Метод чистых активов

Оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т. д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая вели­чина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Корректировка статей актива баланса торгово-экспортной фирмы Y проводилась по следующим основным направлениям: здание, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолжен­ность. Для определения рыночной стоимости здания были при­глашены специалисты по оценке недвижимости; для оценки машин и оборудования - эксперты по оборудованию. Переоценка запасов и дебиторской задолженности осуществлялась на основе финансовых документов предприятия и бесед со специалистами.

Оценка здания производилась двумя методами: затратным и методом капитализации дохода.

При оценке здания затратным методом не учитывалась стоимость земельного участка, так как полные права собственности в отношении земли в России на дату оценки не допускались. Затраты на строи­тельство аналога были определены в объеме:

С учетом мировой практики расчета предпринимательского дохода от ана­логичных объектов, предпринимательский доход определен в 15% от затрат на строительство. Принимая во внимание время строительства здания и его состояние, степень физического изно­са была оценена в 25%.Функционального износа и износа внешнего воздействия у оцениваемого здания в какой-либо значительной степени нет. Ожидаемый срок экономической жизни здания составляет 70-80 лет.

Восстановительная стоимость здания затратным методом со­ставляет:

Стоимость строительства

+ Предпринимательский доход

= Полная стоимость строительства

- Физический износ

- Функциональный износ

- Износ внешнего воздействия

= Восстановительная стоимость здания

Для оценки недвижимости методом капитализации дохода был проведен анализ динамики ставок арендной платы офисных помещений аналогичного типа. При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «чистой аренде», т. е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор.

Основываясь на обзоре ставок аренды офисных поме­щений, рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет:

Не­дополученные арендные платежи были оценены в 10% от потенциального валового дохода. Затраты на содержание здания со­ставляют 30% от действительного валового дохода в год. Учитывая возможный риск, связанный с операциями на рынке недвижимости, темп инфляции, ситуацию в стране суммарный риск инвестирования в объект недвижимости определен в размере 7%. Ставка капи­тализации чистого операционного дохода должна быть определена исходя из предположения о том, что доходы от недвижимости постоянно возрастают, пределов их получения нет, но вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.Ожидаемый стандартный срок экспозиции объекта недвижимости составляет 5 мес.

Для оценки оборудования использовались затратный метод и метод рыночных сравнений. По их результатам оборудование фирмы было оценено в процентах от балансовой стоимости активов (см. таблицу). Рыночная стоимость запасов составляет в процентах от балансовой стоимости активов (см. таблицу). Проанализировав дебиторскую задолженность и исключив ту ее часть, которая может быть не оплачена, денежные средства и прочие активы фирмы оценены в процентах от балансовой стоимости активов (см. таблицу).

В результате изучения структуры краткосрочных обязательств пришли к выводу, что корректировку данной статьи прово­дить не следует, поскольку платежи по ней являются обязатель­ными.