Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке 4 страница

6. Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:

а) неэластично;

б) высокоэластично.

7. Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:

а) неэластично;

б) высокоэластично.

Глава 3

Правовые аспекты оценки недвижимости

Юридическое понятие недвижимоспиираво собственности на недвижимость, включая землю. Виды пршм недвижимость, подлежащую оценке. История развития права собсшжости. Государственная регистрация прав на недвижимость и едем с ней.

□ 3.1. Юридическое понятие недвижимого имущества

В государственном регулировании цепочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

1) оценка имущества, когда отношамлиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права:

• налогообложение недвижимости;

• принудительное отчуждение имушетва для государственных нужд;

• приватизация недвижимости. Нормы частного права:

• сделки купли-продажи недвижимости;

• кредитование под залог недвижимости;

• страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понж - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Юридические отношения, подлежаше денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущетвенными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой: 1) Актив:

а)совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2)Пассив

а)совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б)совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами понятие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

•гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт «к» статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

•градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные обременения (ограничения).

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определения этих терминов не закреплены в действующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в проекте Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой в третьем чтении в мае 1996 г.). Тем не менее, они используются в московских нормативных правовых актах, например, разрешенное использование земел ных участков определяет величину базовой ставки арендной платы (распоряжение мэра Москвы от 01.10.96 № 347/1-РМ).

Целевое назначение недвижимой вещи. Целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуат. ции (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обременений и ограничений использования.

1.Разрешенное использование земельного участка - использовани земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.

3. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.

4. Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при пре доставлении конкретных земельных участков...

5. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается» (из вышеупомянутого распоряжения мэра Москвы).

Разрешенное использование должно устанавливаться органами государственной власти на основании закона.

□ 3.2. Право собственности на недвижимость, включая землю

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.

Содержание права собственности сформировалось еще в Римском частном праве. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежат пять основных правомочий:

1) право пользования вещью;

2) право извлечения доходов;

3) право распоряжения вещью;

4) право владения вещью;

5) право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

С древнейших времен, еще по законам двенадцати таблиц (V век до н.э.) в Риме был установлен ряд ограничений прав собственности, главным образом прав на недвижимость. Собственник был вправе делать со своей вещью все, что ему не запрещалось законом. В странах общего права (Англия, США, Канада и ряд других) считается, что собственнику принадлежит «набор прав» (bundl of rights): •право владения (right to possess), •право пользования (right to use),

• право распоряжения (right to disposal), '.

• право залога (right to mortgage),.

• право завещания (right to will),.

• право наслаждаться (right to enjoy).

•Право залога - это специфический, отсутствующий в российской правовой системе вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент решения сделки, приобретает право собственности на закладываемую вещь. Это право собственности возвращается залогодателю в случае исполнения им обязательства в полном объеме в установленный договором о залоге срок.

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью «набора прав», например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц: •отчуждать собственность другим лицам;

•передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества; •отдавать имущество в залог;

•распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором. Субъектами права собственности могут быть: •частные лица (физические или юридические);

•государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации);

•органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственникам имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителям (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными и уставными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).

Передача государственной собственности частным лицам. Особым случаем является передача имущества, находящегося в государственной собственности, частным лицам, т.е. приватизация, порядок проведения которой в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса, определяется законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества. Московский закон «Об оценочной деятельности в городе Москве» устанавливает обязательность оценки. Таким образом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг.

Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Гражданского кодекса (статьи 218 - 234). Право собственности возникает:

• при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов или при приобретении вещи этим лицом;

• на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;

• при реорганизации юридического лица;

• при передаче недвижимости или имущественных прав на иное и щество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество с момента внесения данных взносов.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (см. 3.5).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное, недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми ами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений ли с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на самовольную постройку, но только в судебном порядке. Например, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лицо, за которым признано право собственника на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном решением суда. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, охранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Момент возникновения права собственности по договору. Права собственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, например, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены. Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимости на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год. Если бесхозяйная недвижимость не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, то она может быть передана оставившему ее собственнику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобретательной давности.

Основания прекращения права собственности определяются положениями главы 15 Гражданского кодекса (статьи 235 - 243).

Права собственности. Право собственности прекращается, если собственник:

• передал имущество другим лицам;

• отказался от права собственности;

• утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества. Наиболее распространенным и типичным основанием прекращения права собственности является продажа собственником своего имущества другим лицам.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.

Принудительное изъятие недвижимости у собственника недопустимо, кроме случаев, исчерпывающий список которых приведен в части 2 статьи 235 Гражданского кодекса:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (статья 237);

• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельноного участка (статья 239);

• реквизиция (статья 242);

• конфискация (статья 243);

• раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли (статья 252);

Рассмотрим более подробно основные случаи отчуждения недвижимости. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника

производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать - лицу,

производится, если такое имущество не отчуждено собственником в течение года. Недвижимое имущество, право собственности на которое не закреплено собственником в течение одного года с момента его возникновения, подлежит принудительной продаже по решению суда с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федераль-ыми органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с их компетенцией. Порядок подготовки и принятия таких решений определяется федеральным земельным законодательством. Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее чем за год, в течение которого за собственником оста-я право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления возможен только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведённой регистрации с указанием ее даты. Выкуп для государственных шципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупаются соглашением между собственником участка и субъектом Российской Федерации или муниципального образования.

Выкупная цена за земельный участок. Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем объектов неимущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (неполученный доход). По соглашению собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его рыночной стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд или не достигнуто соглашение о выкупной цене или о других условиях выкупа, то государственный орган может предъявить иск о выкупе земельного участка суд в течение двух лет с момента направления собственнику уведомлени об изъятии этого участка.

Причины изъятия земельного участка. Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях:

• если участок не используется для соответствующей цели в течение трех лет (не учитывая время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование);

• если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник не согласен, то орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имуществе

• при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. В этих случаях недвижимость в интересах общества по решению государственных органов может быть изъята у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Оценка реквизированного имущества может быть оспорена собственником в суде. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, собственник вправе требовать по суду возврата ему сохранившей имущества;

• по решению суда в виде санкции за совершение преступления иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, произведенной в административном порядке, может быть обжаловано в суде.

Выделение доли в недвижимости. Имущество, находящееся в долевой собственности может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общества в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба для недвижимости, то возможна выплата компенсации участнику долевой собственности выплатить ему компенсацию. Прекрашение права собственности на здания, сооружения вследствие утраты их собственником права пользования земельным участком, на котором они расположены. При прекращении права пользования земельным участком права на недвижимость определяются в соответствии с согласием между собственником участка и собственником недвижимости в судебном порядке. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или стоимость здания (сооружения) превышает стоимость земельного участка, то суд может:

•признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка;

•признать право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

•установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Основные положения правового института общей собственности определяются нормами главы 16 Гражданского кодекса (статьи 244 - 259).

Недвижимость, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Различают недвижимость в общей собственности с выделением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без выделения таких долей (совместная собственность).

Чаще всего общая собственность на недвижимость является долевой. Если доли участников долевой собственностине могут быть определены на основании закона и не усановлены соглашением всех её участников, доли считаются равными.

Если участник долевой собственности осуществляет за свой счёт неотделимые улучшения недвижимости, то он имеет право на соответствующие увеличение своекй доли в общей собственности. Распоряжение объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю.

Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов' которые проводятся, если выделение доли в натуре невозможно, или если против выделения остальные участники долевой или совместной собственности.

Если преимущественное право покупки доли нарушено, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Аналогичные правила применяются при отчуждении доли по договору мены.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления иму­ществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении этого права за унитарным предприятием, казенным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Если права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходят к другому собственнику государственного или муниципального имущества, то предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество.

Право пожизненного наследуемого владения (гл. 17, статьи 265 - 270) земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. По действующему в настоящее время законодательству субъектом права пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин, т.е. физическое лицо, которое имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка вправе:

• возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество в соответствии с установленными законодательством правилами, приобретая на него право собственности;

• передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются. Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользования

земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Если право постоянного пользования земельным участком приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то он не является собственником земельного участка, на котором расположены такие здания и сооружения.

При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке правопреемства.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Оно вправе:

• самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением;

• передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется.

Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав собственника, поскольку оно ограничено строго целевым использованием. Сервитут не распространяется на правомочие распоряжения вещью, которое всегда остается за ее собственником.

В Гражданском кодексе нормы, регулирующие сервитутное право, содержатся в статьях 274 - 277.

«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

В соответствии со статьями 274 - 276 Гражданского кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Основные характеристики сервитута: