III. Доходный метод (метод капитализации дохода).

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

· доход от эксплуатации недвижимости;

· доход от перепродажи недвижимости.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

1. Метод валовой ренты, основанный на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Метод использует мультипликатор валовой ренты – отношение продажной цены либо к потенциальному доходу, либо к действительному.

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектом.

Например:

Стоимость объекта недвижимости равно годовой арендной плате умноженной на рентный мультипликатор.

2. Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объектов.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода и ставка капитализации.

В этом случае задача оценщика состоит, прежде всего, в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Метод прямой капитализации применяется в том случае, когда мы имеем дело стабильным денежным потоком в течении неограниченного периода времени.

Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу. привлечение арендаторов, в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта.

Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Применение метода дисконтирования денежных потоков позволяет учесть:

· изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;

· доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи;

· изменение стоимости объекта с течением времени.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков.

Для застроенных участков земли вариант наиболее эффективного использования обычно определяется дважды. Сначала как бы неосвоенного участка, а затем для участка со всеми имеющимися зданиями и сооружениями.

Определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.