Договор участия в долевом строительстве 1 страница

8.1 Понятие объектов незавершенных строительством. Сделки с объектами незавершенного строительства.

8.2 Предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

8.3 Субъекты отношений по долевому строительству. Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве РФ.

8.4 Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве.

8.5 Договор участия в долевом строительстве. Цена договора долевого участия в строительстве. Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору. Обеспечение исполнения обязательств по договору.

8.6 Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.

8. 1 Понятие объектов незавершенных строительством. Сделки с

объектами незавершенного строительства

В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст.1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.

Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавер­шенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства».

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке».

Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано.Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строитель-ство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или рекон­струируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несораз­мерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст.130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным.

Согласно ст.219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строитель­ства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…».

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным.

Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено». Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность.

Сделки с объектами незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством. По мнению Е. Суханова, такой объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства. К этой точке зрения присоединяется О. Козырь, отмечая, что законодательство предусматривает государственную регистрацию объектов " незавершенки", то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определенных случаях. Схожих взглядов придерживаются некоторые другие авторы, указывая, что до момента регистрации вновь создаваемое имущество не является объектом права собственности, поэтому именуется законодателем как незавершенное, исходя из чего объект следует рассматривать как строительные материалы - самостоятельные, отдельные объекты права собственности, сделки с которыми должны осуществляться по правилам, предусмотренным для движимого имущества.

Такой подход представляется спорным, поскольку понятие недвижимости связывается исключительно с фактом государственной регистрации права. Но согласно ст.130 ГК РФ наряду с регистрацией объект должен характеризоваться неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Анализ правоприменительной практики показывает, что суды при квалификации строения в качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта с землей. В Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N Ф09-8059/08-С6 указано, что государственную регистрацию спорного объекта нельзя произвести, так как он представляет собой сборную конструкцию и не обладает признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, он не относится к недвижимому имуществу.

В литературе также обращалось внимание на необходимость использования критерия невозможности перемещения объекта при квалификации его в качестве недвижимости и подчеркивалось, что объект фактически существует как до, так и после регистрации.

По общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2001 года (Определение №57В01-2) указал, что по иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. Если нельзя осуществить раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Как быть в ситуации, когда строительство завершено, но здание в установленном порядке в эксплуатацию не введено? В этом случае Пермский краевой суд в Определении №33-5307 от 23 ноября 2006 года рекомендовал исходить из того, что до ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом. Это толкование основано на ст.55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме и являющийся основанием для постановки объекта на государственный учет.

Исходя из сказанного можно также сделать вывод, что на объекты незавершенного строительства не распространяется ряд положений действующего законодательства, регулирующих правовой режим введенных в эксплуатацию зданий, например жилых помещений, требования к содержанию и ремонту которых установлены Правительством РФ, в частности Постановлением от 13 августа 2006 года №491 " Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

При совершении сделок с объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст.740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 " О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

До момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года №АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2, от 17 марта 2005 года №АЗЗ-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года №Ф04-462/2007(31422-А03-38).

Согласно ст. ст. 130, 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) права на объект незавершенного строительства как недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке и возникают с момента регистрации. Соответственно сделки с объектами незавершенного строительства до момента государственной регистрации недействительны.

Данный вывод сделан в п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года №51). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года №Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в совместную деятельность объект незавершенного строительства.

Аналогичное положение действует в случае продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке исполнительного производства. В п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года №59) указано, что до тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.

Из данного правила есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.

Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации. Соответствующий вывод сделан в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года №16-В05-22, он основывается на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права проводится при регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Необходима ли государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства для совершения сделок купли-продажи долей в нем? В Постановлении ФАС Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу №А36-181/15-03(А36-417/2005) сказано, что отсутствие регистрации на спорный объект не является основанием для отказа в удовлетворении требования о выделе в натуре доли в имуществе, находящемся в общей собственности товарищей. По моему мнению, указанный вывод суда требует уточнения. Если незавершенное строительство - предмет действующего договора строительного подряда, то объект не может являться предметом сделок, поэтому и выдел доли в натуре недопустим. Однако, если договор подряда исполнен, право собственности на незавершенное строительство возникает с момента государственной регистрации (ст. ст. 130, 219 ГК РФ). Следовательно, выдел доли вправе осуществлять только собственник.

В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Само по себе наличие законных прав на участок не гарантирует презумпции правомерности возведения на земле объекта недвижимости. Нужно также учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. В противном случае объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года №1288/00).

При рассмотрении спорных ситуаций в контексте ст. 222 ГК РФ также целесообразно обращать внимание на расположенные на земельном участке инженерные коммуникации и соблюдение в связи с этим положений СНиП при производстве строительных работ (Постановление ФАС Поволжского округа от 5 октября 2005 года №А72-8596/03-И566).

Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные нормы имеются в ГК РФ относительно других сделок, например аренды (ст. 607) и залога (ст. 339). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ).

Наряду с ценой признаки объекта должны быть четко сформулированы в договоре. В противном случае, как указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 года №Ф04-8409/2006 (29419-А45-21), сделка в соответствии со ст. 432 ГК РФ является незаключенной, так как сторонами не согласован ее предмет.

Возникает вопрос: каким же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства? ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 июля 2006 года №Ф04-4280/2006(24387-А45-39) указал, что доказательством служит акт технического состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.

В связи с тем что речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 года N 35.

Следует выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года №КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект гражданских прав прекратил свое существование.

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи объекта незавершенного строительства? Постановлением от 19 июня 2006 года №Ф04-3633/2006(23640-А03-22) ФАС Западно-Сибирского округа отказал в удовлетворении иска о признании недействительной сделки по приобретению недостроенного здания в связи с отсутствием регистрации договора, подчеркнув, что обязательная регистрация сделки осуществляется только в случаях, предусмотренных законом, например продажа предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Цена может рассматриваться как доказательство заинтересованности, необходимое для предъявления иска в суд. При рассмотрении спора ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 6 июля 2006 года №Ф04-4223/2006(24310-А46-13)) установил, что два ООО заключили сделку купли-продажи незавершенного строительством объекта (склада). Возникшие между сторонами противоречия привели к тому, что покупатель обратился в суд с иском к продавцу о регистрации перехода права собственности. Продавец предъявил встречный иск о признании договора недействительным в связи с нарушением продавцом порядка совершения крупной сделки, предусмотренного ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО). При рассмотрении дела суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка является крупной и ее заключение находится в компетенции общего собрания. Поскольку собрание не проводилось, генеральный директор не вправе производить отчуждение имущества. В силу п. 5 ст. 46 Закона об ООО крупная сделка относится к категории оспоримых, поэтому общество, заявляя о незаконности действий генерального директора, должно доказать нарушение своих прав и законных интересов. В обоснование иска ООО (продавец) указало, что инвентарная стоимость объекта значительно превышает стоимость, предусмотренную договором, что подтверждает факт заинтересованности общества и право на предъявление иска. С учетом данных обстоятельств договор купли-продажи объекта незавершенного строительства признан ничтожным.

Нередко объекты незавершенного строительства возводятся по инвестиционным контрактам, регулируемым помимо ГК РФ Федеральным законом от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». При рассмотрении спора между субъектами инвестиционной деятельности ФАС Московского округа в Постановлении от 6 апреля 2005 года по делу №КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в том числе незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Поэтому распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 года №А56-49787/04 сделан вывод, что аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке.

По моему мнению, более обоснованной представляется позиция ФАС Восточно-Сибирского округа, согласно которой суду при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами (Постановление от 16 мая 2006 года №А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Являясь недвижимым имуществом, объект незавершенного строительства может выступать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с ГК РФ применяется Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Договор ипотеки незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой считается недействительным (ст. 339 ГК РФ).

Договор ипотеки может заключаться одновременно с договором купли-продажи объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения исполнения обязательств по сделке. В практике ФАС Западно-Сибирского округа возник спор, при рассмотрении которого установлено, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель ликвидировано. Согласно ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для обжалования действий службы в суд. Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационной орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст.150 АПК РФ). Прекращение ипотеки не отнесено действующим законодательством к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства. Исходя из того что обязательства по договору были исполнены, и учитывая, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), суд признал отказ в государственной регистрации прекращения записи об ипотеке незаконным (Постановление от 27 сентября 2006 года №Ф04-6214/2006(26643-А27-22)).

В настоящее время указанная проблема решена, поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2008 года №306-ФЗ " О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" Закон об ипотеке дополнен ст. 25.1, согласно которой при ликвидации залогодержателя - юридического лица регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог объекта незавершенного строительства должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором данный объект располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, которые построены на участке в период действия договора. Незавершенное строительство становится автоматически предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2005 года №А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство сооружений, которые не были заложены. В данном случае нужно учитывать, что согласно ст. 64 Закона об ипотеке стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель вправе при неисполнении основного обязательства обратить взыскание на возведенные сооружения.

При совершении сделок с объектами незавершенного строительства, находящимися в федеральной или муниципальной собственности, следует руководствоваться Федеральным законом от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ " О приватизации государственного и муниципального имущества" (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2005 года по делу №А55-9837/03-36).

Анализ судебной практики приводит к выводу о том, что юристам при оценке правомерности сделок с объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на следующее: объект сделки не должен быть предметом действующего договора строительного подряда; права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке; договор должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать объект и его расположение на земельном участке; цена является существенным условием договора купли-продажи; при заключении договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.