Техника ипотечно – инвестиционного анализа

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа следующих факторов:

· Процентная ставка по кредиту

· Срок займа

· Порядок погашения

· Сумма ипотечного кредита

· Финансовый левередж (рычаг)

· Особые условия крелитования

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения кредита влияют на величину постоянных выплат.

Меняя один из параметров (процентная ставка, срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако то может увеличить величину сумы процентов за весь период кредитования.

Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежным поступлением, отражающими величину дохода, получаемого инвестором.

ДП = ЧОД – РОД

ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора

ЧОД – чистый операционный доход

РОД – годовые расходы по обслуживанию долга

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости.

Сн = ИК + СК

Сн – стоимость недвижимости

ИК – ипотечный кредит

СК – собственный капитал инвестора

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или к сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора.

Rн= ЧОД/Сн

Rн – ставки доходности недвижимости

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

Rск = (ЧОД – РОД) / СК

Финансовый ревередж (рычаг) считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставки доходности собственного капитала инвестора.

Rн = Rск

Финансовый ревередж оценивается как отрицательный, если Rн> Rск.

Финансовый ревередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если Rн< Rск.

Оценка недвижимости имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, т.к. в недвижимость часто вложен заемный капитал.

Ипотечно – инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценки недвижимости, он имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке недвижимостию

Применение традиционной техники ипотечно – инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты, например:

· Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

· Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации