Действительный (эффективный) валовой доход

Составление отчета о движении денежных средств

При реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого дохода непосредственно от эксплуатации объекта недвижимости. Информацией для применения доходного подхода служат ставки арендной платы при аренде квартиры, предприятия, офиса, склада, магазина и т.п. Арендная плата представляет собой доход арендодателя.

Доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду можно разделить на четыре уровня (рис.1).

Потенциальный валовой доход

ПВД определяется из предположения, что все единицы (вся площадь) объекта недвижимости арендованы на целый год (100-процентная загрузка без учета потерь и расходов):

ПВД = С_ар * N * 12, д.е. (1)

где С_ар – месячная ставка аренды, д.е./нат.ед.;

N – количество единиц, сдаваемых в аренду (квартир, офисов и т.п.), или сдаваемая в аренду площадь (м²);

12 – количество месяцев в году.

Действительный (эффективный) валовой доход

ДВД учитывает прочие доходы, т.е. доходы, не связанные с основной функцией объекта недвижимости (сдачей в аренду), убытки от неполной сдачи объекта в аренду и потери при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – П_н – П_д + Д_пр, д.е. (2)

где П_н – потери от незагруженности помещений, д.е.;

П_д – потери от безнадежных долгов по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его " исчезновения" и т.п.), д.е.;

Д_пр – прочие доходы, д.е.

Потери от незагруженности помещений:

П_н = К_н*ПВД (3)

где О – процент оборачивающихся в течение года единиц (квартир, офисов);

П_ср – средний период, в течение которого единица свободна;

П_ар – число арендных периодов, мес./год