглашением сторон. Это объясняется тем, что в законода­тельстве порядок продажи, передачи предприятия регламентирован, а срок не определен.

В ст. 531 ГК установлены особые, по сравнению с договором продажи иного недвижимого имущества, требования к оформлению договора продажи предприятия. Такой договор: 1) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; 2) текст договора должен дополняться приложенными к нему документами; 3) должен пройти государственную регистрацию.

Согласно ст.531 ГК, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа. Этот договор подписывается сторонами, и к нему обязательно должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого ауди­тора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, ха­рактера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия, составленный с соблюдением всех указанных требований, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Из изложенного следует, что договор продажи предприятия является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

5. Основной обязанностью продавца являет­ся передача в собственность покупателя предприятия как имуществен­ного комплекса.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. В передаточном акте указаны данные о составе предприя­тия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обя­занности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Передача предприятия считается состоявшейся со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст.534 ГК).

Порядок составления и содержание передаточного акта определяется п. 1 ст. 534 ГК. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Передаточный акт должен содержать следующие сведения:

♦ о составе предприятия (имеется в виду определение фактического состава имущества передаваемого покупателю предприятия);

♦ об уведомление кредиторов о продаже предприятия (здесь должны быть отражены сведения как о направлении таких уведомлений так и о получении согласий кредиторов на перевод долгов);

♦ о выявленных недостатках переданного имущества;

♦ перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Переход права собственности на предприятие должен быть зарегистрирован.

Право собственности на предприятие непосредственно после его передачи покупателю должно быть зарегистрировано, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункты 1 и 2 ст. 535 ГК).

Объектом государственной регистрации является не договор продажи и не переход права собственности, а само право собственности покупателя предприятия.

Одной из важнейших обязанностей продавца является передача предприятия как имущественного комплекса, свободного от прав тре­тьих лиц на него.

В обязанности продавца по договору продажи предприятия входит также передача имущества в нужном количестве и соответствующего качества. Имущество, которое должно быть передано, в каком коли­честве, его качественные характеристики определяются документами, которые прилагаются к договору.

В п. 2 ст. 536 ГК сказано о том, что в случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведе­ния о выявленных недостатках и об утраченном имуществе, покупа­тель вправе требовать уменьшения покупной цены, если иное не пре­дусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) про­давца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или в передаточном акте.

В п. 4 ст. 536 говорится также о том, что продавец в случае получе­ния уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может заменить имущество ненад­лежащего качества, а если отсутствует какое-то имущество, то предос­тавить покупателю недостающее имущество.

Основной обязанно­стью покупателя является оплата полученного по договору продажи предприятия. С оплатой тесно связано принятие предприятия, которое, как известно, основано на подписании передаточного акта. Если покупатель отказывается подписать такой акт, то продавец вправе отказаться от передачи предприятия.

В обязанности покупателя входит также уведомление кредиторов о покупке предприятия и неуклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Невыполнение предусмотренных договором или законом требова­ний возлагает на виновную сторону возмещение причиненных убытков.

6. Договор продажи предприятия имеет ряд особенностей в отношении прав кредиторов. Речь идет о том, что при продаже предприятия допус­кается перевод долга с продавца на покупателя. Однако это возможно лишь с согласия кредитора. Поэтому закон воз­лагает на стороны (продавца и покупателя) обязанность по пись­менному уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

После заключения договора, но до передачи предприятия покупателю один из его участников (продавец и покупатель) должен направить кредитору письменное уведомление о заключение такого договора.

Если креди­тор письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга с продавца на покупателя, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потре­бовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков.

Мотив, по которому кредитор не направил такого согласия продавцу или покупателю предприятия (не заинтересованность в переводе долга или иной) значения не имеет;

В том случае, если кредитор вообще не был уведомлен о продаже предприятия, он вправе в течение года со дня, когда он узнал или дол­жен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, предъя­вить иск с требованием или прекращения, или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков.

При переводе долга без согласия кредитора после передачи пред­приятия покупателю стороны данного договора несут перед кредито­ром солидарную ответственность (ст. 533 ГК), а кре­диторам предоставляет соответствующие права требования:

♦ о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении этим убытков;

♦ об исполнении обязательства и ответственности за его нарушение.