Ипотечно - инвестиционный анализ

Ипотечно - инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимости собственного и заемного капитала. При этом принимается: во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала.

Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и, соответственно, денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

- составляется отчет о доходах и расходах для проГНО3ЕОГО периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются: исходя из характеристик кредита - нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

- определяются денежные потоки собственных средств;

- рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

- по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

- определяется доход от реверсии;

- из дохода от реверсии вычитается остаток долга на: конеII периода владения объектом;

- по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием: текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

V = PV[(NOI – DS), (i, n)]+PV[(TG – UM), (i, n)]+M,

где - NOI - чистый операционный доход n года проекта; DS - сумма обслуживания долга в n году проекта; TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу; UM - невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта n; i - отдача на собственный капитал; M - первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

- если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

- если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита, можно выразить величину кредита и остаток невыплаченного долга в долях от стоимости, и тогда расчет ипотечной постоянной и определение суммы по обслуживанию долга производится на базе доли заемного капитала в общей стоимости собственности.

Рассмотренная общая модель ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать вывод о влиянии периода владения активом на величину стоимости собственности, так как изменяется количество и величина денежных потоков на собственный: капитал. Существует тенденция уменьшения текущей стоимости при увеличении периода инвестиционного проекта. Поэтому период владения инвестицией следует прогнозировать исходя из общей экономической ситуации, финансового состояния инвестора, доходности альтернативных инвестиций.

При ипотечно-инвестиционном анализе может быть использована другая методика - определение стоимости собственности на основе применения ипотечно-инвестиционной модели Эллвуда.

Ипотечно-инвестиционная модель Эллвуда основана на построении общего коэффициента капитализации как нормы отдачи собственного капитала, скорректированной с учетом амортизационных отчислений в счет погашения кредита, будущего увеличения доли собственного капитала в собственности, изменения стоимости собственности, изменения регулярного дохода.

Эллвуд теоретически доказал, что заемный капитал играет важную роль при определении стоимости недвижимости и инвестиции в недвижимость можно рассматривать как комбинацию заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией. Результатом оценки по модели Эллвуда является определение того, каких выгод могут ожидать от собственности кредитор и инвестор собственного капитала.

В модели учитываются показатели уценки или повышения стоимости имущества в течение периода владения. Для расчета общей ставки капитализации используется формула Эллвуда, которая в общем виде записывается следующим образом:

Ye – mC = Δ (SFF, Ye)

R_o =

1+Δ _n α

где Ro - общая ставка капитализации; Yе - ставка доходности собственного капитала; т - доля ипотечного кредита в общей стоимости; С - ипотечный коэффициент Эллвуда; Δ - долевое изменение стоимости собственности; (SFF, Yе) - коэффициент фонда возмещения по ставке отдачи на капитал для прогнозируемого периода владения; Δ _n - долевое изменение стоимости собственности за период владения; α - коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда (С) рассчитывается по формуле

C = Ye + p(SFF, Ye)-R_m ,

где р - доля ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода владения;

R_m - ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Подобно моделям дохода и моделям собственности, модель Эллвуда применяется только в случаях регулярно изменяющихся потоков дохода.

4. АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Уникальность недвижимости требует тщательной проработки финансовой, правовой, технической стороны каждого объекта инвестирования. К тому же немаловажно, что прибыльность инвестирования зависит от качества управления недвижимостью.