Земли Саксония 7 страница

Например, во Франции на территории Приморских Альп раз­работано три генеральных плана: регион Ниццы (36 коммун), ре­гион Грасса, Канн, Актина (25 коммун), регион Монто (13 ком­мун).

В генеральном плане обустройства региона Ниццы, составлен­ном в масштабе 1: 50 000, выделены зоны: городские (UA, UB и т.д.) и природные (NA, NB, NC и т. д.), а также подзоны и секто­ры (промышленные, деловые, торговые, зарезервированные, сель­скохозяйственные, природоохранные, не подлежащие застройке и т. д.). Показаны места строительства автобанов, дорог, аэропорта, других элементов инфраструктуры. В генеральном плане также оценивают возможные риски от лесных пожаров, наводнений, схода лавин, селей и др.

Директивные схемы обустройства территории района (Les schemas directeurs — SD) составляют на территории районов, объе­диняющих несколько коммун и имеющих общие цели в организа­ции рационального использования и охраны земель.

Генеральные планы и директивные схемы конкретизируют в планах обустройства территории коммун.

План обустройства территории коммуны (Plan d'occupation des sols — POS) является основным документом при планировании рационального использования и охраны земли в этом админист­ративно-территориальном образовании.

Такие планы разрабатывают на 5 лет в масштабе 1: 2500, 1: 5000 в зависимости от площади муниципальных образований. Во Фран­ции 15, 4 тыс. коммун из 36 тыс. уже имеют такие утвержденные

планы. Объектом землеустройства здесь выступает территория коммуны (500...2000 га) с числом жителей от 1500 до 2500 чел. То­пографической основой служит земельно-кадастровая карта.

Намеченное в таких планах зонирование обязательно. Напри­мер, в зоне, намеченной для расширения промышленного строи­тельства, частные участки подлежат изъятию (их выкупает комму­на), а дома — выселению. В зонах расширения строительства сна­чала прокладывают дороги и все коммуникации.

Зонирование определяет и процессы ценообразования. Напри­мер, если участок сельскохозяйственных земель попадает в зону изменения целевого назначения и на нем возможно в дальнейшем строительство, то его цена возрастает в несколько раз.

Процедура разработки POS достаточно сложная и включает следующие этапы.

1. Решение муниципального совета, предписывающее разра­ботку плана обустройства территории.

2. Постановление о разработке плана.

3. Рассмотрение проекта плана обустройства территории в му­ниципальном совете и его одобрение или изменение.

4. Постановление об обнародовании плана и о проведении оп­роса общественного мнения по поводу POS, представленного пуб­лично.

5. Решение муниципального совета, одобряющего окончатель­ный вариант плана.

6. Осуществление плана обустройства территории.

При разработке плана обустройства территории коммуны пре­фект по согласованию с департаментом (мэрией) назначает госу­дарственные службы и консультантов, которые принимают учас­тие в разработке плана, формирует комиссии (общие, согласи­тельные), определяет процедуру согласования плана с руководите­лями смежных коммун, комиссиями департамента по сельскохозяйственной политике, прибрежным территориям, лан­дшафтам, коммунальным отделом, управлением по землеустрой­ству, региональными центрами лесной собственности, нацио­нальных парков, а также различных ассоциаций (по очистке тер­риторий, по водоснабжению, по защитным зонам и др.).

Организации, разрабатывающие этот план, включают в состав проектных групп специалистов различного профиля: землемеров, пейзажистов, архитекторов, планировщиков, экономистов и др., а также проводят серьезные согласования.

В дополнение к плану разрабатывают Положения землепользо­вания, которые устанавливают правила землепользования и заст­ройки территории и выражают требования земельной и градостро­ительной политики.

Основой планов обустройства территории является зонирова­ние, которое имеет некоторые особенности.

17.3. ОСОБЕННОСТИ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ В ПЛАНАХ ЕЕ ОБУСТРОЙСТВА

Планы обустройства территории (POS) включают в себя следу­ющие категории земель:

зоны и секторы;

другие участки или сооружения специфического вида исполь­зования.

К основным зонам и секторам относят:

градостроительные (городские) зоны (UA, UB и др.);

природные зоны (NA, NB, NC, ND);

специальные зоны и секторы.

В городских градостроительных зонах строительство, как прави­ло, разрешено, так как в них имеются необходимые коммуника­ции и создана надлежащая инфраструктура. В ряде случаев строи­тельство ограничивается Правилами землепользования и застрой­ки или запрещается вообще, например на территории историчес­кой части города.

В границах природных территорий выделяют зоны будущего, по­тенциально возможного строительства, охраняемые земельные участки, а также зоны, не подлежащие застройке по тем или иным причинам.

Специальные зоны и секторы включают в себя:

зоны реконструкции в предписанном или разрешенном месте с плотностью, равной первоначальной застройке;

секторы, в которых выдача разрешения на строительство может зависеть от сноса существующих зданий;

охраняемые природные зоны, резервируемые под строитель­ство, которое возможно только в особых случаях;

зоны, охраняемые по эстетическим, историческим или эколо­гическим причинам, в которых снос зданий зависит от специаль­ного разрешения;

охраняемые или создаваемые зарегистрированные лесные учас­тки;

охраняемые обрабатываемые участки в городской зоне, кото­рые не подлежат застройке (сады, огороды и др.);

секторы обзора и видовой площадки и др.

Если защита видовой площадки требует особых предписаний (высота, внешний вид строений и др.), то создают отдельные сек­торы. Из области применения плана обустройства территории (POS) исключают созданные ранее охраняемые секторы, а также зоны согласованной планировки (ZAC), планы планировки и зас­тройки которых приняты.

На плане обустройства территории отображают также участки и секторы индикативных (рекомендательных) зон, к которым от­носятся:

только что созданные зоны согласованной планировки;

зоны отложенной планировки (ZAD);

земельные участки, передаваемые в концессию;

зоны реконструкции (восстановления);

зоны ликвидации непригодного жилья;

зоны приоритетной урбанизации.

Другие участки или сооружения специфического вида использова­ния. Их размещают на проектном плане, и они включают в себя линейные или площадные объекты, обеспечивающие развитие территории в перспективе. Это улицы, пешеходные или автомо­бильные дороги с различным уровнем шума, велосипедные до­рожки, линии электропередач, участки озеленения, участки под общественными сооружениями (мостами, коммуникациями, пло­щадями и др.), зарезервированные участки для строительства до­рог, закладки зеленых зон и насаждений и пр.

В соответствии с Градостроительным кодексом Франции функ­ционирование различных коммунальных служб, соблюдение гигие­нических требований, защита от вредного влияния и охрана при­родных ресурсов или существование природного риска обусловли­вают ряд ограничений предписаний (регламентов) в использовании земли. В зависимости от области территориального использования они касаются или зоны или сектора и их показывают на плане обу­стройства территории или в пояснительной записке к нему.

Это могут быть особые архитектурные требования, относящие­ся к благоустройству ландшафта, внутренних двориков, сооруже­нию карнизов, портиков, галерей, соблюдению определенных форм кровли и т. д. Устанавливают ограничения строительства над линиями высокого напряжения, показывают общественные городские или сельские коммунальные дороги, закрытие или пе­редачу которых следует предотвратить.

Кроме того, на план обустройства территории коммуны можно переносить проектные элементы уже утвержденных планов более высокого уровня (генеральных и региональных планов, директив­ных схем).

Руководствуясь архитектурными, строительно-планировочными и землеустроительными требованиями, на плане показывают грани­цы участков, отводимых под будущее строительство (по французской терминологии — «максимальных отводов под строительство»).

Положения (правила) землепользования на территории мест­ных административно-территориальных образований (коммун) по содержанию напоминают правила землепользования и застройки, используемые в нашей стране, и включают следующие документы.

Документ №1.

Общие положения. Статья 1. Территориальная область применения плана.

Статья 2. Соответствие Положений другим законодательным актам, связан­ным с землепользованием.

Статья 3. Деление территории на зоны. Статья 4. Второстепенные положения.

Документ №2.

Положения, относящиеся к городским градостроительным зонам. Раздел I. Характер землепользования и использования земли.

Статья U 1. Допускаемые виды землепользования и использования земли. Статья U 2. Запрещенные виды землепользования и использования земли.

Раздел II Условия землепользования.

Статья U 3. Подходы и дорожная сеть.

Статья U 4. Обеспеченность дорожной сетью.

Статья U 5. Характеристики земельных участков.

Статья U 6. Размещение строений по отношению к дорожной сети и отводам земель для общественных целей.

Статья U 7. Размещение строений по отношению к разделительным границам.

Статья U 8. Размещение строений относительно друг друга.

Статья U 9. Отводы земли.

Статья U 10. Максимальная высота строений.

Статья U 11. Внешний вид строений.

Статья U 12. Расположение строений.

Статья U 13. Свободные участки и насаждения, зарегистрированные лесные участки.

Раздел III. Максимальные возможности землепользования.

Статья U 14. Коэффициент землепользования.

Статья U 15. Превышение коэффициента землепользования.

Документ №3.

Положения, относящиеся к природным зонам.

Раздел I. Характер землепользования и использования земли.

Статья N 1. Допускаемые виды землепользования и использования земли. Статья N 2. Запрещенные виды землепользования и использования земли.

Раздел П. Условия землепользования.

Статья N 3. Подходы и дорожная сеть.

Статья N 4. Обеспеченность дорожной сетью.

Статья N 5. Характеристики земельных участков.

Статья N 6. Размещение строений по отношению к дорожной сети и земель­ным участкам, отводимым для общественных целей.

Статья N 7. Размещение строений по отношению к разделительным границам.

Статья N 8. Размещение строений относительно друг друга.

Статья N 9. Отводы земель.

Статья N 10. Максимальная высота строений.

Статья N11. Внешний вид строений.

Статья N 12. Расположение строений.

Статья N 13. Свободные участки и насаждения, зарегистрированные лесные участки.

Раздел III. Максимальные возможности землепользования.

Статья N 14. Коэффициенты землепользования.

Статьям 15. Превышение коэффициента землепользования.

Планы обустройства территории включают в себя текстовые, расчетные и графические материалы.

Их реализуют через проекты землеустройства (межевания зе­мель), планировки и застройки конкретных земельных участков.

17.4. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

В отличие от других стран, где система регистрации земель, зе­мельного кадастра и землеустройства в основном приближена к англосаксонскому или западноевропейскому (прусскому, шведс­кому) типам, во Франции исторически сложилась своя, довольно сложная система управления земельными ресурсами и регулиро­вания земельных отношений, в которой переплетены функции министерств финансов и юстиции, сельского хозяйства, снабже­ния, транспорта и жилья, налоговых и природоохранных служб, различных ассоциаций и профессиональных союзов, местных зе­мельных органов и т.п.

Земельную, градостроительную и жилищную политику Фран­ции координирует Министерство снабжения, транспорта и жилья, руководимое министром снабжения, транспорта и жилья и госу­дарственными секретарями по жилью и туризму.

В каждом департаменте имеются Генеральные дирекции или Управления обустройства территории, снабжения, транспорта и жилья, в которых действуют отделы, курирующие земельные воп­росы, крупные дорожные и транспортные проекты, зонирование территории, оперативное городское устройство и планирование, горную планировку (использование земель в горных районах), прибрежное землеустройство, охрану земель и вод, подготовку проектов землеустройства.

В Генеральной дирекции Приморских Альп, например, работа­ет 900 сотрудников.

Землеустроительные работы базируются на данных французс­кого земельного кадастра с регистром дел, который решает задачи, связанные с налогообложением (оценкой земель и обоснованием размеров земельного налога), учетом земель, идентификацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением земле­владельцев и землепользователей, составлением кадастровых пла­нов.

Работы по земельному кадастру организуют в стране — Гене­ральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных опе­раций (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), расположенная в Париже, а в каждом департаменте — отдельные дирекции налоговых служб.

Основными подразделениями дирекции налоговых служб явля­ются: налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные от­делы, службы налогообложения.

В некоторых наиболее крупных департаментах (Севр, О-де-Сен, Буш-дю-Рон) в составе налоговых служб действует две или несколько дирекций.

В стране имеется пять региональных информационных цент­ров Генеральной дирекции налоговых служб: в Амьене, Анже, Ор­леане, Руане, Версале, которые выполняют почти исключительно

кадастровые работы: осуществляют руководство по созданию ка­дастровой документации, определяют основание для обложения налогом, сообщения местным властям, издают перечни и сообще­ния по налогообложению, касающемуся поземельного налога, мо­делируют возможные изменения в налогообложении. Штат всех пяти региональных информационных центров насчитывает около 1250 чел.

Руководство земельно-кадастровыми работами во Франции возложено на Национальную службу кадастра (г. Тулуза), Службу национальной документации кадастра (г. Париж).

Главная задача Национальной службы кадастра, основанной в 1904 г., — обеспечение технической информацией землемеров и топографов для выполнения кадастровых работ.

Служба национальной документации обеспечивала промыш­ленное размножение кадастровых планов и их хранение.

Обновляют кадастровые планы топографы Кадастровой служ­бы, объединенные в земельные бригады.

Кадастровая документация коммуны состоит из трех докумен­тов: кадастрового плана, описи секции (легенды плана), кадастро­вой матрицы, а также дополнительной информации, предназна­ченной для нужд кадастровой службы.

На кадастровом плане показывают изображение физического состояния земельной собственности (границы, координаты, дроб­ление), позволяющее подсчитать ее площадь. Кроме того, кадаст­ровый план дает представление о качестве земельной собственно­сти, для чего на нем отображают ареалы, выделенные на основе оценки возможности выращивания различных сельскохозяйствен­ных культур, а также данные об отчуждении земельной построй­ки.

В отношении границ объектов недвижимости кадастровые пла­ны обновляют непрерывно по мере поступления межевых доку­ментов. Для других изменений в размещении посевов сельскохо­зяйственных культур, застройке планы обновляют один раз в год.

Кадастровая матрица служит сводным документом для учета и оценки имущества, а также для определения земельного налога застроенных и незастроенных земельных участков.

Опись секции представляет собой легенду плана. Для каждой парцеллы она содержит:

нумерацию (букву секции и номер плана);

ее адрес;

кадастровое содержание;

номер коммуны и землевладения;

указание произошедших изменений.

Дополнительная документация состоит в основном из файла пу­тей сообщения и местностей, файла владельцев недвижимости коммуны, документации, касающейся застройки и файла недви­жимого имущества.

Налоговые службы Франции находятся в тесном взаимодей­ствии с Министерством финансов, а земельно-кадастровые под­разделения — с регистрами дел Министерства юстиции.

Главные инфраструктурные элементы земельного рынка во Франции: коммунальные отделы по землеустройству, формиру­ющие объекты недвижимости (земельные участки); земельно-ка­дастровая служба с регистром дел, осуществляющая учет и оцен­ку земель; система нотариата, обеспечивающая юридическое оформление земельных сделок, архивирование и учет движения участков; суды, в которых земельные судьи и судьи по экспроп­риации разрешают земельные споры; риэлторские конторы и компании — промоутеры, предлагающие земельные участки и другую недвижимость для продажи, государственная депозитная касса, через которую оплачивают сделки с землей. При каждом муниципалитете имеются отделы планирования использования земли.

Деятельность по организации рационального использования и охране земли строят на основе проектов землеустройства, которые разрабатывают различные компании.

К числу основных относятся Общества по землеустройству и сельскому обустройству территории — SAFER (Societes pour l'amenagement foncier et l'etablissement rural). Эта организация была создана в форме некоммерческой корпорации для выполне­ния значимой общественной задачи — проведения национальной сельскохозяйственной структурной политики на основании Зако­на об ориентации сельского хозяйства от 8 августа 1962 г.

В соответствии с Законом об ориентации сельского хозяйства от 9 июля 1999 г. перед SAFER были поставлены новые задачи, включая реализацию проектов землеустройства, формирования ландшафтов и охраны окружающей среды. Проекты должны быть одобрены государством, местными органами власти или уполно­моченными государственными агентствами.

Для решения поставленных задач SAFER выполняет следую­щие функции: проводит операции купли-продажи на рынке сель­скохозяйственных земель с преимущественным правом покупки земельных участков, исследования по улучшению использования сельскохозяйственных угодий, защите окружающей среды и раз­витию сельских территорий. Организация обеспечивает информа­ционную поддержку, осуществляет мониторинг земельного рын­ка, содействует привлечению инвестиций и обустройству террито­рии вновь создаваемых хозяйств, а также более эффективному ис­пользованию земель. Общества SAFER функционируют в 34 регионах Франции (одно общество на 3...4 департамента) и объе­динены в Национальную федерацию.

К основным фирмам, работающим на земельном рынке Фран­ции и составляющим проекты землеустройства, помимо SAFER также относятся:

французское общество по реализации проектов, обучению и консультациям — SOFRECO ingenieurs conseils (Societe Francaise de realisation, d'etudes et de conceil);

строительная компания SAEM, основанная на частном и госу­дарственном капитале и имеющая право вести застройку в различ­ных коммерческих и других высокотехнологичных зонах;

землемерно-геодезическая частная фирма SIR по изготовле­нию карт с применением аэрофото- и космических снимков и ме­тодов дистанционного зондирования Земли;

другие государственные, совместные и частные фирмы, веду­щие землеустроительную, геодезическую и картографическую де­ятельность.

Организацией использования земли занимаются также госу­дарственные учреждения национальных парков (в горных райо­нах), региональные центры лесной собственности, региональные отделения конхили-культуры (ракушечников) в прибрежных рай­онах и др.

При землеустройстве сельскохозяйственных предприятий во Франции руководствуются следующими требованиями.

1. Во избежание дробления семейной фермы на мелкие участки
в случае смерти ее владельца определена необходимость сохране­
ния хозяйства в неразделимом виде и возможность его преимуще­
ственного приобретения одним из наследников.

В случае, если это условие невыполнимо, законом установлена возможность создания сельскохозяйственного земельного объеди­нения между сонаследниками.

2. Для стимулирования создания фермерских хозяйств опти­
мального размера в стране используют специальный норматив
(SMI — Superficie minimum d'installation) минимальной площади в
сельском хозяйстве. Его устанавливают на общенациональном
уровне постановлением министра сельского хозяйства и пересмат­
ривают каждые 5 лет. По регионам страны размер этого норматива
(коэффициента) может незначительно отклоняться от общенаци­
онального. Например, в 1985 г. значение общенационального ко­
эффициента SMI составило 25 га, региональный — 15, 4...33 га (в
горных зонах 33...38, 5 га). К этому значению применяли попра­
вочные коэффициенты: для неполивного овощеводства — 4
(3, 85 га), для производства вин широкого потребления — 3
(5, 13 га) и т.д.

Единицу SMI используют в социальной, кредитной и налого­вой политике государства различные органы.

3. В целях выполнения государственной земельной политики,
направленной на «гармоничное развитие и равновесие между го­
родскими и сельскими территориями» в стране, предусматривают:

возрождение и развитие сельских зон, создание и улучшение инфраструктуры сельских населенных мест (дорог, телекоммуни­каций, учебных заведений, консультационных центров и др.);

новое зонирование сельских территорий с усилением поддерж­ки хозяйств в зонах с неблагоприятными условиями землепользо­вания;

восстановление государственных служб в сельских зонах;

дифференциация и усиление средств финансового и налогово­го вмешательства для поддержки сельских товаропроизводителей.

4. Для адаптации фермерских хозяйств к новым социально-экономическим условиям и усиления природоохранной направ­ленности их деятельности поощряется разработка «проектов аг­рарных предприятий», в которых существенное влияние уделяют организации рационального использования и охране земель.

5. Национальный Закон об ориентации территориального уст­ройства и развития от 4 февраля 1995 г. провозглашает принципы равноправного развития всех территорий страны. В отличие от За­кона о земельной ориентации от 30 декабря 1987 г., где сельские территории рассматривают как «неиспользуемый земельный ре­зерв», в последнем законе предусматривают комплексное разви­тие сельских территорий на основе планов и проектов обустрой­ства земель и их охраны. Этому способствует также и Закон об усилении охраны окружающей среды (1995 г.).

В конце 90-х годов государство констатировало, что проводи­мая в предшествующие 30 лет политика территориального устрой­ства и регионального развития недостаточно эффективна и не обеспечила рациональное использование и охрану земель. Это оп­ределило современную земельную политику Франции, опираю­щуюся на землеустроительные мероприятия и гармоничное разви­тие всех территорий.