Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход ПВД – это максимальный доход, который можно получить от эксплуатации ОН при 100%-й загрузке площадей и до вычета эксплуатационных затрат.

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и пользование. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные заказчиком или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды здания или сооружения:

· Заключается в письменной форме на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

· Предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается не заключенным.

· Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. улучшения арендованного имущества. то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендные ставки бывают:

· контрактные (определяемые договором об аренде)

· рыночные (определяемые спросом и предложением)

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных ОН, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять в аренду это имущество, что представляет собой гипотетическую сделку.

Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности на недвижимость. Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя.

Договора аренды делятся на 3 группы:

· С фиксированной арендной ставкой

· С переменной арендной ставкой (пересмотр арендной ставки через заданные промежутки времени)

· С процентной ставкой, когда к величине арендных платежей добавляется процент от дохода.

Действительный валовой доход ДВД – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования помещений и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования ОН.

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы.

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД. Оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту с целью определения процента от недоиспользования помещений, т.е. сущность арендного договора, срок действия, частота перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего.

Кнд=[D*T]/Na, где

Кнд – коэффициент недоиспользования.

D – доля единиц объектов недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора.

Т – Средний период, в течение которого единица ОН свободна.

Na – число арендных периодов в году.

На коэффициент недоиспользования оказывает влияние ряд факторов:

· Общеэкономическая ситуация

· Перспективы развития региона

· Соотношение спроса и предложения

· и др.

Считается также коэффициент загрузки помещений, который равен разнице между единицей и коэффициентом недозагрузки. Рассчитывается также коэффициент потерь при сборе платежей, который определяется отношением величины потерь при сборе арендных платежей к ПВД.

Кп=Па/ПВД, где

Кп- коэффициент потерь.

Па – потери при сборе арендных платежей.

Пнд – потери от недоиспользования площадей.

Общий коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей:

Кнд.п=[Па+пнд]/ПВД, где

Па – потери при сборе арендных платежей.

Пнд – потери от недоиспользования площадей.

Чистый операционный доход ЧОД – определяется разницей между ДВД и операционными доходами за год (метод прямой капитализации).

Операционные расходы принято делить на:

· условно постоянные.

· условно переменные.

· резерв на замещение.

Условно постоянные расходы не зависят от степени загрузки помещений. К ним относят имущественные налоги, страховые взносы, в некоторых случаях зарплату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания.

К условно переменным относят расходы, размер которых зависит от степени загрузки объекта и степени предоставления услуг. Сюда относят коммунальные расходы на содержание территории, зарплата обслуживающего персонала, налоги, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление и т.д.

Резерв на замещение – расходы по замене быстроизнашивающихся частей здания (кровля, сантехника, и т.д.)

В том случае, когда недвижимость приобретается с использованием заемных средств, используется показатель – денежные поступления до уплаты налогов, которые равны ЧОД (годовому), за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга