Сущность ипотеки

Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды, ипотечного кредита (кредита под закладную) – ипотека.

Ипотека – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владели и пользовании за исключением распоряжения.

Предметом ипотеки могут быть: объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в определенном порядке.

Все объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки, при соблюдении следующего условия: ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором эти объекты находятся.

Необходимо помнить, что, если иное не предусмотрено договором, то недвижимость (вещь) является предметом ипотеки вместе с ее принадлежностями, как единое целое.

Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитному договору, договору займа, в том числе обязательства, основанного на купле – продаже (аренде, подряде и т.п.).

Предметом ипотеки не могут быть:

· Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения

· Имущество, изъятое из оборота на которое не может быть обращено взыскание

· Имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация

· Государственные и муниципальные земли. Сельскохозяйственные угодья, индивидуальные и многоквартирные жилые дома (государственные, муниципальные), участки недр и особо охраняемые природные территории

· Земельные участки или их часть, площадь которых меньше минимального размера разрешенного использования или определенного целевого назначения

· Доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру

Закладная – юридический документ о залоге (закладе) недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу недвижимости в обеспечении обязательств под кредит (ссуду).

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты итогового обязательства залогом недвижимости.

Если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита, то заемщик не расстается даже с начальным взносом, пока не получит права собственности на это жилье.

Залоговое право является основным признаком ипотечного кредита, сущность которого в том, что недвижимость, заложенная по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства может быть предоставлена в залог в обеспечении исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Залог «чистой» от предыдущей долгов недвижимости, которая до этого не закладывалась, является первым залогом.

Первая ипотека – основная или старшая – дает первому кредитору преимущественное залоговое право возмещения финансовых убытков из стоимости недвижимости.

Имущество может закладываться несколько раз – это перезаклад, или так называемые, вторые (третьи), либо младшие, последующие субординированные ипотеки с получением вторичного (последующего) кредита и созданием вторичного (последующего) залогового права. Обычно, цель второй ипотеки – получение дополнительного кредита, что возможно в основном при существенном повышении стоимости недвижимости после оформлении первой закладной или при погашении большей части кредитного долга. При этом, общая сумма двух объявленных кредитов не превышает 80 – 85 % новой продажной стоимости объекта залога.

В течении срока действия кредита и заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения недвижимостью.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке этого имущества, действие которого не прекратилось к моменту последующего договора. Если в предшествовавшем договоре об ипотеке заявлены условия, на которых может быть заключен последующий договор, эти условия должны соблюдаться.

При множественности последующих ипотек (множественности лиц в обязательстве) существует субординация в ипотеке и соответственно очередность залогодержателей.

Последующая ипотека обязательно регистрируется. В последующем договоре об ипотеке делаются необходимые отметки обо всех регистрационных записях, о предшествовавших ипотеках имущества.

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита.

Основными видами ипотечных кредитов являются:

· Постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и процентов.

· Кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга

· Кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке

· Кредиты с «шаровым» платежом, при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования

· Кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие нарастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования

В современном мире сложились 3 основные схемы финансирования жилищной недвижимости:

· Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель)

· Двухуровневая система ипотечного кредитования (американская модель). В этой модели, кроме заемщика и кредитора, участвует посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово – инвестиционная компаний)

· Схема строительного кредита. Наряду с обязательными участниками (заемщиками и кредитором) в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит