Принципы оценки недвижимости. Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс

Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс. то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика.

Важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максимально точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимости, правильно интерпретировал имеющиеся данные, для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущие рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения).

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

I. Принципы пользователя.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

1. Принцип полезности.

2. Принцип замещения.

3. Принцип ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения определяется следующим образом: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.

Затратный подход основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида недвижимости.

Доходный подход базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных сданным объектом недвижимости.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает – никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью.

Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта приносящего доход определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой ожидаемой от его перепродажи.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте к их текущей стоимости называется дисконтированием.

II. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

Данные принципы связаны прежде всего с землей на которой расположен объект. Это:

· принцип остаточной продуктивности земли;

· принцип предельной продуктивности;

· принцип оклада;

· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

· принцип сбалансированности;

· принцип экономического размера;

· принцип экономического разделения.

1. Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал, управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю; после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

2. Принцип вклада.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Суть этого принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений в недвижимость. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка и только после этого сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке.

4. Принцип сбалансированности.

Формируется следующим образом: составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

5. Принцип экономического размера:

На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении (например, объединение двух мелких участков земли в один, оптимального размера повышает их суммарную стоимость).

6. Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Действующее законодательство позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения пользования и распоряжения имуществом.

Кроме права собственности имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного вида сервитуты – право ограниченного пользования объектом недвижимости.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличит стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой.

К данной группе принципов относятся принципы:

· зависимости;

· соответствия;

· спроса и предложения;

· конкуренции;

· изменения.

1. Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор. влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре, т.е. связь с рынком пользователя.

Два этих фактора – местоположение объекта и связь с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

2. Принцип соответствия. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

Исходя из этого принципа, следует не только знать стандарты, соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.