Переход права собственности на земельный участок не является осно­ванием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недви­жимости права пользования этим участком.

Собственник объекта недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При прекращении права пользования земельным участком право на недвижимость определяется в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества или в судебном порядке.

При переходе права собственности на здание (сооружение), принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к покупателю здания (сооружения) переходят права пользования на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Изъятие земельного участка у собственника. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, если:

• участок не используется для соответствующей цели (сельскохозяйственное производство или строительство);

•использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (см. пункт «Прекращение права собственности»).

Условия, необходимые для эффективного функционирования института частной собственности на землю. Введение частной собственности на землю имеет политический и юридический аспекты. Существенное значение для экономики страны и практической деятельности людей имеет юридический аспект.

К сожалению, в настоящее время в земельном законодательстве больше «белых пятен», чем действующих норм. Отсутствует ряд законов, необходимых для регулирования отношений, возникающих при использовании земельных участков и их гражданском обороте:

• федеральный закон об основах земельного законодательства;

• законы о зонировании территорий по разрешенному использованию;

• закон об обременениях недвижимости правами несобственников и публично-правовых лиц;

• закон об изъятии (экспроприации) земельных участков для государственных нужд;

• закон о платежах за недвижимость, в том числе о земельных платежах;

• законодательство, регулирующее оценочную деятельность, - специальный закон об оценке недвижимости.

Отчуждение земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную должно проводиться в соответствии со специальным законодательством о приватизации земельных участков, которое также должно быть разработано и введено в действие в полном объеме до начала процесса приватизации земель.

Иным видам вещных прав в Гражданском кодексе России отведено несравнимо меньше места, чем праву собственности. Всего несколько статей ГК (294 - 300) содержат положения, определяющие содержание права хозяйственного ведения и права оперативного управления имуществом.

Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом и соглашением с собственником имущества.

Для распоряжения недвижимостью, т.е. для того, чтобы продать такое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом необходимо согласие собственника. Таким образом, объем конкретных полномочий субъекта права хозяйственного владения определяется собственником (соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления).

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает следующие вопросы: •создание предприятия;

•определение предмета целей его деятельности;

реорганизация и ликвидация;

• назначение директора (руководителя) предприятия;

• осуществление контроля за использованием по назначению и за сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Субъектом права оперативного управления может быть только казенное предприятие или учреждение, которое осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.

Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Объем прав у субъекта права оперативного управления меньше, чем объем полномочий обладателя права хозяйственного ведения, и полностью определяется собственником имущества. Казенное предприятие вправе:

• отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества;

• самостоятельно реализовывать производимую продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Олнако порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.

Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоя­тельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.