Проведение переговоров.

1. Подготовка к переговорам:

1.1. Анализ проблемы: а) определение предмета переговоров; б) информация о партнере; в) возможные альтернативы данным переговорам; в)привлечение экспертов; г)содержательный анализ проблемы (интересы, насколько ваш партнер заинтересован в переговорах и есть ли у него лучшие альтернативы, область совпадения и расхождения интересов).

1.2. Планирование переговоров: а) содержательные аспекты переговоров (ваши цели и задачи, как вы намерены их достигать); б) экономические и финансовые расчеты; в) подготовка необходимой технической и справочной документации; г) определение возможных вариантов решения; построение схемы: интересы, проблемы, предложения

1.3. Возможные предложения и их аргументация (исходное предложение, последующее и предельное предложения).

1.4. Позиции участников на переговорах.

1.5. Планирование организационных моментов (место, время, условия).

1.6. Состав делегации, руководитель и распределение ролей в команде.

2. Ведение переговоров

2.1. Протокол при ведении переговоров; рассадка; регламент.

2.2. Этапы ведения переговоров: 1) установление интересов, позиций, целей участников переговоров; 2) обсуждение позиций; 3) согласование позиций.

2.3. Возможные подходы к переговорам: 1) мягкий подход; 2) жесткий подход (торг); 3) принципиальный подход.

2.4. Тактические приемы: а) при мягком подходе: принятие предложений партнера; значительные уступки: прямое “открытие своих карт”; б) при жестком подходе (торг): завышение первоначальных требований; постановка партнера в безвыходную ситуацию; ультимативность требований; угрозы; выдвижение требований по возрастающей; блеф; отказ от собственных предложений; двойное толкование; в) при принципиальном подходе: тщательный анализ проблемы; выявление моментов, объединяющих участников; постепенное повышение сложности решаемых проблем; разработка и внесение предложений, которые бы способствовали реализации обоюдных интересов; разделение проблемы на отдельные составляющие.

2.5. В случае, если партнер не настроен на конструктивный диалог: а) постараться самому быть настроенным конструктивно, не пытаясь обыграть партнера; б) необходимо создать деловую атмосферу; в) предложить паузу в переговорах, во время которой провести неформальные встречи и консультации; г) рассмотреть возможность иных альтернатив.

2.6. На переговорах с более сильным партнером возможно: апелляция к продолжению отношений с данным партнером в дальнейшем; увязывание различных предложений в пакет; обращение к репутации сильного партнера.

3. После завершения переговоров: а) проведение анализа переговоров (отчет), б) выполнение договоренностей.

50. Понятие и признаки банкротства.

Несостоятельность (банкротство) – признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Признаки банкротства (не путать с условиями подачи заявления о признании банкротом и основаниями для возбуждения дела о банкротстве!):

Гражданин считается не способным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение 3-х месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества.

Юридическое лицо считается не способным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение 3-х месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Указанные выше признаки применяются в случае, если иное не установлено Законом о банкротстве, например, при признании банкротом отсутствующего должника или при банкротстве стратегической организации или естественной монополии.

51. Оценка внутренних условий деятельности должника. Требования к анализу экономической политики и организационно-производственной структуры должника.

Цели экономической политики должника должны исходить из назначения соответствующей процедуры банкротства (в судебной стадии) и необходимости финансового оздоровления в досудебной стадии. Мероприятиями, реализующими данные цели, в судебной стадии могут быть:

1) Всемерное снижение издержек производства (сокращение условно-постоянных накладных расходов, отказ от нерентабельных производств, сокращение персонала, режим экономии материальных ресурсов).

2) Минимизация затрат, связанных с налогообложением хозяйственной деятельности (консервация части мощностей, использование вексельных схем).

3) Выбор соответствующей учетной политики.

4) Поиск и привлечение внешнего инвестора для реструктуризации предприятия и перераспределения собственности.

5) Устранение излишних звеньев организационной структуры и дублирования.

6) Создание условий для реализации конкурсной массы.

7) Маркетинговый анализ рынка для выявления и сохранения потенциально жизнеспособной части бизнеса должника и др.

В досудебной стадии к мероприятиям экономической политики можно дополнительно отнести следующее: внедрение новых технологий с выводом на рынок новой конкурентной продукции, продуманные инвестиционные вложения, предупредительный финансовый мониторинг и диагностика финансово-экономического состояния, интеграция с другими хозяйствующими субъектами (концерн, холдинг, союз), реструктуризация кадрового состава и системы управления.

52. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Виды стоимости, определяемые в процессе оценки, факторы, влияющие на выбор вида стоимости.

Согласно Закона об ОД №135 ФЗ по Ст. 3. Понятие оценочной деятельности: оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс ее определения.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

По Стандартам ОД (Постановление Правительства №519) виды стоимости, отличные от рыночной:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком- продажа которого на открытом рынке невозможна ли требует доп.затрат по сравнению с с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

Стоимость замещения – сумма затрат на создание аналога в рыночных ценах с учетом износа;

Стоимость воспроизводства – стоимость идентичного объекта с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа;

Стоимость оценки при существующем использовании- стоимость, определяемая исходя из существующих условий и цели использования;

Инвестиционная- стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности;

Для целей налогообложения – определяется для исчисления налоговой базы и рассчитывается в соответствии с положениями нормативно –правовых актов.

Ликвидационная –стоимость объекта в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналога.

Утилизационная – стоимость равная стоимости материалов с учетом затрат на утилизацию,

Специальная – стоимость, для определения которой в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятие

рыночной стоимости или ранее перечисленных видов стоимости, указанных в стандартах.

Выбор вида стоимости для расчета зависит от цели оценки!

53. Подходы к выявлению признаков преднамеренного и фиктивного банкротства.

Признаком фиктивного банкротства является наличие у должника возможности удовлетворить требования кредиторов в полном объеме на дату обращения должника в арбитражный суд с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Для установления наличия (отсутствия) признаков фиктивного банкротства определяется обеспеченность краткосрочных обязательств должника его оборотными активами.

Обеспеченность краткосрочных обязательств должника его оборотными активами определяется как отношение величины оборотных активов, за исключением налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям к величине краткосрочных пассивов, за исключением доходов будущих периодов, фондов потребления и резервов предстоящих расходов и платежей.

На основании рассчитанной величины обеспеченности краткосрочных обязательств должника его оборотными активами делаются следующие выводы:

- если величина обеспеченности краткосрочных обязательств должника его оборотными активами равна или больше единицы, то признаки фиктивного банкротства усматриваются;

если величина обеспеченности краткосрочных обязательств должника его оборотными активами меньше единицы, то признаки фиктивного банкротства отсутствуют.

С целью выявления признаков преднамеренного банкротства проводится анализ финансово - хозяйственной деятельности должника, который делится на два этапа.

На первом этапе рассчитываются показатели, характеризующие изменения в обеспеченности обязательств должника перед его кредиторами, имевшие место за период проверки.

На втором этапе анализируются условия совершения сделок должника за этот же период, повлекших существенные изменения в показателях обеспеченности обязательств должника перед его кредиторами.

В результате проведенной экспертизы делаются следующие выводы:

- если обеспеченность требований кредиторов за период проверки существенно не ухудшилась, то признаки преднамеренного банкротства отсутствуют;

- если обеспеченность требований кредиторов существенно ухудшилась, но сделки, совершенные должником, соответствуют существовавшим рыночным условиям, нормам и обычаям делового оборота, то признаки преднамеренного банкротства отсутствуют;

- если обеспеченность требований кредиторов ухудшилась и сделки, совершенные должником, не соответствуют существовавшим рыночным условиям, нормам и обычаям делового оборота, то признаки преднамеренного банкротства усматриваются.

54. Лица, в отношении которых может быть возбуждено дело о банкротстве.

В соответствии с Законом о банкротстве № 127-ФЗ возможно банкротство всех коммерческих и некоммерческих юридических лиц, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических партий, религиозных организаций.

Действие Закона о банкротстве распространяется не только на юридические лица, но и на лица физические, т.е. граждан, являющихся и не являющихся индивидуальными предпринимателями. Нормы, регулирующие потребительское банкротство граждан, не являющихся предпринимателями в действие не вступили, так как Закон устанавливает, что это произойдет после вступления в силу изменений в федеральные законы, цель которых установить возможность банкротства непредпринимателей.

55. Критерий восстановления платежеспособности должника, установленный Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Обоснование возможности восстановления платежеспособности должника в установленный срок.

Внешний управляющий обязан составить план в течение месяца (хотя на самом деле у него для этого будет несколько больший срок) с момента своего утверждения (а не с момента введения внешнего управления) представить его собранию кредиторов.

План внешнего управления должен быть разработан таким образом, чтобы в течение определенного (ограниченного) периода времени финансовое состояние должника восстанавливалось, т.е. реализация плана должна приводить к отсутствию признаков банкротства. Речь идет о признаках, достаточных для принятия решения о банкротстве должника, а не о признаках, достаточных для возбуждения производства по делу о банкротстве. План внешнего управления должен быть разработан таким образом, что в соответствии с его мероприятиями должник - юридическое лицо к моменту окончания внешнего управления не будет иметь ни одного рубля задолженности (для должника-гражданина это не актуально, так как в отношении него внешнее управление не вводится; о статусе крестьянского (фермерского) хозяйства будет сказано позже).

Устанавливаемый уровень правового регулирования представляется совершенно недостаточным. Говорить о восстановлении платежеспособности можно, если не только отсутствуют признаки банкротства, но и должник имеет (в результате реализации плана) минимальное количество средств для продолжения функционирования. Вариантом решения проблемы может быть толкование, в соответствии с которым отсутствием признаков банкротства является возможность удовлетворения всех требований, включая те, срок исполнения которых наступит после окончания срока внешнего управления.

План внешнего управления должен содержать следующие параметры:

- конкретные мероприятия по восстановлению платежеспособности должника (их примерный перечень дан в ст.109);

- условия, порядок реализации и финансирования мероприятий;

- возможные расходы должника - как связанные, так и не связанные с реализацией предусмотренных в плане мероприятий;

- срок восстановления платежеспособности (он должен соответствовать сроку плана внешнего управления и в любом случае не превышать максимальные сроки, установленные ст.93);

- обоснование возможности восстановления платежеспособности в течение срока, установленного в плане (очевидно, этого можно достичь путем приведения расчета расходов и поступлений имущества должника в течение срока внешнего управления);

- разграничение компетенции между собранием и комитетом кредиторов по поводу утверждения сделок должника.

Закон перечисляет конкретные меры по восстановлению платежеспособности должника, которые могут быть предусмотрены планом внешнего управления. Перечень этих мер не является исчерпывающим; иные мероприятия могут быть внесены в план в соответствии с целесообразностью, определяемой внешним управляющим. План внешнего управления может содержать указания на экономические мероприятия - перепрофилирование производства, закрытие нерентабельных производств (в качестве иных экономических мероприятий можно назвать открытие новых производств, модернизацию оборудования переквалификацию работников, определенные способы и этапы освоения новых производств и новых технологий и т.п.).

56. Стандарты оценки. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

Оценочная деятельность в РФ осуществляется на основе Закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29 июля 1998г. и Постановления Правительства РФ № 395 от 07 июня 2002г. «О лицензировании оценочной деятельности» и Постановление Правительства РФ №519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».

Общие положения Закона.

Ст. 3. Понятие оценочной деятельности: оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс ее определения.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Ст. 4. Субъекты оценки.

Ст. 5. Объекты оценки.

Ст. 6. Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухучета и отчетности.

Ст. 8. Обязательность проведения оценки при сделках с объектами, принадлежащими полностью или частично РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям и в др. случаях.

Ст. 9-10 – требования к договору об оценке.

Ст. 11– требования к содержанию отчета об оценке.

Ст. 14. Права оценщика.

Ст. 15. Обязанности оценщика.

Ст. 16. Независимость оценщика (размер оплаты не должен зависеть от итоговой величины стоимости)

Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков (необходимо по закону о защите прав потребителей).

Ст. 18-19. Государственное регулирование оценочной деятельности (Контроль за осуществлением оценочной деятельности осуществляет орган, уполномоченный Правительством – Министерство имущественных отношений, а на местах – Комитеты по имуществу и их функции).

Ст. 20. Стандарты оценки (разрабатываются и утверждаются Правительством РФ).

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков осуществляют высшие гос. и частные учебные заведения.

Ст. 23-24 – лицензирование оценочной деятельности.

Постановление Правительства РФ №395 от 07.06.02 о лицензировании оценочной деятельности.Выдается одна лицензия на осуществление всех видов работ по оценке.

57. Цели управления деятельностью должника в различных процедурах банкротства. Обязанности арбитражного управляющего по организации управления деятельностью должника в различных процедурах банкротства.

1. Наблюдение - первая судебная процедура, применяемая к должнику в целях сохранения его имущества, осуществления анализа финансового состояния, составления реестра требований кредиторов, проведения первого собрания кредиторов. Эти цели служат достижению самой важной цели - определить дальнейшую судьбу должника и соответственно выбрать процедуру, применяемую к нему в рамках конкурсного процесса (финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение).

Временный управляющий обязан:

принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом; уведомлять кредиторов о введении наблюдения; созывать и проводить первое собрание кредиторов.

2. Финансовое оздоровление - вторая судебная стадия развития конкурсных отношений. Эта стадия не обязательна, а возможна при наличии определенных предпосылок (как правило, это ожидаемое удовлетворение всех требований кредиторов в течение достаточно длительного срока без осуществления активных экономических и юридических мероприятий). Финансовое оздоровление определено как процедура, применимая к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения.

Административный управляющий в ходе финансового оздоровления обязан:

вести реестр требований кредиторов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом; созывать собрания кредиторов в случаях, установленных настоящим Федеральным законом; рассматривать отчеты о ходе выполнения плана финансового оздоровления и графика погашения задолженности, предоставляемые должником, и предоставлять заключения о ходе выполнения плана финансового оздоровления и графика погашения задолженности собранию кредиторов; предоставлять на рассмотрение собранию кредиторов (комитету кредиторов) информацию о ходе выполнения плана финансового оздоровления и графика погашения задолженности; осуществлять контроль за своевременным исполнением должником текущих требований кредиторов; осуществлять контроль за ходом выполнения плана финансового оздоровления и графика погашения задолженности; осуществлять контроль за своевременностью и полнотой перечисления денежных средств на погашение требований кредиторов; в случае неисполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности требовать от лиц, предоставивших обеспечение исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности, исполнения обязанностей, вытекающих из предоставленного обеспечения;

3. Внешнее управление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности путем осуществления независимым субъектом - внешним управляющим активных (как экономических, так и юридических) действий, направленных на оздоровление финансового состояния должника.

Внешний управляющий обязан:

принять в управление имущество должника и провести его инвентаризацию; разработать план внешнего управления и представить его для утверждения собранию кредиторов; вести бухгалтерский, финансовый, статистический учет и отчетность; заявлять в установленном порядке возражения относительно предъявленных к должнику требований кредиторов; принимать меры по взысканию задолженности перед должником; вести реестр требований кредиторов; реализовывать мероприятия, предусмотренные планом внешнего управления, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим федеральным законом; информировать комитет кредиторов о реализации мероприятий, предусмотренных планом внешнего управления; представить собранию кредиторов отчет об итогах реализации плана внешнего управления.

4. Конкурсное производство - процедура конкурсного процесса, применяемая к должнику, несостоятельность которого признана арбитражным судом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Конкурсное производство - ликвидационная стадия, хотя, как уже отмечалось, новеллой Закона является возможность перехода от конкурсного производства к внешнему управлению. Эта новелла предоставляет одну из возможностей избежать ликвидации должника - юридического лица. Другими такими возможностями являются заключение мирового соглашения или удовлетворение третьим лицом всех требований кредиторов (Закон не предусматривает в качестве оснований прекращения конкурсного производства удовлетворение всех требований кредиторов самим должником).

Конкурсный управляющий обязан:

принять в ведение имущество должника, провести его инвентаризацию; привлечь независимого оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом; уведомить работников должника о предстоящем увольнении не позднее месяца с даты введения конкурсного производства; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; анализировать финансовое состояние должника; предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном настоящим Федеральным законом; заявлять в установленном порядке возражения относительно требований кредиторов, предъявленных к должнику; вести реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом; принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

5. Мировое соглашение - процедура банкротства, которая может быть отнесена к числу восстановительных, так как влечет за собой прекращение производства по делу о несостоятельности (банкротстве) вследствие договоренности должника и кредиторов по вопросу о порядке, сроках и условиях погашения задолженности. Мировое соглашение может быть названо многосторонней сделкой между должником и кредиторами, однако сделкой особой, конструкция которой допускает принуждение к ее исполнению определенных субъектов, чья воля на заключение этой сделки отсутствовала.

Мировое соглашение может быть применено на любой судебной стадии процесса (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства).

58. Состав денежных обязательств и обязательных платежей, учитываемых при подаче заявления о признании должника банкротом.

Закон регламентирует порядок определения размера требований кредиторов и уполномоченных органов для целей конкурсного процесса.

При подаче заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) учитываются состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей на дату подачи заявления. Иное может быть определено Законом о банкротстве и касается платежей, исключаемых из состава обязательств, учитываемых в целях определения признаков, достаточных для принятия заявления о банкротстве должника.

Для заявителя обязательно, чтобы срок исполнения обязательств и обязанностей должника наступил более чем за 3 месяца до подачи заявления; для остальных кредиторов, желающих вступить в процесс, это не обязательно.

Закон определяет состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, которые возникли после возбуждения производства по делу о банкротстве и до принятия решения о признании должника банкротом, определяются не на момент вступления кредитора в процесс (т.е. заявления им своих требований арбитражному управляющему либо должнику), а на момент введения процедуры, следующей за датой наступления срока исполнения соответствующего требования. Имеется в виду любая процедура, кроме конкурсного производства.

Обращает на себя внимание установленное ч.4 п.1 правило, касающееся кредиторов, чьи требования выражены в иностранной валюте. Думается, такие же правила должны применяться и к кредиторам, объем расчетов которых с должником определяется путем установления в договоре валютной оговорки (не применив эту аналогию - а это именно аналогия, так как требования в названных договорах выражены в рублях с привязкой к конкретному курсу определенной валюты, - мы не сможем вообще каким-либо образом определить статус в конкурсном процессе кредиторов по договорам с валютной оговоркой).

В соответствии с ч.4 п.1 состав и размер обязательств и обязательных платежей, выраженных в иностранной валюте, определяется в рублях по курсу ЦБРФ на дату введения процедуры, следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.

Для определения количества требований кредиторов принимается во внимание:

- размер денежных обязательств за переданные должнику (и, соответственно, им не оплаченные) товары, выполненные работы, оказанные услуги;

- суммы займа с учетом процентов, подлежащих уплате должником (обратим внимание, что речь идет о процентах как плате за пользование чужими денежными средствами; проценты как санкции имеют иной режим, о чем будет сказано позже);

- размер задолженности, возникший в результате неосновательного обогащения должника;

- размер задолженности, возникшей вследствие причинения должником вреда имуществу кредиторов.

В состав денежных обязательств, учитываемых для целей определения признаков банкротства, не включаются следующие требования:

- по возмещению вреда жизни и здоровью, причиненного должником кредитору;

- по выплате выходных пособий и оплате труда лицам, работающим по трудовому договору;

- по выплате вознаграждений по авторским договорам;

- по обязательствам перед учредителями (участниками), вытекающими из такого участия;

- по возмещению убытков;

- по уплате финансовых санкций - неустоек (штрафов, пени), процентов за просрочку платежа (по сути, разновидности пени), иных имущественных и (или) финансовых санкций.

Требования в части финансовых санкций не учитываются как применительно к кредиторам, так и при подсчете состава требований уполномоченных органов.

Установленными (применительно как к обязательствам, так и к обязательным платежам) считаются требования, подтвержденные судом. Установленными являются только те требования, которые подтверждены судебным актом. Это может быть как решение суда общей юрисдикции, арбитражного, третейского суда, так и определение арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, – последнее возникает в ситуациях, когда должник оспаривает требования кредиторов или уполномоченных органов полностью либо частично.

59. Эффективность использования земли, зданий и сооружений.

Теоретической основой исследования является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Это такое использование, выбранное среди разумных, возможных, юридически законных вариантов, которое является физически возможным, технологически обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируют с учетом факторов, определяющих вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Это такие факторы, как потенциал местоположения, рыночные условия, ресурсные качества участка, финансовая обоснованность застройки, юридическая обоснованность и технологическая обоснованность застройки.

Потенциал местоположения. Местоположение участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных связей, качеству дорог и другим факторам через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления и др..

Рыночные условия. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. На этом этапе определяется, осуществилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются относительно стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени, или даже быстрее.

Поправка на время продажи так же отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые участки, другими словами – инфляцию на рынке недвижимости.

Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Он позволяет сохранить достигнутую сопоставимость показателей стоимостной оценки земли.

Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, при этом желательна личная инспекция каждого из сопоставимых участков. Оценщик должен быть достаточно хорошо информирован об основных параметрах почв, условиях и физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними и оцениваемым участком

На стоимость земли оказывают сильное влияние технологические свойства и почвенно-экологические индексы (балл бонитета). Чем плодороднее почва и лучше технологические свойства участка, тем он дороже стоит.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита. Корректировка заключается в вычитании из цены продажи суммы процентов в денежном выражении. Условием сделки является ее финансирование самим продавцом. Корректировку таких условий осуществляют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. Фактор наличных \ безналичных платежей принимают равным 3%. Фактор рассроченной оплаты оценивается исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка. Условия налогообложения учитываются в полном объеме (принимаются во внимание все возникающие в связи со сделкой налоговые льготы).

Юридическая обоснованность. Юридические данные включают в себя: зонирование, коммунальные сооружения, налоги и оценку для налогообложения, государственные и частные ограничения.

Включенная личная собственность подразумевает личную заинтересованность продавца и покупателя в совершении сделки.

Необходимо учитывать передаваемые права. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другими обременениями. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

Технологическая обоснованность и физическая осуществимость. Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ (анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка

60. Учет основных средств.

В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 " Учет основных средств" (далее – ПБУ 6/01), при принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо одновременное выполнение следующих условий:

а) участие в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, а также использование для управленческих нужд организации;

б) использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в)не предполагается последующая перепродажа данных активов;

г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

К основным средствам относятся: здания, сооружения, рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объекты.

В составе основных средств учитываются также: капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы); капитальные вложения в арендованные объекты основных средств; земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы).

Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов - это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету в случае их:

приобретения;

сооружения и изготовления;

внесения учредителями в счет их вкладов в уставный (складочный) капитал;

получения по договору дарения и иных случаях безвозмездного получения;

других поступлений (например, принятие к бухгалтерскому учету ранее не учтенных объектов основных средств, поступление по договору аренды, путем получения в хозяйственное ведение или оперативное управление).

Приобретение зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов (или их частей) основных средств оформляется договорами, купли-продажи, поставки мены и др.).

Затраты на приобретение объектов основных средств отражаются по дебету счета 08 " Вложения во внеоборотные активы" (субсчет 4 " Приобретение объектов основных средств") в корреспонденции со счетами учета расчетов и другими счетами.

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или постоянно не используется для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг либо для управленческих нужд организации, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Выбытие объекта основных средств имеет место в случаях продажи, безвозмездной передачи, списания в случае морального и физического износа, ликвидации при авариях, стихийных бедствиях и иных чрезвычайных ситуациях, передачи в виде вклада в уставный (складочный) капитал других организаций.

Если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве операционных доходов и расходов.

61. Страхование ответственности арбитражных управляющих.

Договор страхования ответственности признается формой финансового обеспечения ответственности арбитражного управляющего и должен быть заключен на срок не менее чем год с его обязательным последующим возобновлением на тот же срок.

Минимальная сумма финансового обеспечения (страховая сумма по договору страхования) не может быть менее чем три миллиона рублей в год.

Арбитражный управляющий в течение десяти дней с даты его утверждения арбитражным судом по делу о банкротстве должен дополнительно застраховать свою ответственность на случай причинения убытков лицам, участвующим в деле о банкротстве, в размере, зависящем от балансовой стоимости активов должника по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате введения соответствующей процедуры банкротства, а именно:

три процента балансовой стоимости активов должника, превышающей сто миллионов рублей, при балансовой стоимости активов должника от ста до трехсот миллионов рублей;

шесть миллионов рублей и два процента балансовой стоимости активов должника, превышающей триста миллионов рублей, при балансовой стоимости активов должника от трехсот миллионов рублей до одного миллиарда рублей;

двадцать миллионов рублей и один процент балансовой стоимости активов должника, превышающей один миллиард рублей, при балансовой стоимости активов должника более чем один миллиард рублей.

62. Основы бухгалтерского учета в Российской Федерации. Задачи бухгалтерского учета. Российские стандарты (положения) бухгалтерского учета, их основное содержание и назначение.

Бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

В соответствии с ФЗ " О бухгалтерском учете" основными задачами бухгалтерского учета являются:

- формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности – руководителям, учредителям, участникам и собственникам имущества организации, а также внешним инвесторами, кредиторам и другим пользователям бухгалтерской отчетности;

- обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства РФ при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами;

- предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости.

В соответствии с ФЗ " О бухгалтерском учете" объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности;

Организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций (фактов хозяйственной деятельности) путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета.

Рабочий план счетов бухгалтерского учета утверждается организацией на основе Плана счетов бухгалтерского учета, утверждаемого Минфином РФ.

Бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций (фактов хозяйственной деятельности) ведется в валюте РФ – в рублях. Документирование имущества, обязательств и иных фактов хозяйственной деятельности, ведение регистров бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности осуществляется на русском языке. Первичные учетные документы, составленные на иных языках, должны иметь построчный перевод на русский язык.

Для ведения бухгалтерского учета в организации формируется учетная политика, предполагающая имущественную обособленность и непрерывность деятельности организации, последовательность применения учетной политики, а также временную определенность фактов хозяйственной деятельности.

Учетная политика организации должна отвечать требованиям полноты, осмотрительности, приоритета содержания перед формой, непротиворечивости и рациональности.

В бухгалтерском учете организации текущие затраты на производство продукции, выполнение работ и оказание услуг и затраты, связанные с капитальными и финансовыми вложениями, учитываются раздельно.

Принципы, базовые правила ведения бухгалтерского учета отдельных объектов, возможные бухгалтерские приемы без раскрытия конкретного механизма их применения к определенному виду деятельности, порядок представления бухгалтерской отчетности установлены положениями по бухгалтерскому учету (ПБУ).

В соответствии с программой реформирования бухгалтерского учета в 1998-2000 годах предполагалась разработка и утверждение 22 положений по бухгалтерскому учету. В настоящий момент утверждены следующие документы:

- Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утвержденное приказом Министерства финансов РФ от 29.07.98 г. № 34н.

- БУ 1/98 " Учетная политика организации", утверждено приказом Минфина РФ от 9 декабря 1998 г. № 60н (с изм. и доп. от 30 декабря 1999 г.);

- ПБУ 2/94 " Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", утверждено приказом Минфина РФ от 20 декабря 1994 г. № 167;

- ПБУ 3/2000 " Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте", утверждено приказом Минфина РФ от 10 января 2000 г. № 2н;

- ПБУ 4/99 " Бухгалтерская отчетность организации", утверждено приказом Минфина РФ от 6 июля 1999 г. № 43н;

- ПБУ 5/01 " Учет материально-производственных запасов", утверждено приказом Минфина РФ от 9 июня 2001 г. № 44н;

- ПБУ 6/01 " Учет основных средств", утверждено приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. № 26н);

- ПБУ 7/98 " События после отчетной даты", утверждено приказом Минфина РФ от 25 ноября 1998 г. № 56н;

- ПБУ 8/98 " Условные факты хозяйственной деятельности", утверждено приказом Минфина РФ от 25 ноября 1998 г. № 57н;

- ПБУ 9/99 " Доходы организации", утверждено приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. № 32н (с изм. и доп. от 30 марта 2001 г.)

- ПБУ 10/99 " Расходы организации", утверждено приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. № 33н (с изм. и доп. от 30 марта 2001 г.);

- ПБУ 11/2000 " Информация об аффилированных лицах", приказом Минфина РФ от 13 января 2000 г. № N 5н (с изм. и доп. от 30 марта 2001 г.);

- ПБУ 12/2000 " Информация по сегментам", утверждено приказом Минфина РФ от 27 января 2000 г. № 11н;

- ПБУ 13/2000 " Учет государственной помощи", утверждено приказом Минфина РФ от 16 октября 2000 г. № 92н;

- ПБУ 14/2000 " Учет нематериальных активов", утверждено приказом Минфина РФ от 16 октября 2000 г. N 91н;

- ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию», утверждено приказом Минфина РФ от 2 августа 2001г. №60 н.

- ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности», утверждено приказом Минфина РФ от 02.07.2002 г. №66н;

- ПБУ 17/02 «Учет расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы», утверждено приказом Минфина РФ от 09.11.2002 г. №115н;

- ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль», утверждено приказом Минфина РФ от 19.11.2002.№114н;

- ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», утверждено приказом Минфина РФ от 10.12.2002 №126н.

63. Теория и практика оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости представляет собой одно из направлений оценочной деятельности.

Оценочная деятельность – в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29июля 1998г. это деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Основные цели оценки недвижимости – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Объектом оценки является недвижимость. По ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество.

Субъекты оценки – стороны договора об оказании оценочных услуг:

- с одной стороны – оценщики - юридические лица и индивидуальные частные предприниматели с лицензией на право оценочной деятельности;

- с другой стороны – заказчики, потребители услуг – юридические лица и физические лица.

Независимость оценщика – ст.16 Закона об оценочной деятельности.