Структура и функции земельной службы Швейцарии

Уровень управления

Вид организации

Функции управления землеуст­ройством и производством работ

Государство Федеральное ведомство государст­венной топографии — 15 сотрудни­ков. Федеральная дирекция кадастра

Кантоны Ведомства по региональному пла-

нированию и топографической съемке кантонов (отделы топогра­фической съемки), кантональные кадастровые бюро — 26 ед. (300 сотрудников, 10...15 чел. на бюро)

Общины Частные землемерные бюро (фир-

мы) — 300 ед. (по 3...4 чел.), го­родские землемерные бюро — 10 ед. — 3000 сотрудников (земле­меров) в общинах

Федеральные законы. Стра­тегия. Верховный надзор. Координация

Кантональные законы. Пла­нирование и выполнение землеустроительных и зе­мельно-кадастровых работ. Освидетельствование

Землеустроительное произ­водство. Обновление доку­ментации. Услуги

Учитывая небольшую площадь Швейцарии и ее администра­тивно-территориальное устройство, принятую систему регистра­ции прав в поземельной книге, такие структура и функции зе­мельной службы в стране себя полностью оправдали.

В землеустроительные действия в Швейцарии включают: региональное планирование землепользования, определяющее

различное использование земель и координирующее разнообраз­ную землеустроительную деятельность государства, кантонов, об­щин и частных лиц;

корректировку границ и передел земель, позволяющие реорга­низовать земельные участки группы земельных собственников.

Важнейшие основы регионального землеустройства в Швейца­рии закреплены:

в Конституции Швейцарии;

Федеральном законе «О региональном планировании» от 22 июня 1979 г.;

«Крестьянском земельном праве» от 4 октября 1991 г.;

Законе «О содействии жилищному строительству и поддержке жилищной собственности» от 4 октября 1974 г.;

распоряжении правительства «О структурном усовершенство­вании землепользования» от 7 декабря 1998 г.

18.2. ВИДЫ, СОДЕРЖАНИЕ И ТЕХНОЛОГИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

Все землеустроительные действия в Швейцарской конфедера­ции основаны на данных государственного, регионального и мест­ного планирования развития землепользования. При этом госу­дарственные и региональные планы затрагивают большие терри­тории и крупные объекты инфраструктуры. Например, в системе регионального планирования на государственном уровне Швей­царии решают задачи по размещению трассы железной дороги, проходящей через страну из Германии в Италию, строительства двух скоростных тоннелей под Альпами, международных аэропор­тов, крупных автобанов и др.

Государственное планирование развития землепользования имеет обязательную силу для органов власти всех уровней. Оно также определяет содержание планирования, которое должны провести органы власти подчиненного уровня (кантоны). Однако прямого правового влияния на отдельного собственника данный вид планирования не имеет.

Основные документы государственного (федерального) плани­рования — различные нормативно-правовые акты: распоряжения, планы развития отраслей, директивы и др.

На уровне кантонов разрабатывают комплексные планы (схемы) развития территории, главной составной частью которых являются зональные планы. Основой для их разработки служат соответствующие законы кантонов. Например, в кантоне Цюрих действует закон о планировании и строительстве от 7 сен­тября 1975 г. — Planungs-und Baugesetz des Kantons Zurich (с изме­нениями и дополнениями от 1 сентября 1991 г.).

При составлении зональных планов выделяют зоны: сельскохо-

зяйственную, жилой и производственной застройки, резервную и др. При этом к установлению зон подходят очень тщательно, так как изменение целевого назначения использования земли сильно влияет на земельный рынок. Например, если в районе г. Базель 1 м² сельскохозяйственных угодий стоит всего 5 швейцарских франков, то 1 м², предназначенный под застройку, — уже 500 франков.

Зональный план составляют на всю территорию кантона. Так, в кантоне Базель — это 87 общин. Кантональные схемы и планы как директивные документы регионального планирования обязатель­ны для органов власти кантонов и общин, но не имеют прямого действия на конкретного земельного собственника.

На уровне общин составляют три основных вида пла­нов: зональный, ландшафтный и дорожный.

Зональный план согласно Закону о региональном планировании пересматривают каждые 15 лет. Его разрабатывают на основе спе­циальных «Строительных и зональных правил». Данный план ши­роко обсуждает население и одобряет Политическое собрание об­щины и Совет правительства общины.

Например, в общине Регенсдорф имеются свои правила по зони­рованию (Bau-und Zonenordnung), утвержденные 26 сентября 1994 г.

Документация по местному планированию включает в себя:

зональный план (карту);

строительные и зональные правила с инструкцией, определяю­щие градостроительный регламент (запреты и разрешения) для каждой зоны.

Все планы использования земель общины обязательны для соб­ственников и устанавливают разрешенное использование каждого земельного участка.

При составлении плана выделяют следующие основные зоны: центральную, сохранения жилых массивов, жилую промышлен­ную и индустриальную, общественных построек, отдыха и др. Ре­зервные, сельскохозяйственные зоны, а также зоны высвобожде­ния высшего подчинения (кантонального или федерального ис­пользования) не являются составной частью строительных и зо­нальных правил. Положения о них формирует и регулирует кантон. На зональном плане их только отмечают.

В зонах, связанных с застройкой, показывают требования и регламенты по фундаментам, методам строительства, формам крыш, надстройкам на них и антеннам; высоте зданий; высвобож­дению подвальных и полуподвальных помещений; размещению (расстояниям, длине здания), озеленению; стоянкам детских ко­лясок, велосипедов, мотоциклов; парковкам автомобилей; шумо­вым характеристикам; особым строительным предписаниям и ви­дам использования и др.

В общине Регенсдорф кантона Цюрих планы зон, планы цент­ральных зон и дополнительные планы являются составной частью

Строительных и зональных правил. С ними можно ознакомиться в канцелярии Совета общины.

Данные планы представляют в различных масштабах. Обзор­ный зональный план (Zonenplan) показывают в масштабе 1: 10 000. Воспроизведение зон на этом плане не влечет за собой возникно­вения никаких правовых обязательств.

Определяющим при разграничении зон и установлении норм и правил внутри зон является план (карта) в масштабе 1: 5000, а для центральных зон и линий отделения границ селений от леса дей­ствительны планы в масштабе 1: 1000 (Kernzonenplane, Erganzungsplane).

Ландшафтные планы разрабатывают прежде всего на сельскую ме­стность. В них главное внимание уделяют дифференцированному использованию сельскохозяйственных и лесных угодий, регламенти­рованному применению удобрений и ядохимикатов, мелиорации и охране земель от эрозии, регулированию водного режима террито­рии, природоохранным мероприятиям, развитию сельской инфра­структуры, воспроизводству (восстановлению) лесонасаждений.

Для упорядочения размещения и строительства дорог и дорож­ных сооружений в общинах составляют и отдельно утверждают планы (карты) дорожного строительства.

На уровне государства за региональное планирование отвечает Федеральное ведомство регионального планирования. В каждом кантоне действует служба регионального планирования. На уров­не общины местная исполнительная власть при поддержке соот­ветствующих частных землемерных бюро планирует использова­ние земель.

Органы, занимающиеся планированием, в соответствии с Фе­деральным законом о региональном планировании, должны ин­формировать население о целях и ходе планирования, заботиться о том, чтобы при планировании население могло сотрудничать с ними и чтобы планы были доступными.

Важная функция при планировании использования земель принадлежит судебным органам. На выдачу или отказ в выдаче разрешения на строительство или необоснованное решение о компенсации за ограничение прав собственности истцом может быть подана жалоба в соответствующую кантональную инстан­цию. Решение этих инстанций может быть обжаловано в Феде­ральном суде. Кантональные директивные планы использования и охраны земли требуют утверждения Федеральным советом, а планы использования земель общин требуют утверждения властя­ми кантона.

Расходы на планирование использования и охраны земель де­лят по уровням. Государство несет затраты на планирование верх­него уровня, кантон — расходы по директивному контрольному планированию, а община — расходы по планированию использо­вания земли на своей территории.

Проекты отвода земель для различных целей в странах Евро­пейского Союза с инженерной (геодезической), правовой, соци­ально-экономической и экологической точек зрения являются сложными, так как затрагивают интересы многочисленных зе­мельных собственников, права которых охраняет и защищает го­сударство.

В развитых зарубежных странах давно поняли, что предостав­ление, изъятие и перераспределение земель не должно быть «виртуальным» с решением только политических задач и выда­чей земельных сертификатов, без установления границ участков в натуре с постановкой межевых знаков, определения координат, геодезической привязки границ к пунктам государственной опорной геодезической сети, учета правового положения и рег­ламентов землепользования, что диктуется требованиями земле­устройства.

Выполняя землеустроительные требования, государство тем са­мым гарантирует права земельной собственности, делая их по-на­стоящему законными. Даже в случае стихийных бедствий, когда все может быть стерто с лица земли (уничтожены здания, соору­жения, межевые знаки), и тем более в случае умышленного унич­тожения границ, их изменения и других незаконных действий землеустроительными и геодезическими методами могут быть восстановлены утраченные границы земельных участков, пово­ротные точки землевладений и землепользовании. Таким образом собственность вновь обретает своих законных владельцев.

Поэтому порядок землеустройства в развитых зарубежных странах учитывает все возможные последствия и гарантирует вос­становление при любых обстоятельствах границ земельных участ­ков и прав собственности на них.

Рассмотрим процесс отвода земельного массива площадью 517 га для строительства с последующей разбивкой его на отдель­ные земельные участки в общине Регенсдорф (кантон Цюрих, Швейцария).

Заказчиком данных работ является администрация общины Ре­
генсдорф, подрядчиком — аэрофотогеодезическая фирма
«Swissphoto Vermessung», которая переуступила свои права по раз­
работке проекта дипломированному частному землемеру Йохану
Яну и обязалась нести с ним субсидиарную ответственность в пол­
ном объеме.

Основанием работ послужил договор подряда. Начало работ планировали на апрель 1996 г., окончание — 31 марта 1999 г. Дого­вор заключен на основании распоряжения Управления по строи­тельству кантона Цюрих (Ведомство по региональному планиро­ванию и топографической съемке) и Швейцарского Департамента полиции и юстиции.

В ходе работ были выполнены следующие землеустроительные действия:

проведена новая официальная топографическая съемка в раз­личных масштабах с определением опорных точек;

уточнены административные границы, границы общины, учас­тка, а также их адреса;

проведена съемка рельефа местности, почвенного покрова на массиве;

проведена съемка существующих единиц недвижимости (зе­мельных участков, зданий, сооружений, а также других отдельных объектов и линейных элементов существующей организации тер­ритории);

разработан проект (план) разделения земельного массива на участки;

выдана землеустроительная документация заказчику.

Перед началом проектирования было получено задание, где определялись предварительное местоположение участка и грани­цы территорий для проведения топографической съемки в различ­ных масштабах (рис. XIII, а на цветной вклейке). Землеустраивае-мому массиву был присвоен №16.

Был изучен также план зонирования территории (рис. XIII, б на цветной вклейке) с целью подтверждения возможности заст­ройки данного массива площадью 517 га.

При проведении землеустроительных работ специалисты руко­водствовались следующими предписаниями и инструкциями госу­дарства и кантона.

Дата принятия Наименование документа

I. Предписания конфедерации

1948 Указания для использования и написания названий при веде-

нии кадастрового учета земельных участков в Швейцарии

1950 Государственный закон об охране военных сооружений

1950 Постановление Швейцарского военного ведомства о защите

и обозначении военных объектов

1970 Решение Бундесрата о наименовании местностей, общин и

станций

1974 Указания по применению автоматической обработки данных

при обмере земельного участка

1987 Швейцарский стандарт №612 010 для охраны данных при то-

пографической съемке (Швейцарское объединение по стан­дартам)

1990 Распоряжение об охране военных объектов

1992 Решение об изменении порядка проведения топографичес-

кой съемки с изменениями от 18.03.1994

1992 Директивы для оценки и передачи существующей сети опор-

ных точек в RAV-LFP3-ceTb

1992 Управление данными (предписание по управлению числовы-

ми данными)

1992 Предписание по проведению топографической съемки

1991 Швейцарский стандарт №612 020, топографическая съемка и
геодезическая информация по модели GEOBAU (Швейцарс-

^; " * кое объединение по стандартам)

1994 Техническое предписание по проведению топографической

съемки

1994 Директивы по оценке и передаче существующей информа­ции о границах

1995 Инструкция по изложению плана ведения земельного кадастра

1995 Указание по сверке при проведении официальной топогра­фической съемки

1996 Директивы по определению опорных точек

II. Предписания и инструкции кантона

1911 Вводный закон кантона к Гражданскому кодексу

1920 Инструкция по обращению с общественными водоемами, до-

рогами и лесными массивами при проведении топографичес­кой съемки и при составлении кадастра земель

1992 Предписание по проведению топографической съемки для

составления земельного кадастра и по затратам на ведение зе­мельного кадастра (последнее изменение 06.09.1978)

1994 Дополнение к решению конфедерации по представлению

плана для ведения земельного кадастра

1994 Обращение с границами лесных массивов при проведении топографической съемки

1995 Тарифные ставки на проведение топографической съемки

1995 Определение и наименование строений

1996 Свод основных принципов проведения топографической съемки

1996 Детальная инструкция по проведению топографической съемки

1997 Выписки для ведения земельного кадастра, документирова­ние и архивирование данных топографической съемки

1997 Обозначение расположения опорных точек (LFP3)

1997 Форма AV93 по приостановке ведения кадастра и основного

плана
1997 Требования к предварительному проекту, данным по распре-

делению подрядов и офертам

1997 Предписание по ведению топографической съемки (частично введено в действие с 01.01.1998)

1998 Распределение заказов на работы по топографической съемке (критерии оценки выбора)

— Иные действующие технические инструкции Ведомства по

региональному планированию и топографической съемке

При землеустройстве учтены инструктивно-методические по­ложения не менее чем 32 нормативно-правовых документов.

В результате проведенных землеустроительных работ были подготовлены следующие документы:

находящиеся (хранящиеся) в бюро у частного землемера:

основания и составные части топографической съемки по старым правилам;

полная информация об информационных плоскостях (сло­ях): опорные точки, почвенный покров, отдельные объекты и линейные элементы, недвижимое имущество, админист­ративное и техническое деление, включая адреса зданий в системе интерфейс INTERLIS/AVS;

деление плана 1: 5000 с пояснениями соответственно общему плану;

план опорных точек 1: 5000 с пояснениями соответственно общему плану;

номенклатурный план 1: 5000 с пояснениями соответственно общему плану;

копия оригинала плана ведения земельного кадастра (учет земель);

список земельных участков и собственников; расчет площадей земельных участков со сравнительной ве­домостью;

материалы упорядочения (увязки) старых и новых измере­ний площади при большой разнице; копии ЭВМ-данных на территории массива; технический отчет Подрядчика (ст. 73 предписания по то­пографической съемке);

прочая техническая документация согласно ст. 62...64 и при­ложения «В» к техническому предписанию по проведению официальной топографической съемки от 10 июня 1994 г. и технические указания № 8; документы, подготовленные для Ведомства по региональному

планированию и топографической съемке:

документация и акты согласно «Руководству по сверке при проведении топографической съемки»; данные по информационным плоскостям (слоям): опорные точки, почвенный покров, отдельные объекты и линейные элементы, недвижимое имущество, административное и техническое деление, включая адреса зданий в системе ин­терфейс INTERL1S/AVS;

деление плана 1: 5000 с пояснениями соответственно общему плану;

план опорных точек 1: 5000 с пояснениями соответственно общему плану;

номенклатурный план 1: 5000 с пояснениями соответственно общему плану;

копии плана для кадастрового учета земельных участков; технический отчет Подрядчика (ст. 73 предписания по то­пографической съемке); проект финансового расчета;

территориальная статистика, а также планы территории в различных масштабах; документы, подготовленные для Швейцарского управления по

проведению топографической съемки:

данные по информационным плоскостям (слоям): опорные точки, почвенный покров, отдельные объекты и линейные элементы, недвижимое имущество, административное и техническое деление, включая адреса зданий в системе ин­терфейс INTERLIS/AVS;

технический отчет Подрядчика (ст.73 предписания по то­пографической съемке);

территориальная статистика, а также планы территории в различных масштабах; окончательный финансовый расчет; документы, подготовленные для кадастрового бюро:

деление плана 1: 5000 с пояснениями соответственно общему плану;

план ведения кадастра (учета земель);

реестр земельных участков (форма 33d/ZH — земельный ка­дастр); документы, подготовленные для Администрации Регенсдорфа: копии плана ведения кадастра (учета земель); реестр территорий и собственников;

технический отчет Подрядчика (ст. 73 предписания по то­пографической съемке). Общая стоимость работ составила 293 296 швейцарских фран­ков (208 533, 5 долл. США), из них взнос государства — 10 % (24 820 франка), кантона — 25 % (68 944 франка), остальные зат­раты были погашены администрацией Регенсдорфа.

Всего на 1 га землеустраиваемой территории было потрачено 567, 3 франков (403, 4 долл. США), что является примерно общим значением для западноевропейских стран.

Глава 19 ШВЕЦИЯ

19.1. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Швеция относится к числу северных скандинавских стран с развитой экономикой. Ее общая площадь (территория) превышает 449 тыс. км² (44, 9 млн га), земли под лесами занимают 22 млн га, пашня — 2, 7 млн га, пастбища — 0, 5 млн га. Сельскохозяйственная освоенность территории составляет всего 9 %, площадь заболо­ченных земель и гор — 31 %, городских земель — 3 %, лесов — бо­лее 50%. Население Швеции, по данным на 1998 г., составляло 8, 9 млн чел.

Наиболее ценные земли находятся в Южной Швеции. Аренд­ная плата за 1 га земель здесь составляет в среднем 1800 шведских крон, земельные участки с хорошо дренированными и продуктив­ными почвами Центральной Швеции арендуют за 800... 1200 крон, долины и прибрежные территории Северной Швеции — за 400...600 крон, а бедные почвы внутренней территории Северной Швеции — менее чем за 200 крон.

По состоянию на 2000 г. более 19, 2 млн га земель (43 %) в Шве­ции находятся в собственности частных лиц, 14, 3 (32 %) — в госу­дарственной собственности, 0, 9 (2 %) — в собственности муници-

палитетов, 8, 1(18%) принадлежит корпорациям (юридическим лицам), 0, 45 млн га относится к собственности церкви, а 1, 8 млн га — к собственности других землевладельцев.

До 46 % сельскохозяйственных земель Швеции в 2000 г. арен­довали, ежегодно примерно 5 % всех сельскохозяйственных объектов недвижимости участвуют в различных сделках (купле-продаже, наследовании, дарении и т.п.).

В Швеции имеется около 3, 5 млн единиц недвижимости. Одна единица недвижимости может состоять из одного или нескольких земельных участков. Недвижимость включает в себя не только землю и воду, но и «принадлежности» (здания, многолетние на­саждения, дороги и др.). «Принадлежности» не являются частью недвижимости, если они были построены не собственником зем­ли, а арендатором. Права на полезные ископаемые также не яв­ляются частью недвижимого имущества и не принадлежат соб­ственникам земельных участков.

В Швеции главное место в системе управления земельными и водными ресурсами занимает Национальная земельная служба страны (Lantmateriet), основанная в 1628 г.

Законодательство страны устанавливает, что Национальная зе­мельная служба Швеции — центральный орган управления по вопросам формирования земельных участков, отчуждения недви­жимости, объединения недвижимости, регистрации недвижимос­ти, геодезических работ и государственной топографической съемки.

Как орган государственной власти Национальная земельная служба:

регулирует и контролирует работу других государственных, а также муниципальных землеустроительных организаций;

регулирует и контролирует работы по созданию и ведению зе­мельного кадастра и проводит автоматизированную обработку данных регистрации земельных участков;

консультирует в рамках своей деятельности граждан, юриди­ческих лиц, органы государственной власти и местного самоуп­равления по вопросам реализации планов, выплаты компенсаций и комплексного освоения земель;

отвечает за создание и содержание опорной геодезической сети, координирует работы по аэрофотосъемке для топографичес­кого картографирования;

координирует наиболее важные работы по геодезической съем­ке и картографированию, выполняемые государственными и част­ными организациями;

содействует координации при создании и ведении баз данных для информации, привязанной к местности;

проводит исследования в области геодезии, фотограмметрии, картографии и смежных дисциплин, связанных с выполнением других функций Национальной земельной службы;

удовлетворяет в качестве официального ответственного органа потребности обороны в информации о ландшафтах, землях и т. д.;

изучает в целях национальной безопасности карты и аэрофо­тоснимки, а также геодезические данные Национальной земель­ной службы;

изучает по запросу судов или других государственных органов и делает экспертизу судебных дел или заявлений, поступивших в со­ответствующие органы;

отвечает за документацию по государственным границам, кон­тролирует и поддерживает маркировку границ.

Основные структурные подразделения Национальной земель­ной службы Швеции — управление кадастра, управление земель­ных и географических информационных систем и специальное подразделение, в компетенции которого находятся работы по аэрофотосъемке, сбору и обработке географической информации и данных о недвижимости, геодезическим вычислениям и произ­водству карт, развитию географических информационных систем, материальному планированию. Под руководством Национальной земельной службы действуют агенства Сведсервей (международ­ное сотрудничество) и Свефа (оценка недвижимости).

Земельный кодекс Швеции определяет, что недвижимость — это земельный участок, а строение, стоящее на нем, считается принадлежностью земельного участка. В этой стране с населением 8, 9 млн человек зарегистрировано 3, 5 млн объектов недвижимости и около 4 млн собственников недвижимости.

Вся недвижимость Швеции зарегистрирована и внесена в Ре­гистр недвижимости, который поддерживает Национальная зе­мельная служба, областные и муниципальные земельно-кадастро­вые органы, а также в Регистр прав на недвижимость, который ве­дут органы по регистрации прав на недвижимость, являющиеся частью семи районных судов (Local Courts), административно подчиняющихся Государственному судебному управлению (National Courts Administration — Domstolsver-ket), находящемуся в ведении Министерства юстиции.

В 2000 г. в Швеции имелся 21 областной кадастровый орган, находящийся в ведении Национальной земельной службы, и 39 муниципальных кадастровых бюро. Муниципальные кадастровые бюро находятся в ведении местных властей, но подконтрольны Национальной земельной службе.

Национальная земельная служба Швеции административно подчиняется Министерству охраны окружающей природной сре­ды и ответственна также за ведение земельно-информационной системы страны.

Вопросы регулирования землепользования находятся в компе­тенции 288 муниципалитетов. Они решают и задачи, связанные с принудительным отчуждением недвижимости.

Региональные (областные) кадастровые подразделения Нацио-

нальной земельной службы, представляющие собой ее территори­альные органы второго уровня:

собирают кадастровую информацию, ведут регистр недвижи­мости, передают информацию в центральную базу данных;

выдают потребителям информацию из регистра недвижимости;

осуществляют геодезическое обеспечение, оказание геодези­ческих и землеустроительных услуг собственникам;

проводят актуализацию географической информации.

На муниципальном уровне органы Национальной земельной службы (кадастровые бюро) обеспечивают местные администра­ции информацией, необходимой для решения вопросов управле­ния земельными ресурсами и недвижимостью, планирования зем­лепользования и охраны окружающей среды. Они участвуют в разработке земельной политики муниципалитетов, охране муни­ципальных земель, благоустройстве, планировании и эксплуата­ции жилищного фонда, решении вопросов аренды муниципалите­том нежилых помещений, оценке недвижимости.

Консолидированный бюджет Национальной земельной служ­бы Швеции составляет 175 млн долл. США. Большую часть этой суммы (около 120 млн долл.) составляют поступления за счет сбо­ров и оплата услуг по формированию недвижимости, за использо­вание информации из баз данных и оказания консультационных услуг.

Возможности и способы получения этих средств установлены нормами действующего законодательства. При этом надо отме­тить, что землеустроительные операции, выполняемые Службой как государственной организацией и ее подразделениями, не об­лагаются налогами на оборотный капитал.

Ассигнования из государственного бюджета (около 55 млн долл.) направляют только на выполнение важнейших государ­ственных функций, в том числе на получение базовой информа­ции, управление и ведение регистров и баз данных о земле и не­движимости, а также на государственную геодезическую сеть и ра­боты в интересах национальной обороны.

Важнейшей тенденцией последних пяти лет, вызванной разви­тием современных информационных технологий и стремлением к сокращению управленческих структур, является интеграция орга­нов ведения государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество в единые органы под эгидой На­циональной земельной службы Швеции и переход этой службы на полное самофинансирование.

Регистр недвижимости обязательно включает в себя кадастро­вую карту. Для сельских территорий имеется сводная кадастровая карта в цифровой форме в масштабе 1: 20 000 (оригиналы карты хранятся в масштабе 1: 5000 или 1: 10 000 и основаны на ортофо-топлане). Кадастровые карты для городских территорий составля­ют в масштабе 1: 1000 или 1: 2000.

Кадастровая карта состоит из трех оригиналов:

карты границ единиц недвижимости;

карты «принадлежностей», т. е. объектов недвижимости, свя­занных с землей, и обременении;

карты регулирования землепользования.

Кадастровая карта не является необходимой в органах по реги­страции прав на недвижимость.

Землеустройство в Швеции осуществляют на основе давно от­работанного земельного законодательства. Однако в 1995 г. Шве­ция присоединилась к Европейскому Союзу, и с этого времени страна стала согласовывать свою земельную политику со странами этого европейского сообщества.

Земельный кодекс Швеции датируется 1734 г. Поправки к нему вносили много раз. В 1970 г. его подвергли значительной коррек­тировке. Вопросы, регулируемые Земельным кодексом, относятся к юрисдикции судов, в то время как вопросы регистрации прав на недвижимое имущество рассматривают органы земельной регист­рации, которые подотчетны судам. Вопросы же землеустройства и регистрации самих земельных участков находятся в ведении зем­леустроительной службы Швеции и ее территориальных органов, а также кадастровых отделов муниципалитетов.

Современная система планирования и организации рациональ­ного использования земель в Швеции берет свое начало с 1986 г., когда парламент после 10-летней дискуссии принял решение о ве­дении землеустройства только с учетом природоохранных требо­ваний. Поэтому после 70-х годов появились следующие законода­тельные акты.

1. Закон о природных ресурсах (The Natural Resources Act).

2. Закон о планировании и строительстве (The Planning and Building Act).

3. Закон о совместном земельном развитии (The Act on Joint Land Development).

Кроме того, существенно развивалось законодательство о зем­леустройстве.

Территориальное (межхозяйственное) землеустройство в Шве­ции проводят на основе Закона (акта) о формировании недвижи­мости, принятого в 1972 г., параллельно с редактированием Зе­мельного кодекса. Формирование недвижимости предусматривает в нем землеустроительные меры [разделение, отделение, объеди­нение (консолидация) и распределение] по делению земли на объекты собственности (кадастровые единицы).

Внутреннее же устройство территории землевладений сельско­хозяйственного назначения (внутрихозяйственного землеустрой­ства) практически не проводили из-за мелких размеров фермерс­ких хозяйств, преобладающих в шведском сельском хозяйстве. Так, если в 1950 г. число фермерских хозяйств в Швеции составля­ло 300 тыс. при среднем размере 12 га пашни, а в 1990 г. было уже

98 тыс. хозяйств со средним размером 27 га пашни, то в 1999 г. число фермерских хозяйств сократилось до 80 тыс., а средняя пло­щадь увеличилась до 34 га. Большинство ферм являются семейны­ми и находятся в частной собственности.

В связи с увеличением размеров ферм возникла необходимость внутреннего устройства их территории. В Швеции это делают под видом «разработки нового дизайна участка» и считают новым про­грессивным видом землеустроительных работ, хотя в России и Германии этот вид землеустройства существовал уже с XIX в., а общая теория комплексного внутрихозяйственного землеустрой­ства была впервые отработана учеными землеустроителями Рос­сии в первой половине XX в.

19.2. ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

Система планирования и использования земель в Швеции сво­дится к следующему.

Каждый земельный собственник в соответствии с законода­тельством отвечает за устройство принадлежащего ему земельного участка. При этом, если он хочет изменить целевое назначение в использовании своей земли или начать строительство, необходи­мо разрешение от местных (муниципальных) властей, а в ряде случаев — и от специальных служб (охраны природы, лесного хо­зяйства и т. д.). Если собственник земель хочет изменить границы своего участка (продать часть земель, присоединить дополнитель­ный земельный участок, свести свои земельные участки в один массив и т.д.), он должен получить, кроме того, разрешение у землеустроительных органов (Real Property Formation Authority).

Политику в области планирования использования земель в Швеции определяют местные органы власти (муниципалитеты, коммуны). Они ответственны за развитие инфраструктуры терри­тории и осуществление природоохранных мероприятий [физичес­кое (территориальное) и природоохранное планирование].

Государственные органы власти через свою региональную (ок­ружную) администрацию могут влиять на планировочные реше­ния местных органов только:

при конфликтах и территориальных спорах между коммунами;

необходимости соблюдения национальных интересов в области землепользования, охраны здоровья и безопасности;

в случае размещения природных объектов или элементов инф­раструктуры, имеющих региональное или государственное назна­чение (автомагистралей, заповедников, аэропортов и т.п.).

Основной закон, регулирующий планирование использования земли в Швеции, — Закон о планировании и строительстве. В со­ответствии с этим законом каждая коммуна (муниципалитет) со­ставляет на всю площадь, находящуюся в ее ведении, План

развития муниципальной территории (The Municipal Comprehensive Land Use Plan). Этот план разрабатывают на уровне схемы планировщик или архитектор муниципалитета при участии землеустроителя.

Он содержит в себе предложения по развитию местной про­мышленности, жилищно-коммунального хозяйства, резервирова­нию территорий для расширения населенных пунктов, размеще­нию природоохранных зон и зон рекреации, охране природы, ис­пользованию прибрежных территорий. Аналогом такого плана на сельские территории в России служили схемы районной плани­ровки, составляемые в сельских административных районах в 60...70 годы прошлого столетия, и градостроительные генеральные планы, разрабатываемые в городах.

Общий план развития муниципальной территории не имеет форму закона, т. е. не является юридическим документом. Он со­держит в себе лишь принципиальные, общие решения намечае­мой на перспективу организации рационального использования и охраны земель административно-территориального образования.

Юридическую силу имеет Детальный план разви­тия части территории (Detailed Development Plan). Данный план разрабатывают на срок от 5 до 15 лет, и он обязате­лен как для земельных собственников, так и для различных влас­тей (управлений). Использование земель и всю застройку терри­тории регулируют этим планом. Если инвесторы хотят застроить район, они обязаны согласовать намеченные мероприятия с этим планом, а при его отсутствии — заказать его разработку. Оконча­тельное решение о том, составлять этот план или нет, принимает муниципалитет. Он также обязывает планировщиков согласовать этот план с Общим планом развития территории.

В детальных планах развития части территории в различных муниципалитетах Швеции отображают:

деление земель на различные функциональные площади (жи­лая зона по типам застройки, общественные земли: улицы, скве­ры, парки и т. д., площади под водой и прибрежные земли, резер­вные зоны);

дизайнерские решения по устройству этих площадей (разбивка на кварталы, участки и т. п.);

размещение основных элементов инфраструктуры: дорог, про­ездов, инженерных сетей.

В составе детального плана или в качестве самостоятельного документа разрабатывают План ограничений и обременении в ис­пользовании земли (Area Regulations).

В этом документе обязательно устанавливают природоохран­ные требования, охранные и санитарно-защитные зоны, сервиту-ты в соответствии с планируемым использованием земельных и водных ресурсов.

Система планирования использования и охраны земель в Шве-

Закон о рациональном использовании природных ресурсов

The Act Concerning the Management of Natural Resources (NRL)

Закон о планировании и строительстве

The Planning and Building Act (PBL)

Общий план развития муниципальной территории

The Municipal Comprehensive Land Use Plan

Специ­альное законо­дательство

Детальный

план

развития части

территории

Ограничения и

обременения

в использовании

земли

Area Regulation

Special Laws

Detailed

Development

Plan

Разрешение на строительство Разрешение на отвод земельного участка

Рис. 21. Система планирования использования и охраны земель в Швеции

ции показана на рисунке 21, а на уровне муниципального образо­вания — на рисунке 22.

Разработка общего и детальных планов развития территории муниципальных образований в Швеции состоит из множества этапов и достаточно длительна. Это объясняется тем, что различ­ные изменения в организации территории в будущем на многие годы будут определять земельные отношения и вид использования земель, что требует учета многочисленных интересов (собственни­ков земли, органов местной власти, государства). Поэтому про­цесс планирования использования и охраны земель имеет боль­шой общественный резонанс.

Разработку планов осуществляют в несколько этапов: разработка концепции развития территории и ее обсуждение в законодательных органах власти;

Разрешение на
строительство и
отвод земли ___

F5

Рис. 22. Принципиальная схема получения разрешения на земельный отвод в системе планирования использования и охраны земли

составление предварительного плана и предложений по разви­тию территории, которые предлагают органы архитектуры, строи­тельства и землеустройства;

проведение консультаций и предварительных согласований ос­новных предложений по развитию территории с администрацией графств (областей), департаментами и управлениями по регистра­ции недвижимости, сельского и местного хозяйства, муниципаль­ными властями и другими заинтересованными лицами;

уточнение предварительного плана по результатам согласова­ний;

всенародное обсуждение плана, опубликование его положений в средствах массовой информации, организация выставок, рефе­рендумов и т. д.;

подготовка общего доклада и рекомендаций по совершенство­ванию плана по результатам проведенных дискуссий;

составление окончательного варианта плана развития территории;

утверждение плана муниципальными властями и его опублико­вание.

19.3. МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОЕ (ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ) ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, СВЯЗАННОЕ С КОНСОЛИДАЦИЕЙ ЗЕМЕЛЬ

Важный инструмент планирования и организации рациональ­ного использования и охраны земель в Швеции — проекты терри­ториального (межхозяйственного) землеустройства, связанные с консолидацией земельных участков. Эти проекты называют про­ектами консолидации земель (Land Consolidation project).

Консолидация (объединение) земель была необходимой в свя­зи с тем, что уже в XVIII в. мелкое парцеллярное землевладение с чересполосицей, узкополосицей, длинно- и дальноземельем тор­мозили сельское хозяйство. Мозаичность (фрагментация) земель сделали крестьян сильно зависящими друг от друга. Они должны были сеять и собирать урожай в одно и то же время, преимуще­ственно коллективно, и выращивать одни и те же культуры.

Первый Закон о консолидации земель в Швеции был принят в 1757 г. Новые правила были введены в действие в 1807 г., а затем и в 1827 г. В 1828—1922 гг. консолидация земель была проведена на 20 млн га сельскохозяйственных и лесных земель. Число хозяйств, затронутых консолидацией, составляло 287 тыс. Причем 83 тыс. из них пришлось переселять на новое место.

С 1922 по 1972 г. в Швеции действовали специальные правила консолидации земель, учитывающие специфические условия отдель­ных округов. В 1972 г. в Швеции был принят Закон «Акт о формиро­вании недвижимости», который определял основные требования землеустройства и упорядочил процедуру консолидации земель.

Рассмотрим порядок и результаты проектирования на примере объединения земельных участков территории Бонас-Вамхуса (Bonas-Vamhus), занимающей основную часть площадей муници­палитета Мора (Minicipality of Mora) [143].

Данная территория в 1970 г. охватывала 53 700 га, в том числе леса — 46 200, пашни — 400, болот — 7100 га.

Эта площадь включала 6500 единиц собственности, в том числе 1300 земельных участков находились в частной собственности, причем 275 из них требовали раздела по наследству, 1250 — в об­щественной, 2500 — в совместно-долевой, остальные — в других формах собственности. Средняя площадь, приходящаяся на одно землевладение, составляла 8, 3 га.

Вся территория включала 21 500 контуров угодий, средняя пло­щадь контура составляла 2, 5 га. Структура землевладения была весьма хаотичной, преобладали длинноземелье, дальноземелье, чересполосица, узкополосица.

Например, землевладение Майта Аркеберга площадью 35, 5 га состояло из 532 контуров угодий, расположенных в 71 месте, включало 9 оборудованных жилых и хозяйственных построек (центров), расположенных в разных местах. Землевладение Матса Олматса площадью 28, 5 га включало 204 контура лесов, болот,

пашни, пастбищ и сенокосов, объединенных в 52 участка, и два хозяйственных центра. Землевладение Леннарта Веттерберга пло­щадью 114, 5 га состояло из 220 контуров угодий, 11 участков, трех хозяйственных центров.

Многие землевладельцы имели земельные участки, удаленные от их хозяйственных центров на расстояние до 25 км.

Все 6500 единиц собственности объединены в различные не­большие хозяйственные сообщества (общины, кооперативы, ком­пании, общества, товарищества), число которых в 1970 г. состав­ляло 1157 единиц. В среднем эта хозяйственная единица объеди­няла 5 землевладельцев и 18 земельных участков и имела размер 46, 4 га.

Группировка 1157 хозяйственных сообществ по площади паш­ни и леса приведена в таблице 13.